수원지방법원 2026타경50392. 평택시 팽성읍 송화리의 다세대주택, 통칭 화이트캐슬 302동 제나동 제3층 제303호입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 현 소유자 김태균은 2023.03.16 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했고, 2023.04.14 소유권이전등기가 접수됐습니다.
이 사건의 말소기준은 등기상 2026.03.09 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.06.27 최주영의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 위치에 있고, 배당표상 현재 최저가에서는 보증금 132,000,000원 중 115,548,000원이 배당되어 16,452,000원의 부족분이 생기는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 최주영 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
중요한 예외가 하나 있습니다. 확약은 최주영 임차권에만 적용됩니다. 2025.07.07 전입한 박기연은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 확인 가능한 취득액은 118,000,000원이지만, 박기연의 미상 보증금까지 고려한 최종 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 송화리 247-33 302동 나동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.57㎡ · 3층 건물 내 3층 303호 |
| 단지 / 준공 | WHITECATSLE302 · 23세대 · 2017.03.29 |
| 소유자 | 김태균 (2023.03.16 매매, 거래가액 135,000,000원 · 2023.04.14 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도
2017.06.28 설정됐던 신한은행 근저당권 84,000,000원은 2023.03.16 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 최주영의 임차권등기가 2024.06.27 접수됐고, 2026.03.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 등기부에는 2023.04.14 민간임대주택등기도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
확인된 실제 임차인은 최주영·박기연 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 승계로 표시된 중복 신고 임차인은 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최주영 | 303호 전부 | 132,000,000원 | 2023.04.14 / 2023.03.17 | 있음 | 있음 | 승계 없음 확약 적용 |
| 박기연 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 118,000,000원이 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 동일 면적대 거래는 5건, 평균 91,800,000원이고 최신 거래는 2026.08의 91,000,000원입니다. 최저매각가 118,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 46.26㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2026.06 | 46.26㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 46.4㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 46.4㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2026.04 | 46.26㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2023.03 | 47.57㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.10 | 46.26㎡ | 1 | 82,450,000원 |
| 2022.10 | 46.26㎡ | 2 | 86,170,000원 |
| 2022.10 | 46.26㎡ | 2 | 86,170,000원 |
| 2022.08 | 47.57㎡ | 1 | 85,310,000원 |
| 2022.06 | 47.57㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 46.26㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 91,800,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 98,508,333원 |
전체 12건 평균은 98,508,333원이지만 2023.03의 135,000,000원, 2022.06의 138,000,000원처럼 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균은 91,800,000원으로 낮아졌고, 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 -11.1%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 최주영 보증금 | 132,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 최주영은 115,548,000원을 배당받고 16,452,000원이 미배당됩니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인 인수액이지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 최주영 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 박기연에게는 적용되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 최주영 미배당 | 확약 반영 최주영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,000,000원 | 16,452,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,400,000원 | 39,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,520,000원 | 58,239,360원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 배당모형상 최주영의 미배당액은 커지지만, 확약 때문에 최주영에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 다만 박기연의 보증금 미상 위험은 이 계산과 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 3층 303호입니다.
- 입지. 팽성초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택 및 농경지가 혼재하며, 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 출입구 보안개폐장치 및 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 537,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역(전술), 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 23세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박기연 보증관계 확인. 전입일 2025.07.07만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 최주영에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 원문 그대로 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 최주영의 실질 인수 0원과 박기연의 미상 위험을 섞어 계산하면 안 됩니다. 확약은 최주영에게만 적용됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 98,508,333원보다 최근 12개월 평균 91,800,000원과 최신 거래 91,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -11.1%이므로 과거 135,000,000원·138,000,000원 거래를 현재 가격 기준으로 그대로 적용하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.04.14 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 등기부와 관련 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약이 있어도, 신건 가격은 싸지 않다”
이 사건의 첫 번째 포인트는 명확합니다. 최주영의 보증금 132,000,000원은 배당만 보면 16,452,000원이 부족하지만, 제출된 확약 때문에 최주영 관련 실질 인수는 0원입니다. 낙찰가가 내려가도 최주영의 룰상 미배당이 늘어날 뿐, 확약이 유지되는 한 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 두 번째 포인트가 더 중요합니다. 박기연은 보증금·확정일자가 미상이라 확약 밖의 별도 권리위험으로 남습니다. 동시에 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 91,800,000원의 128.5%이고, 최신 거래도 91,000,000원, 최근 가격 추세는 -11.1%입니다. 단지 경매 통계 역시 평균 4.3회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.
주된 임차권 인수는 해소됐지만, 미상 임차인은 남고 가격은 최근 시세보다 높습니다. 따라서 이 물건은 “확약이 있으니 안전하고 싸다”가 아니라, “최주영은 해결됐지만 박기연은 확인 전까지 미상, 신건 가격은 최근 시장보다 높다”로 정리하는 것이 맞습니다.
