서울남부지방법원 2026타경4447. 강서구 화곡동 월정로18길 7에 있는 미리내오피스텔 4층 402호입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이지만 현재는 주거용으로 이용되는 물건입니다. 현재 소유자는 김민환으로, 2023년 3월 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
등기부에서 주목할 부분은 2025년 3월 토스뱅크 가압류보다 먼저 발생한 임차인의 전입과 점유입니다. 임차인 장재영은 2023년 5월 26일 주민등록을 마쳤고, 2023년 5월 29일 점유를 개시했습니다. 확정일자는 경정등기에 따라 2023년 4월 25일로 확인됩니다. 따라서 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
더욱 중요한 것은 매각물건명세서입니다. 명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 결국 이 물건의 위험은 근저당이나 후순위 가압류보다 선순위 임차보증금의 미배당 잔액에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로18길 7 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 9층 중 4층 |
| 소유자 | 김민환 (2023.03.30. 소유권이전) |
| 감정가 | 199,000,000원 |
| 최저매각가 | 127,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 신청채권자 / 청구액 | 장재영 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.24. 토스뱅크주식회사 가압류 · 42,474,400원 |
| 임차보증금 | 장재영 · 140,000,000원 |
| 예상 인수액 | 15,223,040원 (현재 최저가 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 보증금은 남는다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
장재영 건물 전부 · 주거용 임차권등기 |
140,000,000원 |
전입 2023.05.26 점유 2023.05.29 확정 2023.04.25 배당요구 2026.03.04 |
대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
장재영의 확정일자는 임차권등기 경정사항인 을구 3-2에 따라 2023.04.25.로 반영했습니다. 최초 기재된 2026.04.25.와 구분해야 합니다. 을구 3-2는 기존 3번 임차권의 경정등기이므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.
한편 2021년에 등기됐던 박다영의 임차권(보증금 145,000,000원)은 2023년 강제경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 매수인 인수액 산정에는 포함하지 않습니다. 2025년 이후의 토스뱅크·한국캐피탈·농협은행·주택도시보증공사 가압류와 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 가격 분석 — 최저가가 내려가도 실질부담은 크게 줄지 않는다
이 물건은 감정가 199,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 127,360,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 64%입니다. 하지만 이 할인율을 실제 취득비용의 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되고, 부족한 보증금 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 회차에서는 임차인에게 124,776,960원이 배당되고 15,223,040원이 남는 것으로 추정됩니다.
+ 임차보증금 인수 15,223,040원
= 142,583,040원
임차보증금 140,000,000원을 중심으로 부담이 형성되며, 배당에서 공제되는 집행비용 추정액이 더해져 실질취득액이 보증금을 조금 웃돕니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
회차별 인수액 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 미배당 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 127,360,000원 | 15,223,040원 | 142,583,040원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 101,888,000원 | 40,338,432원 | 142,226,432원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 81,510,400원 | 60,356,787원 | 141,867,187원 |
실질취득액 = 회차별 매각가 + 예상 보증금 인수액. 회차별 집행비용 추정 차이 때문에 합계가 조금씩 달라집니다. 배당액과 인수액은 예상치이며 실제 매각가·배당순위·집행비용에 따라 변동될 수 있습니다.
표에서 가장 중요한 부분은 최저매각가가 낮아지는 만큼 보증금 인수액이 증가한다는 점입니다. 현재 최저가는 127,360,000원이지만 4회 유찰 시나리오에서는 81,510,400원으로 떨어집니다. 그런데 실질취득액은 각각 142,583,040원과 141,867,187원으로 큰 차이가 없습니다.
시세 판단 — 실질취득액과 실제 거래가격 비교가 먼저
이 오피스텔의 실제 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 비교해야 합니다. 특히 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용이므로 일반 아파트의 거래가격을 그대로 비교기준으로 삼는 것은 적절하지 않습니다.
현재 확인 가능한 숫자만으로는 142,583,040원의 실질취득액이 주변 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가보다 최저가가 낮다는 사실만을 근거로 저평가 물건이라거나 안전마진이 확보됐다고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,583,040원 |
| 1. 임차인 · 장재영 | 140,000,000원 | 124,776,960원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 42,474,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 41,265,823원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 장재영 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 47,329,953원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 장재영 보증금 잔액 | — | 15,223,040원 |
매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 임차인의 미회수 보증금 잔액입니다. 경매신청채권자 장재영과 임차인 장재영은 동일인이므로 신청채권액을 별도의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 4층 호실입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다. 공부와 현황 사이에 보고된 물리적 차이는 없습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현재 주거용으로 이용됩니다. 임차인의 실제 주거와 전입 관계가 권리분석에서 중요한 이유입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 남측 및 서측의 소로에 접합니다.
- 토지가격. 공시지가 6,212,000원/㎡로 확인됩니다. 이는 토지의 단위면적당 공시지가이며 개별 오피스텔 호실의 거래가격은 아닙니다.
- 환금성. 까치산역과 생활시설에 접근할 수 있는 입지지만, 개별 오피스텔의 매도 가능 가격은 실제 거래사례와 임대수요를 통해 확인해야 합니다. 특히 본건은 실질취득액과 최근 실거래가격의 차이가 투자 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 입찰 판단. 현재 최저가 127,360,000원에 예상 인수보증금 15,223,040원을 더하면 실질취득액은 142,583,040원입니다. 최저가만 기준으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 임차인 대항력 재확인. 장재영의 전입신고일 2023.05.26., 점유개시일 2023.05.29., 확정일자 2023.04.25.와 말소기준권리 2025.03.24.의 선후관계를 주민등록·임차권등기·명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확정일자 경정 확인. 을구 3번 임차권의 최초 확정일자 기재와 을구 3-2 경정등기의 날짜가 다릅니다. 경정된 확정일자 2023.04.25.를 기준으로 배당순위를 검토해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자의 관계. 장재영은 임차권자이면서 경매신청채권자입니다. 보증금 지급 사실, 임대차계약의 진정성, 채권의 동일성, 배당요구 경위 및 임대인과의 관계를 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 현재 소유자 김민환은 2023년 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 박다영의 임차권과 기존 압류·가압류가 말소된 경위를 살펴 현재 권리와 중복되거나 연결되는 사항이 없는지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과. 3회·4회 유찰 시에도 보증금 미배당액이 증가합니다. 입찰가만 낮아지는 구조이므로 회차별 실질취득액을 함께 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 선순위 대항력 임차인의 보증금 잔액 인수 조건이 명시돼 있습니다. 입찰 전 최신 명세서에서 해당 문구가 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태를 구별해야 합니다. 보증금 인수와 인도 의무가 연결될 수 있으므로 현재 점유자를 직접 확인하고 명도 계획을 세워야 합니다.
- 관리비·추가 비용. 기계식 주차설비와 건물 관리상태를 확인하고, 미납 공용관리비 및 취득 관련 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 실거래·환금성 확인. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격을 확인해 예상 실질취득액과 비교해야 합니다. 확인되지 않은 시세차익을 입찰 근거로 삼지 마세요.
맺으며 — “64% 낙찰가가 64% 취득비용은 아니다”
이 사건은 최저매각가의 할인율과 실제 취득비용을 구별해야 하는 경매입니다. 감정가 199,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 127,360,000원만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다.
하지만 선순위 대항력을 갖춘 장재영의 보증금은 140,000,000원입니다. 현재 배당 추정에서는 보증금 중 15,223,040원이 회수되지 못해 매수인에게 승계되므로 실질취득액은 142,583,040원입니다.
이후 유찰이 계속돼도 미배당 보증금이 늘어나는 구조여서 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 이 물건은 단순히 유찰을 기다리는 전략만으로 가격상의 이점을 확보하기 어렵습니다.
또한 임차인과 경매신청채권자가 동일하고, 임차권등기의 확정일자 경정사항도 존재합니다. 권리관계의 진정성과 배당순위를 철저히 검증해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 신중 검토입니다. 실제 임차인 보증금 인수위험이 있고, 2회 유찰에도 실질취득액의 하락 폭이 제한적이며, 현재 확인 가능한 실거래 비교가격으로 가격 경쟁력을 입증하지 못했습니다. 보증금 승계 구조를 확실히 검증하고 실질취득액 대비 충분한 시세 차이가 확인되기 전에는 무리한 응찰을 피하는 것이 합리적입니다.
