수원지방법원 2026타경50448. 평택 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 6층 609호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 10층 건물 내 6층에 위치합니다. 등기상 현재 소유자는 정완수이며, 2022.08.10 중소기업은행 근저당권 255,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 경기신용보증재단·중소기업중앙회·신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리 소멸”만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 성기돈은 609호를 점유하며 전입신고일이 2019.07.29로 말소기준권리인 2022.08.10보다 빠릅니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 700,000원이며, 배당분석상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50448 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 6층609호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 내 6층 609호 |
| 소유자 | 정완수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 중소기업은행 / 224,847,379원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 인수
말소기준은 2022.08.10 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 46,550,000원, 중소기업중앙회 가압류 30,000,000원, 신용보증기금 가압류 9,405,000원과 2026.03.13 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 성기돈의 전입신고는 말소기준보다 앞선 2019.07.29이므로 대항력이 있고, 미배당 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성기돈 | 609호 · 주거 | 2019.07.29 | 해당 없음 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 | 없음 | 아님 |
③ 회차별 자금·미배당 — 시세 단정보다 실질취득을 본다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 308,000,000원 | 10,000,000원 | 318,000,000원 | 38,667,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 246,400,000원 | 10,000,000원 | 256,400,000원 | 99,404,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,120,000원 | 10,000,000원 | 207,120,000원 | 147,994,680원 |
현재 회차에서는 신청채권자 중소기업은행의 청구액 224,847,379원보다 근저당권 배당 기준액 255,600,000원이 크고, 1회 유찰 시에도 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 중소기업은행 배당액이 193,560,320원으로 내려가 신청채권액을 충족하지 못합니다. 매수인 인수액은 세 회차 모두 10,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 인수 · 임차인 성기돈 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 255,600,000원 | 255,600,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 46,550,000원 | 46,550,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업중앙회 | 30,000,000원 | 738,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 9,405,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 341,555,000원 중 예상 배당은 302,888,000원이고, 미배당은 38,667,000원입니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 배당으로 소진되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터)·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다. 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 609호이며 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m, 동측과 서측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 확인. 감정상 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 입찰 전 실제 사용상태와 임차인의 주거 점유 현황을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 최저가 308,000,000원만 보지 말고 임차인 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득 318,000,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 성기돈의 609호 점유, 전입일 2019.07.29, 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원 및 현재 점유 상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 임차인 조사상 주거, 감정상 공장(지식산업센터)으로 이용상태 표현이 다르므로 현황·건축물대장·실제 사용형태를 확인해야 합니다.
- 회차별 실질취득. 1회 유찰 시 256,400,000원, 2회 유찰 시 207,120,000원으로 인수액을 포함해 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리 자체는 비교적 명확합니다. 2022.08.10 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 성기돈은 그보다 앞선 2019.07.29 전입으로 대항력을 갖고 있어 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 신건에서 보이는 308,000,000원이 실제 취득비용의 끝이 아니라 약 318,000,000원이 출발점입니다. 여기에 임차인 조사상 주거와 감정상 공장(지식산업센터)이라는 이용상태 차이도 있으므로, 권리는 조건부 통과, 현황과 가격은 보수적으로 확인하는 사건입니다.
