수원지방법원 2026타경50384. 평택시 고덕면 궁리 ‘평택영화블렌하임아파트’ 203동 1층 102호입니다. 현 소유자는 문영분이며, 2023.03.20 매매를 원인으로 2023.04.13 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 210,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 경매 권리분석의 기준은 2023.07.28 한국무역보험공사의 66,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 설정된 신용보증기금 30,000,000원 가압류와 2026.03.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
권리만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 임차·점유 확인은 별개입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가 요항에는 “임대관계는 미상”, 이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 거주자 유무를 경매 시 재확인하라는 내용이 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 점유관계를 완전히 확인했다고 보는 것도 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50384 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 궁리 520 평택영화블렌하임아파트 203동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 궁2길 37-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 경량철골지붕 15층 중 1층 102호 |
| 실거래 비교면적 | 59.68㎡ |
| 소유자 | 문영분 · 2023.03.20 매매 · 거래가액 210,000,000원 · 2023.04.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 35,026,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준은 가압류, 이후 권리는 소멸
등기부에는 과거 신한은행 및 현대라이프생명보험 관련 근저당권 이력이 있으나 이 권리들은 경매 전에 이미 말소되었습니다. 2008.07.01 설정된 신한은행 채권최고액 60,000,000원 근저당은 2012.12.14 해지로 말소됐고, 2012.12.14 설정된 신한은행 채권최고액 127,200,000원 근저당과 그 이전등기도 말소됐습니다. 2015.12.15 설정된 현대라이프생명보험 채권최고액 144,000,000원 근저당 역시 2023.04.27 해지로 말소되어 현재 등기상 근저당권 수는 0입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 1.84억, 신건은 106.0%
평택영화블렌하임은 568세대, 2008.06.04 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 59.68㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 186,416,666원이지만, 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 184,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 190,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -3.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.68㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.68㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 59.68㎡ | 4 | 181,000,000원 |
| 2026.03 | 59.68㎡ | 10 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 59.68㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2026.01 | 59.68㎡ | 6 | 161,000,000원 |
| 2026.01 | 59.68㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 2026.01 | 59.68㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 2025.07 | 59.68㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 59.68㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 59.68㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 59.68㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.68㎡ | 8건 | 184,000,000원 |
신건 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 평균 184,000,000원보다 높고, 비율로는 106.0%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 186,416,666원만 보더라도 최저가가 104.6% 수준이며, 최근 가격 추세가 -3.8%인 상황이므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 한국무역보험공사 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 6번 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,470,000원 |
현재 배당 계산에서는 확인된 채권 96,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 95,470,000원입니다. 갑구 6번 관련 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 회차가 바뀌면 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 195,000,000원 | 96,000,000원 | 95,470,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 156,000,000원 | 96,000,000원 | 57,016,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 124,800,000원 | 96,000,000원 | 26,252,800원 | 0원 |
1회 유찰 시 시나리오 가격은 156,000,000원, 2회 유찰 시에는 124,800,000원입니다. 현재와 달리 두 가격 모두 최근 12개월 평균 184,000,000원 아래입니다. 다만 실제 다음 회차 진행 여부와 매각 조건은 법원 공고를 다시 확인해야 하며, 점유관계 확인도 가격 판단과 별도로 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 방축리 소재 평택효덕초등학교 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·단독주택·농경지 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골지붕 15층 건물의 1층 102호이며, 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역·주거개발진흥지구· 지구단위계획구역 등의 지정 사항이 있습니다. 공시지가는 792,400원/㎡입니다.
- 규제 확인. 중로3류 저촉, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 평택영화블렌하임은 568세대, 2008.06.04 준공입니다. 최근 동일 면적 거래는 161,000,000원부터 205,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 평균 184,000,000원의 106.0%이며 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -3.8%입니다. 전체 12건 평균 186,416,666원보다 최근 12개월 평균 184,000,000원을 우선해 가격을 판단하는 편이 데이터 흐름에 부합합니다.
- 점유 재확인. 임대관계와 거주자 유무가 미상으로 기재되어 있으므로 현장·현황조사 및 매각 관련 원본에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 1층 개별성 확인. 대상은 15층 중 1층 102호이고 최근 비교 거래는 여러 층에 분포하므로, 동일 면적 평균만으로 개별 호수 가격을 단정하지 말고 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 가압류와 이후 권리의 소멸 여부, 배당요구 및 매각조건을 등기사항과 법원 매각서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 말소기준은 2023.07.28 한국무역보험공사의 66,000,000원 가압류이고, 그 이후의 신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 신건 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 184,000,000원의 106.0%이고, 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 흐름 역시 -3.8%로 나타납니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.8회까지 고려하면, 현재 회차의 감정가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원이지만 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 이 물건의 결론입니다.
