서울남부지방법원 2026타경4447. 강서구 화곡동 미리내오피스텔 4층 402호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김민환으로, 2023.03.13 강제경매 매각을 원인으로 2023.03.30 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2025.03.24입니다. 토스뱅크주식회사의 가압류 42,474,400원이 말소기준권리이고, 임차인 장재영의 주민등록일자는 2023.05.26으로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 장재영을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하고 있으며, “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 김민환 · 2023.03.13 강제경매로 인한 매각, 2023.03.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장재영 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.24 토스뱅크주식회사 가압류 42,474,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
현재 확인되는 실제 임차인은 장재영 1명입니다. 을구 3-2번은 별도 임차인이 아니라 장재영의 임차권등기 중 확정일자를 바로잡은 경정등기입니다. 임대차계약일은 2023.04.23, 확정일자는 경정 후 2023.04.25, 주민등록일자는 2023.05.26, 점유개시일자는 2023.05.29이며 보증금은 140,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장재영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2023.05.26 2023.04.25 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 승계 |
말소기준권리인 토스뱅크 가압류 이후에는 한국캐피탈 가압류, 강제경매개시결정, 농협은행 가압류, 주택도시보증공사 가압류가 이어지고 있으며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 장재영의 대항력은 등기 순위가 아니라 말소기준보다 앞선 전입을 기초로 하기 때문에, 임차권등기가 매각으로 말소된다고 해서 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 회차별 실질취득 — 2회 유찰부터 인수액이 발생
현재 회차는 최저매각가 199,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 3,586,000원을 공제한 뒤 장재영의 보증금 140,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원, 실질취득액도 199,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 199,000,000원 | 140,000,000원 | 0원 | 199,000,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 159,200,000원 | 140,000,000원 | 0원 | 159,200,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 127,360,000원 | 124,776,960원 | 15,223,040원 | 142,583,040원 |
2회 유찰 시에는 낙찰가 127,360,000원만 보면 가격이 크게 내려간 것처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지고 배당 부족액 15,223,040원이 발생합니다. 따라서 매수인의 실질취득은 127,360,000원 + 15,223,040원 = 142,583,040원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 140,000,000원 부근으로 수렴하는 구조라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,000원 |
| 1. 임차인 장재영 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 42,474,400원 | 42,474,400원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 41,265,823원 | 12,939,600원 |
| 4. 경매개시결정 · 장재영 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 47,329,953원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 199,000,000원 가정에서는 장재영 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 총 청구액 434,070,176원 중 배당되는 금액은 55,414,000원이고 미배당액은 378,656,176원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서상 현황은 주거용입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 접근해야 합니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 190.1㎡, 지목 대, 일반상업지역의 상업용 토지이며 공시지가는 6,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 장재영은 대항력 있는 임차인입니다. 실제 배당에서 140,000,000원이 전액 변제되는지를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 시 인수액. 127,360,000원에 매각되는 시나리오에서는 임차보증금 미배당 15,223,040원이 매수인에게 넘어옵니다.
- 확정일자 경정 확인. 임차권등기 최초 기재와 달리 을구 3-2번 경정으로 확정일자가 2023.04.25로 정정돼 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 검토. 장재영이 임차권자이면서 이번 강제경매의 채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약과 신청채권의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔의 실제 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황 주거용입니다. 점유·명도와 실제 사용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “현재 0원 인수”와 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 현재 신건 199,000,000원에서는 장재영의 보증금 140,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 하지만 장재영은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로, 유찰로 배당재원이 줄어들면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 실제로 2회 유찰 시 매각가 127,360,000원에 15,223,040원 인수가 더해져 실질취득액은 142,583,040원이 됩니다.
따라서 이 사건을 “가압류가 모두 소멸하니 깨끗한 물건”으로만 보면 안 됩니다. 말소되는 등기와 별개로 대항력 임차보증금의 미배당 잔액은 승계될 수 있기 때문입니다. 특히 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 장재영으로 기재된 관계까지 원본에서 확인해야 합니다. 결론은 현재 회차 인수 0원, 유찰 후에는 조건부 인수형 — 이 구분이 입찰 판단의 핵심입니다.
