수원지방법원 2026타경50200. 안성시 죽산면 죽산리 290-2 나동 2층202호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정요항표상 집합건축물대장 용도는 공동주택(연립주택)입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 3층 건물의 2층 202호입니다. 현재 소유자는 김정미이며, 2019년 11월 14일 매매를 원인으로 거래가액 150,000,000원에 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 기준점은 2025년 4월 18일 신한캐피탈주식회사의 가압류 1,500,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리로 계산되어 있고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 2026년 7월 15일 한국자산관리공사 공매공고가 부기되었고, 2026년 8월 6일에는 7번 근저당권과 관련한 한국자산관리공사 명의의 확정채권양도 이전등기도 확인됩니다. 따라서 법원경매와 공매 진행 상태는 입찰 전 반드시 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50200 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 죽산면 죽산리 290-2 나동 2층202호 · 도로명 경기도 안성시 죽산면 봉업사길 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김정미 · 2019.11.14 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성장학새마을금고 / 84,505,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정요항표상 임대관계 등 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 공매 교차 확인
말소기준은 2025.04.18 신한캐피탈주식회사 가압류입니다. 이후 강남세무서장·서초세무서장 관련 국세 압류와 안성시 압류, 2026.02.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.61억은 최근 시세의 123.8%
시장 비교 대상은 빌드프로방스, 24세대이며 사용승인일은 2013.07.15입니다. 비교 면적은 55.1932㎡이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 54.69㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 54.69㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
신건 최저가 161,000,000원은 전체 실거래 평균 140,000,000원보다도 높고, 더 중요한 최근 12개월 평균 130,000,000원의 123.8%입니다. 최신 거래 역시 2024.09의 130,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -13.3%로 하락 방향입니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 신한캐피탈주식회사 | 1,500,000,000원 | 157,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 1,500,000,000원 중 예상배당은 157,946,000원이며 미배당은 1,342,054,000원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 안성장학새마을금고의 청구액은 84,505,590원이고, 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽산중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·연립주택·학교·창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 3층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.
- 내부 확인. 탐문상 내부에 복층형식의 구조물이 소재하는 것으로 조사됐습니다. 감정요항표에는 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적은 1,031.0㎡이고 자연녹지지역이며 동측으로 폭 약 5~6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 168,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·도시지역·자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 빌드프로방스는 24세대이고 확인된 실거래가 2건으로 표본이 많지 않습니다. 최신 거래는 2024.09의 130,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 161,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원의 123.8%입니다. 현재 가격을 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원입니다. 각 회차에서 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2026.07.15 한국자산관리공사 공매공고와 2026.08.06 근저당권 이전등기가 있어 법원경매와 공매 진행 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 압류 2건과 안성시 압류 1건이 있습니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 내부 구조 확인. 탐문상 복층형식 구조물이 조사됐으므로 실제 내부 상태와 이용형태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고 확인된 임차인도 없다는 점에서는 단순합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 신건 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 130,000,000원의 123.8%이고, 거래 추세도 -13.3%입니다. 게다가 국세·지방세 압류와 한국자산관리공사 공매공고가 함께 확인됩니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 가격은 보류, 공매 진행은 확인”입니다. 현재 회차보다 1회 유찰 128,800,000원 또는 2회 유찰 103,040,000원 구간에서 최신 시세와 다시 맞춰 보는 편이 합리적입니다.
