수원지방법원 2026타경50574. 평택시 합정동 975-2 3층 303호 오피스텔입니다. 현 소유자는 장현주이고 2022.04.14. 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 핵심은 소유권 취득보다 앞선 임차관계입니다. 임차인 조영진은 2022.03.08. 확정일자를 받고 2022.03.25. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 박상권 근저당권의 설정일 2022.07.06.보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차보증금은 210,000,000원이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다.
현재 신건 가격 229,000,000원에서는 집행비용 4,006,000원을 제외하고도 임차보증금 210,000,000원을 전액 배당할 수 있어, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 통하지 않는다는 점입니다. 매각물건명세서에는 조영진의 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 975-2 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 3층 303호 · 방3·거실(업무시설)·주방/식당·욕실2·다용도실·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 내 3층 |
| 소유자 | 장현주 · 2022.04.14. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,557,869원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
말소기준은 2022.07.06. 설정된 박상권 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 롯데카드 가압류 9,868,785원, 문화금융대부주식회사 근저당권 130,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 중소기업은행 가압류 5,000,613원, 국민건강보험공단·국의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 조영진은 전입·점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이어서, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 회차에서는 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영진 | 주거용 303호 전부 | 210,000,000원 | 2022.03.25 / 2022.03.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재가 2.29억은 최근 거래 수준보다 높다
확인된 거래 8건의 전체 평균은 198,750,000원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 3건 평균은 188,000,000원, 최신 거래는 2024.05. 185,000,000원입니다. 현재 최저가 229,000,000원은 최근 거래 평균의 121.8%이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -8.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 83.95㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2024.04 | 83.95㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 83.95㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 2022.11 | 81.93㎡ | 2 | 151,000,000원 |
| 2022.08 | 83.95㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2022.07 | 81.93㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2022.04 | 81.93㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 83.95㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 3건 | 188,000,000원 |
④ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 인수가 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 229,000,000원 | 0원 | 229,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 183,200,000원 | 30,164,800원 | 213,364,800원 |
| 2회 유찰 시 | 146,560,000원 | 66,291,840원 | 212,851,840원 |
1회 유찰만 보면 최저가는 183,200,000원으로 최근 거래 평균 188,000,000원 아래로 내려옵니다. 그러나 그 순간 임차보증금 미배당분 30,164,800원이 매수인 부담으로 바뀌어 실질취득은 213,364,800원입니다. 2회 유찰에서도 낙찰가는 146,560,000원까지 내려가지만 인수액이 66,291,840원으로 커져 실질취득은 212,851,840원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수액으로 시세를 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 조영진 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박상권 | 120,000,000원 | 14,994,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,868,785원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 문화금융대부주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 5,000,613원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,557,869원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 229,000,000원에서는 임차인 조영진의 보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 박상권 근저당권에는 14,994,000원이 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시청 남측 인근으로 주택 및 상가 혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 오피스텔로 방3·거실(업무시설)·주방/식당·욕실2·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구), 공시지가 1,675,000원/㎡, 토지면적 538.1㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 중로한면 포장도로와 접합니다.
- 거래규모. 8세대 규모이며 확인된 최신 거래는 2024.05. 185,000,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차. 최저가 229,000,000원은 최근 거래 평균 188,000,000원의 121.8%입니다. 신건 가격 자체가 최근 거래 수준보다 높습니다.
- 유찰 시 인수액. 1회 유찰 시 30,164,800원, 2회 유찰 시 66,291,840원의 임차보증금 잔액이 매수인에게 넘어가는 시나리오입니다.
- 실질취득 기준. 1회 유찰 213,364,800원, 2회 유찰 212,851,840원으로 계산해 최근 거래 188,000,000원·185,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차권. 조영진은 대항력과 우선변제권이 모두 있으므로 실제 배당액이 210,000,000원에 미달하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -8.4%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 198,750,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 서류와 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “실질취득가”를 봐야 한다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 신건 229,000,000원에서는 조영진의 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원이지만, 가격이 최근 거래 평균 188,000,000원의 121.8%로 높습니다. 이후 유찰되면 낙찰가만 놓고는 싸 보이지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환되어 1회 유찰 실질취득 213,364,800원, 2회 유찰 실질취득 212,851,840원에 머뭅니다.
최근 거래 구간이 -8.4% 하락했고 최신 거래도 185,000,000원인 점까지 고려하면, 현재 회차도 가격 부담이 크고, 유찰 뒤에도 실질취득 기준의 가격 메리트가 제한적입니다. 이 물건은 “몇 번 유찰됐는가”보다 배당 후 임차보증금 잔액까지 합친 총취득비용이 얼마인가를 끝까지 계산해야 하는 사건입니다.
