수원지방법원 2026타경50318. 평택시 이충동 리치온빌 주건축물제1동 5층 504호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택-단지형 연립주택이고, 사용승인일은 2017.01.26입니다. 현 소유자는 최동규이며 2022.03.25 매매, 2022.04.05 소유권이전으로 160,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 임차권입니다. 김현호는 임대차계약일 2022.02.17, 확정일자 2022.02.21, 전입·점유개시 2022.03.14이고 보증금은 160,000,000원입니다. 2024.04.19 임차권등기가 이루어졌고, 2026.02.24 강제경매개시결정보다 전입일이 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
다만 매각물건명세서에는 2026.06.19 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출한 것으로 명시되어 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 김현호 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50318 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 430-5 주건축물제1동 5층504호 · 경기도 평택시 둥구재길 37 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형 연립주택 |
| 전용면적 | 37.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브 경사지붕 5층건 중 5층 504호 · 사용승인 2017.01.26 |
| 소유자 | 최동규 · 2022.03.25 매매 · 거래가액 160,000,000원 · 2022.04.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,780,371원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약이 핵심
현재 경매의 말소기준은 2026.02.24 강제경매개시결정입니다. 김현호의 전입일 2022.03.14와 임차권등기 2024.04.19가 그보다 앞서므로 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 이후 2026.03.05 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현호 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.14 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2022.02.21 · 배당요구 | 실질 0원 2026.06.19 확약 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 김현호 승계 | 별도 합산 없음 | 별도 임차인 아님 | 김현호 보증금 승계 | 중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 김현호 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 134,000,000원
리치온빌은 20세대, 사용승인일 2017.01.26입니다. 비교 면적은 37.99㎡이고, 제공된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 170,000,000원입니다. 확약을 반영하면 실질취득은 최저가와 같은 134,000,000원이며 최근 12개월 평균의 81.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 38.82㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 37.99㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
실질취득 134,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원보다 31,000,000원 낮고, 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약의 효력이 그대로 유지된다는 전제에서는 가격 메리트가 있는 구간입니다. 반대로 확약을 적용하지 않고 보증금 160,000,000원을 실질취득 기준으로 보면, 가격 판단 자체가 달라지므로 입찰 전 확약 원본과 적용 여부를 반드시 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 김현호 보증금 | 160,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,780,371원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김현호 보증금 미배당액은 28,676,000원이지만, 2026.06.19 확약으로 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 134,000,000원 | 28,676,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 107,200,000원 | 55,100,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 85,760,000원 | 76,183,680원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액이 매수인에게 승계되어 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 김현호에 대한 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 회차별로 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이충고등학교 북서측 인근. 연립주택·다세대주택·단독주택·주상용 및 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 504호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·중앙현관 보안설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 661.0㎡, 공시지가 1,251,000원/㎡, 평지이며 도시형생활주택-단지형 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 리치온빌 20세대로, 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 많지 않습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 수 구분. 실제 임차인은 김현호 1명이며 보증기관 승계 신고는 같은 보증금의 중복 신고입니다. 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 분리. 배당표상 미배당 28,676,000원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 말아야 합니다.
- 가격 기준. 확약 유효 시 실질취득 134,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 81.2%입니다.
- 거래 표본. 비교 실거래는 2건이므로 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.31입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 확약이 이 사건의 가격을 바꾼다
이 물건은 표면만 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 낙찰가 134,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 28,676,000원이 남고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 유형입니다.
하지만 이 사건에는 2026.06.19 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출됐습니다. 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이어서 김현호에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 전제를 반영하면 실질취득은 134,000,000원이고, 최근 12개월 평균 165,000,000원의 81.2%입니다. 따라서 결론은 “확약 확인이 먼저, 확인되면 권리와 가격 모두 매력적인 신건”입니다.
