서울남부지방법원 2026타경4555. 서울 강서구 화곡동 디에스에코타운 104동 2층 201호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 소멸하는지보다 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 박정아는 임대차계약 2017.10.16., 확정일자 2017.10.31., 점유개시 2017.12.18., 전입 2017.12.20.이고, 등기상 말소기준권리인 화곡신용협동조합 근저당은 2020.01.16.입니다. 따라서 박정아의 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 151,000,000원에 대한 배당추정에서는 집행비용 2,914,000원을 먼저 차감한 뒤 박정아 보증금에 148,086,000원이 배당되고, 보증금 잔액 1,914,000원이 남습니다. 그래서 현재 회차의 가격 비교 기준은 151,000,000원이 아니라 실질취득 152,914,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰되면 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 늘어난다는 사실입니다. 1회 유찰 시 120,800,000원에 인수 31,691,200원, 2회 유찰 시 96,640,000원에 인수 55,499,520원으로, 실질취득은 각각 152,491,200원·152,139,520원에 머뭅니다. 즉 이 사건은 유찰이 곧 실질 매입가격 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 471-16 디에스에코타운 제104동 제2층 제201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 사무소이나 현황 주거용으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제201호 |
| 실거래 비교 기준면적 | 31.51㎡ · 최근 실거래 면적과 정확 일치하지 않음 |
| 소유자 | 우기영 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정아 / 176,778,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2020.01.16. 설정된 화곡신용협동조합 근저당 120,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 임차권등기, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 박정아의 전입·점유는 2017년으로 말소기준보다 빠르기 때문에, 등기 자체가 소멸하더라도 보증금 미배당 잔액에 대한 대항력 인수 문제는 별개로 남습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정아 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2017.12.20 2017.10.31 | 2024.03.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 152,914,000원으로 본다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 233,500,000원과 최신 거래 234,000,000원을 우선합니다. 최근 12개월 평균은 전체 거래 평균 240,000,000원보다 낮고, 최근 구간은 과거 대비 -4.4%로 하락 추세입니다. 따라서 시장이 내려오는 국면이라는 점을 감안해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 34.75㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 2025.11 | 34.75㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2024.07 | 36.61㎡ | 4 | 228,000,000원 |
| 2021.10 | 36.16㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 34.75㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 233,500,000원 |
현 회차 실질취득 152,914,000원은 최근 12개월 평균 233,500,000원의 약 65.5%, 최신 거래 234,000,000원의 약 65.3%입니다. 숫자만 보면 차이가 큽니다. 다만 본건 실거래 비교 기준면적은 31.51㎡이고 제시된 거래는 34.75㎡·36.16㎡·36.61㎡로 정확한 면적 매칭이 아닙니다. 따라서 이 격차를 그대로 확정적인 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 박정아 보증금 | 150,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 전세권 · 박정아 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 화곡신용협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박정아 | 176,778,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 배당가정에서는 임차인 박정아의 보증금 중 1,914,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세가 우선 차감되는 경우 임차인 배당액이 더 줄어 실제 인수액이 1,914,000원보다 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 151,000,000원 | 1,914,000원 | 152,914,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 120,800,000원 | 31,691,200원 | 152,491,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 96,640,000원 | 55,499,520원 | 152,139,520원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정고등학교 남측 인근으로 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 까치산역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 규모. DS에코타운(471-16)은 16세대, 2014.08.29. 준공으로 파악됩니다. 대단지형 주거상품이 아닌 소규모 집합건물이라는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 사무소이나 현황은 주거용으로 추정됩니다. 공부와 실제 이용상태가 일치하지 않습니다.
- 현황변경. 2층 내 공용화장실의 외부 출입구를 폐쇄하고 전유적으로 이용 중인 상태로, 원상회복 가능성과 위반건축물 등재여지가 지적돼 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 2필지 일단의 가장형 토지로 제2종근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중이고, 북동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 분리하지 말 것. 현 회차 기준 151,000,000원 낙찰 + 1,914,000원 인수 = 실질취득 152,914,000원입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 152,491,200원, 2회 유찰 시 152,139,520원으로 낙찰가 하락폭만큼 총취득비용이 내려가지 않습니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세로 우선배당될 금액이 있으면 박정아의 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 박정아 권리관계 원본 대조. 임차인·전세권자·경매신청채권자이며 화곡신용협동조합 근저당의 채무자로도 나타납니다. 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약과 채권 발생관계를 직접 확인해야 합니다.
- 사무소·주거 불일치 확인. 공부상 용도는 사무소, 현황은 주거용 추정입니다. 이용 적법성 및 향후 사용·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공용화장실 원상회복 확인. 외부 출입구 폐쇄 및 전유 사용 상태에 대한 원상회복 범위와 위반건축물 등재 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보정. 최근 12개월 실거래 평균은 233,500,000원이지만 비교 거래 면적이 34.75㎡ 등으로 본건 비교 기준면적 31.51㎡와 정확히 일치하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.51억”이 아니라 “실질 1.529억”
이 사건은 권리분석을 모르고 보면 151,000,000원짜리 신건이지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 박정아의 보증금 150,000,000원이 배당으로 전액 해소되지 않아 현 회차에서도 1,914,000원을 인수하고, 실질취득은 152,914,000원입니다. 유찰이 진행돼도 인수액이 31,691,200원, 55,499,520원으로 늘기 때문에 실질취득은 계속 약 152,000,000원대에 머뭅니다.
그렇다고 가격 메리트가 전혀 없는 사건도 아닙니다. 실질취득 152,914,000원은 최근 12개월 평균 233,500,000원과 최신 거래 234,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시장은 -4.4% 하락 추세이고, 실거래 면적이 정확히 일치하지 않으며, 세금 우선배당에 따른 인수액 증가·공부상 사무소와 현황 주거의 불일치·공용화장실 전유 사용 및 원상회복 가능성이 동시에 존재합니다. 결론은 가격 차이는 있으나 권리와 물건 하자 확인 없이는 할인폭을 그대로 수익으로 볼 수 없는 사건입니다.
