수원지방법원 2026타경50299. 평택시 죽백동 ‘평택소사벌반도유보라아이비파크’ 206동 1층 104호 아파트입니다. 소유자 이대관은 2017.04.26 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 259,200,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 162,800,000원이 말소기준입니다. 이 근저당은 2023.11.21 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.02.20 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후에는 국 압류, 평택시 압류, 대한민국 가압류가 이어집니다. 등기 분석상 이들은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 권리표상 인수 0원과 별개로 실제 현장 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 최종 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50299 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 720 평택소사벌반도유보라아이비파크 206동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8976㎡ · 침실3·화장실2·주방 및 식당·거실·드레스룸·알파룸·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 21층 · 사용승인일 2016.12.23 |
| 소유자 | 이대관 · 2017.04.26 소유권이전 · 거래가액 259,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 한국주택금융공사 · 청구 122,336,521원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.04.26 우리은행 근저당권 162,800,000원입니다. 해당 근저당은 2023.11.21 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 2022년 국 압류, 2023년 평택시 압류, 2026년 임의경매개시결정과 대한민국 가압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 89.6%
평택소사벌반도유보라아이비파크2단지, 전용 84.9㎡ 안팎의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 326,041,666원, 최신 거래는 2026.08의 319,000,000원입니다. 현재 최저가 292,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 89.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 19 | 319,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 20 | 329,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 15 | 319,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 19 | 319,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 21 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 20 | 327,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 17 | 312,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 17 | 333,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 15 | 331,500,000원 |
| 평균 | 84.8976㎡ | 12건 | 326,041,666원 |
표본 최저 거래는 312,000,000원, 최고 거래는 340,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 292,000,000원은 이 표본의 최저 거래보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 89.6%입니다. 제공된 실거래만 놓고 보면 가격 위치는 유리한 편입니다. 다만 본건은 1층이고 최근 표본은 9층부터 21층까지의 거래가 포함돼 있으므로, 단순 평균만으로 1층 개별 호수의 적정가격을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 162,800,000원 | 162,800,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 대한민국 | 4,447,005,710원 | 124,312,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,609,805,710원 중 예상 배당액은 287,112,000원이며, 미배당은 4,322,693,710원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 292,000,000원 | 4,322,693,710원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 233,600,000원 | 4,380,276,110원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 186,880,000원 | 4,426,342,030원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 따라 인수액으로 전환되는 유형이 아닙니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 유찰이 발생한다면 매수인의 실질취득액도 각 회차의 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가내초등학교 북서측에 인접한 아파트단지로, 주위에 아파트단지·근린공원·학교·상가 등 생활지원시설이 혼재하며 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.
- 단지·건물. 평택소사벌반도유보라아이비파크2단지는 715세대이며 사용승인일은 2016.12.23입니다. 본건 건물은 지상 21층 철근콘크리트구조입니다.
- 설비. 지역난방, 위생·급배수·보안·승강기·방화방재·지하주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,373,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20m 포장도로와 단지내 도로로 연결되고, 남서측·남동측 폭 약 3~4m 도로를 통해 인근 주거지대와 연결됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 보정. 최근 실거래 표본이 9층~21층 위주인 반면 본건은 1층입니다. 최근 평균 326,041,666원을 그대로 1층 적정가로 보지 말고 실제 1층 선호도와 상태를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유자 표시를 최종 대조하세요.
- 근저당 이전. 2017년 우리은행 근저당은 2023.11.21 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 등기부 최신본에서 이전관계를 다시 확인하세요.
- 조세권리. 국·평택시 압류와 대한민국 가압류가 존재합니다. 등기상 매각으로 소멸하는 구조와 별개로 배당에서 당해세 등 우선채권이 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31입니다. 매각기일 2026.09.01 직전 최신 권리변동 여부를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘1층 가격’을 확인할 사건
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명료합니다. 2017년 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
가격 역시 신건 최저가 292,000,000원이 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 326,041,666원의 89.6%이고 최신 거래 319,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 실거래 표본이 주로 중·고층인 데 비해 본건은 1층입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 평균보다 낮다”는 한 줄보다, 1층이라는 개별 조건을 감안해도 292,000,000원이 충분히 낮은가를 현장에서 검증하는 데 있습니다. 권리는 긍정적이고, 가격도 최근 평균 아래지만, 최종 응찰가는 1층의 실제 상품성을 확인한 뒤 정하는 편이 맞습니다.
