서울남부지방법원 2026타경4174. 서울 강서구 내발산동 672-14, 서림빌라7차 지하층 102호에 대한 강제경매입니다. 전용면적은 30.98㎡이며, 1994년 11월 17일 사용승인된 4층 건물의 지하층 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 강성인 씨로, 2022년 3월 12일 매매를 원인으로 95,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 한국주택금융공사가 신청한 사건으로 청구금액은 118,756,964원입니다.

권리분석의 핵심은 등기부상 2024년 6월 19일 강서구 압류보다 앞선 2023년 11월 22일 임차권등기입니다. 임차인 손태영 씨는 2021년 12월 13일 전입했고 2022년 2월 17일 확정일자를 받았습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

즉 이 물건은 권리가 복잡해서 어려운 것이 아니라, 임차보증금 인수 때문에 최저매각가와 실제 취득원가가 크게 달라지는 물건입니다. 유찰이 더 진행되어도 임차보증금 미배당액이 증가하므로, 입찰가는 반드시 인수액을 더한 총액으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준권리보다 앞선다

말소기준권리는 2024년 6월 19일 강서구 압류입니다. 중요한 점은 임차인 손태영 씨의 주택임차권등기가 이보다 약 7개월 앞선 2023년 11월 22일에 접수됐다는 사실입니다. 전입일 2021년 12월 13일과 확정일자 2022년 2월 17일 역시 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.

2026년 3월 16일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 2026년 5월 8일 국세 압류는 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인 인수 위험으로 남습니다. 1995년 11월 14일 설정된 대동공업의 근저당권(채권최고액 500,000,000원)은 2001년 1월 29일 임의경매로 인한 낙찰에 따라 이미 말소된 과거 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권·인수 위험

임차인은 전입신고 및 확정일자를 말소기준권리보다 먼저 갖추었고, 임차권등기까지 완료했습니다. 배당요구도 신청했으므로 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 다만 배당요구를 했다는 사실이 보증금 전액 회수를 의미하지는 않습니다. 현재 회차에서는 매각대금이 보증금에 미치지 못하므로 미배당 잔액이 발생합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 6,336만원은 실질취득가가 아니다

동일 면적 30.98㎡에 대한 확인 거래는 서림빌라7차에서 2022년 3월에 발생한 1건입니다. 거래 층은 지하층(-1), 거래금액은 95,000,000원입니다. 확인되는 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2022년 3월이므로 현재 시장가격을 확정하는 근거로 사용하기에는 한계가 있습니다.

여기서 반드시 구분해야 할 숫자가 있습니다. 현재 최저가 63,360,000원만 확인하면 거래금액 95,000,000원의 약 66.7%에 불과합니다. 하지만 임차인 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 이 비율은 실제 취득원가를 설명하지 못합니다.

현재 회차 실질취득액은 낙찰가 63,360,000원에 인수금액 33,180,480원을 더한 96,540,480원입니다. 확인 거래 95,000,000원과 비교하면 약 101.6%로, 확인된 거래금액보다 1,540,480원 높습니다. 따라서 최저가가 싸 보인다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 유지된다

대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 매수인이 인수할 보증금 잔액은 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (현재 매각가 63,360,000원 가정)

현재 최저가 63,360,000원에서 추정 집행비용 1,540,480원을 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 61,819,520원입니다. 임차보증금 95,000,000원에서 이 금액을 빼면 미배당 잔액은 33,180,480원입니다. 이 금액이 매수인 인수 위험의 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 내발산동 소재 내발산초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 5호선 발산역과 우장산역이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1994년 11월 17일 사용승인된 4층 건물의 지하층 102호입니다. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 구조이며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 규모·환금성. 서림빌라7차는 9세대 규모입니다. 지하층 다세대주택이고 확인되는 동일면적 거래가 2022년 3월 1건뿐이므로 거래 비교 표본이 제한적입니다. 아파트나 거래량이 많은 대단지와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
• 토지. 토지면적 193.8㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 북서측 약 5m, 북동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,743,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77~257m), 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 관련 규제와 이용 제한을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 감정평가서에는 외국인 등 대상의 다세대주택 관련 지정기간(2025.08.26~2026.08.25)이 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 현재 적용되는 지정 여부와 대상자·용도별 요건은 관할 기관에 재확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 63,360,000원에 임차보증금 미배당 인수액 33,180,480원을 더한 96,540,480원을 기준으로 판단하세요. 취득세 등 별도 부대비용도 추가 고려해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 을구 11번 손태영 씨의 임차권등기, 임대차계약일, 전입일, 점유개시일, 확정일자와 배당요구 내역을 원본 서류로 대조하세요.
• 인수액 재산정. 현재 배당 추정은 집행비용 약 2.4%를 적용한 계산입니다. 당해세 및 최우선변제 관련 사항이 반영되면 배당 결과가 달라질 수 있으므로 최종 배당순위와 인수금액을 재검토해야 합니다.
• 명도 계획. 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 임차인의 배당금 수령 여부, 잔여 보증금 정산, 점유 이전 및 명도 협의를 입찰 전에 검토하세요.
• 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 실질취득액은 96,312,384원, 4회 유찰 시에도 96,129,907원입니다. 최저가 하락을 곧바로 매수 메리트로 해석하지 마세요.
• 거래 표본 확인. 확인되는 동일면적 거래는 2022년 3월 95,000,000원 1건입니다. 오래된 단일 거래이므로 최근 거래나 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
• 지하층 현장조사. 습기·누수·채광·환기 및 내부 관리 상태를 직접 확인하고 실제 주거 이용에 문제가 없는지 점검하세요.
• 규제 확인. 공항 관련 보호구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 토지이용 제한을 확인하고 필요한 경우 관할 기관에 문의하세요.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비와 체납 세금 등 별도 부담 가능성을 확인하세요. 본 배당 추정은 모든 조세·집행 관련 항목을 확정한 계산이 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 6,336만원 ≠ 실질취득 6,336만원”

이 물건의 가장 중요한 변수는 임차인 손태영 씨의 보증금 95,000,000원입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서고 임차권등기까지 되어 있어 매수인이 미배당 보증금 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다.

현재 회차에서는 낙찰가 63,360,000원에 미배당 인수액 33,180,480원을 더해 실질취득액이 96,540,480원입니다. 3회 및 4회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 각각 96,312,384원과 96,129,907원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가가 내려가도 보증금 인수액이 늘어나기 때문에 가격이 저렴해지는 효과는 제한적입니다.

확인되는 동일면적 거래 1건은 2022년 3월 95,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 이 금액보다 약 1.6% 높지만, 거래 표본이 오래되고 단 1건이어서 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 여기에 2회 유찰, 지하층 다세대, 9세대 규모라는 환금성 제약까지 고려해야 합니다.