수원지방법원 2026타경50252. 평택시 독곡동 한일아파트 102동 7층 705호, 전용 약 59.34㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김기태이고, 등기상 계산된 말소기준권리는 2022년 4월 20일 주식회사상상인플러스저축은행의 채권최고액 66,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당추정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
따라서 이 사건은 권리보다 가격을 먼저 봐야 합니다. 현재는 감정가와 최저매각가가 모두 137,000,000원인 신건인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 121,708,333원, 최신 거래는 2026년 8월 127,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균은 물론 최신 거래와 최근 12건 최고가 134,000,000원까지 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 독곡동 473 한일아파트 102동 7층 705호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.34㎡ · 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김기태 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 65,751,782원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 1993.09.03 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 매수인 인수 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 계산된 매수인 인수액은 없습니다. 말소기준은 2022.04.20. 상상인플러스저축은행 근저당권이고, 해당 근저당과 2026.02.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12건보다 비싼 신건
한일아파트 동일면적 59.34㎡대 최근 실거래 12건은 2025년 10월부터 2026년 8월까지 110,000,000원~134,000,000원에 거래됐고, 평균은 121,708,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 9층 127,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.34㎡ | 9 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.34㎡ | 3 | 113,500,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 9 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 121,708,333원 |
현재 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.6%입니다. 평균보다 15,291,667원 높고, 최신 거래 127,000,000원보다 10,000,000원 높습니다. 더구나 최근 12건 중 최고 거래가인 134,000,000원보다도 3,000,000원 비쌉니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,282,000원 |
현재 매각가정에서는 근저당 채권최고액 66,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 68,282,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 지산동 송북초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물의 7층 705호이며 사용승인일은 1993.09.03입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측 약 11m, 서측 약 35m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(지산2지구)이며 비행안전제5구역, 군용 비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,266,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 한일아파트는 450세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검토. 최저가 137,000,000원은 최근 실거래 평균의 112.6%이며 최근 최고가 134,000,000원도 넘어섭니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 109,600,000원, 2회 유찰 시 87,680,000원입니다. 현재보다 다음 회차부터 가격 비교가 크게 달라집니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 한국자산관리공사의 경매신청 관련 등기사항을 입찰 직전 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 현재 임차인 내역은 없지만 실제 점유상태는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당추정에서 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 군용비행장 관련 입지 확인. 비행안전제5구역과 군용 비행장 소음대책구역 제3종구역 지정이 있으므로 실제 생활환경과 환금성에 미치는 영향을 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리 쪽 부담은 작습니다. 하지만 현재 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 평균 121,708,333원보다 높고, 최신 거래 127,000,000원과 최근 최고 거래 134,000,000원도 넘어섭니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.6회입니다.
따라서 신건에서의 결론은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라 “권리는 괜찮지만 가격은 아직 비싸다”입니다. 현재 실질취득액은 인수 0원 때문에 최저가와 같은 137,000,000원이고, 이 금액 자체가 최근 시세보다 높습니다. 가격 메리트는 현재 회차가 아니라 유찰 이후의 새 최저가에서 다시 판단하는 편이 데이터에 부합합니다.
