서울남부지방법원 2026타경4174. 강서구 내발산동 서림빌라7차 지하 102호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 강성인은 2022년 3월 12일 매매를 원인으로 거래가액 95,000,000원에 취득했고, 2022년 4월 1일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 그보다 앞서 임차인 손태영이 2021년 12월 13일 주민등록을 마치고, 2022년 2월 17일 확정일자를 받았습니다. 2023년 11월 22일에는 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2024년 6월 19일 강서구 압류입니다. 손태영의 전입과 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 이번 사건은 “최저가가 내려갈수록 싸지는 물건”이 아니라, 유찰로 낮아진 낙찰가만큼 보증금 인수가 늘어나는지를 함께 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 672-14 제지하층 제102호 · 도로명 서울특별시 강서구 우장산로6길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 대상면적 30.98㎡ · 지하층 102호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 · 사용승인일 1994.11.17 |
| 소유자 | 강성인 (2022.03.12 매매, 거래가액 95,000,000원 · 2022.04.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 118,756,964원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 보증금 95,000,000원이 말소기준보다 앞선다
핵심은 손태영의 전입일 2021.12.13입니다. 말소기준인 강서구 압류 2024.06.19보다 앞서 대항력이 인정되고, 확정일자 2022.02.17와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 등기부 임차권자는 손태영 1명이며 보증기관이나 대위변제 주체의 중복신고가 아닙니다. 즉 실제 임차인 1명의 보증금 95,000,000원을 그대로 기준으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손태영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.13 | 2022.02.17 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 가격 비교 — 현재가 99,000,000원도 비교 거래보다 높다
서림빌라7차는 총 9세대, 사용승인일은 1994.11.17입니다. 대상면적 30.98㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건으로, 2022년 3월 지하층에서 95,000,000원에 거래됐습니다. 비교 표본 자체가 1건뿐이라 가격 판단의 폭은 좁지만, 현재 최저매각가 99,000,000원은 이 비교가의 104.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 30.98㎡ | -1 | 95,000,000원 |
| 비교 지표 | 30.98㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
따라서 신건 최저가 99,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 확인되는 비교 거래 95,000,000원보다 높습니다. 더 중요한 것은 유찰 뒤입니다. 1회 유찰 시 매각가는 79,200,000원으로 낮아지지만 매수인 인수가 17,625,600원 발생하고, 2회 유찰 시 매각가 63,360,000원에 인수액이 33,180,480원으로 커집니다. 즉 낙찰가만 보면 큰 폭으로 싸져 보이지만, 낙찰가+인수의 실질취득은 보증금 95,000,000원 수준으로 다시 올라오는 구조입니다.
③ 유찰 시 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 99,000,000원 | 0원 | 1,818,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 79,200,000원 | 17,625,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 63,360,000원 | 33,180,480원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 최저가 하락만으로 실질취득비용이 같은 비율로 내려가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 손태영 보증금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 118,756,964원 | 1,818,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 99,000,000원 가정에서는 손태영 보증금 95,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 한국주택금융공사 청구액 118,756,964원 중 예상배당은 1,818,000원이며 미배당은 116,938,964원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내발산초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 발산역·우장산역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도·구조. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 102호입니다. 사용승인일은 1994.11.17입니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 세장형 다세대주택 건부지이며, 북서측과 북동측으로 약 5m 및 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재도 있으므로 실제 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 서림빌라7차는 총 9세대이고 확인되는 동일면적 실거래 표본도 1건입니다. 지하층이라는 점까지 감안하면 가격 비교 자료가 두텁지 않은 물건입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 99,000,000원은 비교 실거래 95,000,000원의 104.2%입니다. 신건 자체가 비교 거래보다 낮지 않습니다.
- 유찰 후에는 인수를 합산. 1회 유찰은 79,200,000원에 인수 17,625,600원, 2회 유찰은 63,360,000원에 인수 33,180,480원이 붙습니다. 낮아진 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 확정 확인. 신건 계산에서는 임차보증금이 전액 배당되지만, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당에서 보증금이 부족해지면 부족액은 매수인 인수로 연결됩니다.
- 임차인 명도. 손태영은 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 전액 배당 여부와 실제 인도 시점을 함께 확인해야 합니다.
- 지하층·소규모 다세대 환금성. 총 9세대, 지하층, 실거래 표본 1건이라는 점을 감안해 재매각 가능성과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 크게 싸지지 않는다”
이 물건의 핵심은 선순위 대항력 임차인 손태영의 보증금 95,000,000원입니다. 현재 신건가 99,000,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제돼 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 현재가 자체가 확인되는 비교 실거래 95,000,000원보다 높은 104.2%이고, 유찰되면 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 미배당이 매수인 인수로 돌아옵니다.
1회 유찰에서 79,200,000원만 보고 “싸졌다”고 볼 수 없고, 2회 유찰의 63,360,000원도 마찬가지입니다. 각각 17,625,600원과 33,180,480원의 인수 위험을 함께 봐야 하므로 실질취득은 보증금 95,000,000원 수준으로 되돌아옵니다. 여기에 총 9세대의 1994년 준공 다세대, 지하층, 실거래 표본 1건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 현재 가격도 싸지 않고, 유찰도 그대로 할인으로 연결되지 않는 조건부 인수형 물건입니다.
