수원지방법원 2026타경50490. 평택시 칠원동 평택지제역동문디이스트2단지 209동 901호, 전용 84.9718㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 남용이며 2024년 1월 19일 매매를 원인으로 거래가액 400,000,000원에 취득했고, 2024년 1월 29일 소유권이전과 동시에 국민은행 근저당권 채권최고액 308,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 농협은행 가압류, 국민은행 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 단순합니다. 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없고, 예상 배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다는 가격입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건인데, 현재 최저가가 최근 실거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돌고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50490 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 559 평택지제역동문디이스트2단지 209동 9층901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9718㎡ · 방3·욕실겸 화장실2·거실·주방 · 23층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 남용 (2024.01.19. 매매 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 289,006,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 배당 후 미회수 보증금의 승계 문제는 없습니다. 과거 수협은행 근저당권 234,300,000원은 2024년 1월 29일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 308,000,000원입니다. 이후 농협은행 가압류 80,608,073원, 국민은행 가압류 30,412,013원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
실거래 비교 대상은 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 전용 84.97㎡입니다. 총 1,030세대, 2019년 8월 27일 준공 단지이며 최근 12개월 비교 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 332,466,666원, 최신 2026년 8월 거래는 336,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 16 | 336,600,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 16 | 329,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 23 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 332,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 332,466,666원 |
거래 범위는 317,000,000원~340,000,000원이고 최근 12개월 평균은 332,466,666원입니다. 그런데 신건 최저가 346,000,000원은 이 평균의 104.1%이며, 최근 거래 중 최고액 340,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래 336,600,000원과 비교해도 최저가가 위에 있어, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,644,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 80,608,073원 | 32,356,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 30,412,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 419,020,086원 중 예상 배당액은 340,356,000원이고 미배당액은 78,664,086원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택새빛초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도 신촌로가 소재해 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 9층 901호이며 도시가스 난방, 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 남측 약 25m, 북측 약 20m, 동측 약 12m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·신촌지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래 기반. 1,030세대, 2019년 8월 27일 준공 단지이며 전용 84.97㎡ 최근 비교 거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 346,000,000원은 최근 12개월 평균 332,466,666원의 104.1%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026년 8월 거래는 336,600,000원이며 현재 최저가는 이보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 276,800,000원, 2회 유찰 시 221,440,000원으로 계산돼 현재 회차와 가격 구조가 크게 달라집니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 신고는 없지만 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서의 최종 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상 배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 별도로 미납 관리비 등 현장 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2024년 1월 29일 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없습니다. 따라서 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균 332,466,666원의 104.1%이고 최신 거래 336,600,000원보다도 높습니다. 최근 비교 거래 최고액 340,000,000원조차 현재 최저가보다 낮습니다. 권리는 합격이지만 현재 가격은 최근 실거래 기준으로 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
