서울남부지방법원 2026타경4326. 서울특별시 강서구 염창동 금호타운아파트 제102동 제17층 제1701호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트이며 건물은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지상19층 건 중 제17층입니다. 소유자는 차순자이고, 2009.05.13 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 320,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2015.02.23 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·전세권·가압류·가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 전 점유관계와 현황조사·매각물건명세서의 최종 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4326 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 240-32 금호타운아파트 제102동 제17층 제1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.88㎡ · 지상19층 중 17층 |
| 소유자 | 차순자 · 2009.05.13 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 979,000,000원 / 979,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 439,651,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2015.02.23 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정요항표상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준점
말소기준권리는 2015.02.23 접수된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 2017년 추가 근저당, 2025년 주식회사성지캐피탈대부 근저당과 전세권, 소옥희·이태순 근저당, 신한카드 주식회사·이연자 가압류, 관련 가처분 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판단에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 113.9%
금호타운 동일 평형 전용 59.88㎡ 실거래 자료입니다. 최근 12개월 평균은 859,545,454원, 전체 12건 평균은 857,500,000원이고, 신건 최저가 979,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.9%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 2.9%로 나타나지만, 현재 최저가가 최근 평균보다 높은 사실은 그대로입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 18 | 602,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 15 | 970,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 15 | 943,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 2 | 960,000,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 15 | 870,000,000원 |
| 2025.10 | 59.88㎡ | 6 | 870,000,000원 |
| 2025.10 | 59.88㎡ | 6 | 870,000,000원 |
| 2025.10 | 59.88㎡ | 6 | 870,000,000원 |
| 2025.10 | 59.88㎡ | 17 | 830,000,000원 |
| 2025.10 | 59.88㎡ | 10 | 825,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 5 | 845,000,000원 |
| 2025.08 | 59.88㎡ | 7 | 835,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 859,545,454원 |
실거래 범위는 602,000,000원~970,000,000원이고 최신 거래는 2026.08 · 602,000,000원입니다. 감정가와 최저가는 실거래 최고가 970,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 979,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,190,000원 |
| 2. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 3. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 4. 성지캐피탈대부 근저당 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 5. 성지캐피탈대부 전세권 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 6. 소옥희 근저당 | 200,000,000원 | 90,610,000원 |
| 7. 이태순 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 신한카드 주식회사 가압류 | 12,920,326원 | 0원 |
| 9. 이연자 가압류 | 45,495,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,434,615,326원 중 966,810,000원이 배당되고, 미배당은 467,805,326원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 979,000,000원 | 966,810,000원 | 467,805,326원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 783,200,000원 | 772,968,000원 | 661,647,326원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 626,560,000원 | 617,894,400원 | 816,720,926원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 783,200,000원, 2회 유찰 시 626,560,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 가격만 놓고 보면 현재 신건보다 유찰 이후에 최근 12개월 평균 859,545,454원과의 가격 관계가 크게 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울염창초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지상19층 건 중 17층이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 단지. 금호타운은 290세대이며 준공일은 1999.04.02입니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 7,252.9㎡, 공시지가는 6,656,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으며 아파트 용도의 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 검토. 신건 최저가 979,000,000원은 최근 12개월 평균 859,545,454원의 113.9%입니다. 권리가 깔끔하더라도 현재 가격 자체의 경쟁력을 별도로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.08의 602,000,000원입니다. 같은 전용면적의 거래라도 층·상태 등 개별 조건에 따라 편차가 있으므로 원거래 내용을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 대조. 성지캐피탈대부 근저당·전세권, 소옥희·이태순 근저당, 가압류·가처분이 말소기준 이후인지 원본 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.12.31까지로 기재되어 있으므로 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 2015.02.23 한국스탠다드차타드은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 다른 이야기입니다. 감정가와 신건 최저가는 979,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 859,545,454원의 113.9%입니다. 최신 거래는 602,000,000원이고, 실거래 최고도 970,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 높은 신건 가격을 감수할 이유가 있는지입니다. 권리는 정리되는 구조지만, 가격은 보수적으로 접근해야 합니다.
