서울남부지방법원 2026타경4555. 서울 강서구 화곡동 디에스에코타운 제104동 제2층 제201호입니다. 사건 분류는 대지로 되어 있으나, 등기사항전부증명서상 집합건물이고 감정평가상 공부 용도는 사무소, 현황은 주거용으로 추정되는 물건입니다. 권리분석에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 말소기준권리 자체보다 그보다 앞선 시점에 형성된 임차인의 대항력입니다.

임차인 박정아는 2017년 12월 20일 전입했고 확정일자는 2017년 10월 31일입니다. 말소기준권리인 2020년 1월 16일 화곡신용협동조합 근저당권보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 최저가만 보면 감정가 대비 64%입니다. 하지만 예상배당을 적용하면 임차인에게 돌아가는 금액은 94,500,480원이고, 보증금 중 55,499,520원이 남습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰받더라도 실제 경제적 부담은 152,139,520원입니다. 가격이 더 내려가도 인수액이 커지는 구조이므로 일반적인 저가 경매와 다르게 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금

이 사건의 말소기준권리는 2020년 1월 16일 접수된 을구 5-2번 근저당권입니다. 근저당권자는 화곡신용협동조합이고 채권최고액은 120,000,000원입니다. 해당 권리 이후 설정된 압류, 임차권등기 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 박정아의 임차권등기는 2024년 3월 22일 접수되었지만, 대항력 판단의 핵심은 등기 접수일만이 아니라 기존 임대차의 전입 및 확정일자입니다.

과거 을구 3번 이유민의 임차권등기(보증금 140,000,000원)는 2017년 12월 22일 말소된 권리입니다. 현재 임차인 박정아의 보증금과 합산해서는 안 됩니다.

② 실질취득액 분석 — 최저가가 내려가도 부담은 줄지 않는다

현재 최저매각가 96,640,000원을 기준으로 집행비용을 약 2.2%인 2,139,520원으로 추정하면, 임차인에게 배당 가능한 금액은 94,500,480원입니다. 보증금 150,000,000원에서 이를 차감한 미배당액은 55,499,520원입니다.

유찰 횟수별 실질취득액 변화

유찰로 최저가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들어 매수인이 인수할 보증금 잔액이 커집니다. 제시된 시나리오에서도 매각가가 96,640,000원에서 61,849,600원으로 내려가지만 실질취득액은 약 1억 5,100만원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래와 비교하되 면적 차이를 경계

DS에코타운(471-16)은 2014년 8월 29일 준공된 16세대 규모의 소규모 건물입니다. 대상 면적은 31.51㎡이고, 확인된 실거래는 34.75㎡·36.61㎡·36.16㎡ 등으로 대상과 면적이 일치하지 않습니다.

최근 12개월 평균은 233,500,000원이고 최신 거래는 2026년 5월의 234,000,000원입니다. 전체 평균 240,000,000원에는 2021년의 280,000,000원 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.

최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -4.4% 하락으로 표시됩니다. 하락 추세를 고려하면 과거 전체 평균을 기준으로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,640,000원 가정)

임차보증금 배당 부족액은 55,499,520원으로 매수인 인수예상액에 반영했습니다. 전세권 150,000,000원과 임차보증금 150,000,000원은 동일인 박정아의 권리로 표시되어 있으므로 단순히 두 금액을 합산해서는 안 됩니다. 별도 권리의 발생원인과 실제 채권관계를 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물 상태 및 환금성 메모

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정고등학교 남측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택과 다가구주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리 지하철 까치산역이 소재합니다.
• 건물 규모. 2014년 8월 29일 준공된 16세대 규모의 건물입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 적어 매도 시점과 매수층을 신중하게 판단해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 집합건축물대장상 용도는 사무소이나 감정평가상 현황은 주거용으로 추정됩니다. 주거용으로 실제 사용 가능한지, 건축물대장상 용도와 실제 사용의 차이가 어떤 법적·행정적 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
• 공용부분 문제. 2층 공용화장실의 외부 출입구를 폐쇄하고 전유적으로 사용하는 상태입니다. 원상회복 가능성과 위반건축물 등재 가능성이 제기되어 있습니다. 현재 위반건축물로 확인된 것과 향후 위반건축물 등재 가능성은 구분해야 합니다.
• 건물 구조 및 설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 6층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며 도시지역에 해당합니다. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 포함됩니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래는 2건이고 확인된 전체 거래도 5건입니다. 대상 면적 31.51㎡와 비교 거래 면적이 달라 실거래 평균만으로 개별 호수의 가격을 확정하기 어렵습니다.
• 가격 추세. 최근 거래 추세는 -4.4%입니다. 과거의 280,000,000원 거래를 현재 시세의 기준으로 삼기보다 최근 233,500,000원 평균과 최신 234,000,000원 거래를 우선 참고해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 보증금과 건물 용도를 먼저 확인

• 임차인 대항력 확인. 박정아의 전입일 2017.12.20.과 확정일자 2017.10.31.이 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서의 인수 조건을 확인하고 임차인의 보증금 반환 관계와 실제 점유 상태를 조사해야 합니다.
• 인수액을 입찰가에 반영. 현재 최저가 96,640,000원만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다. 예상 인수액 55,499,520원을 합산한 실질취득액 152,139,520원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 효과 착각 금지. 3회 유찰 시 인수예상액은 74,479,616원, 4회 유찰 시에는 89,663,693원입니다. 최저가 하락분만큼 매수인의 인수부담이 늘어나는 구조입니다.
• 박정아의 권리관계 확인. 임차인·전세권자·근저당 채무자·경매신청채권자가 동일인으로 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전세권 설정 경위, 근저당권 설정 경위, 경매신청 원인을 교차 확인해야 합니다.
• 당해세 및 압류 확인. 압류 4건의 권리자와 처분청, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 배당에 개입하면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 공부상 용도 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용 추정의 차이를 확인하고 주거용으로 사용할 수 있는지, 용도변경이나 행정상 제한이 있는지 관할 기관에 문의해야 합니다.
• 공용화장실 원상회복. 외부 출입구 폐쇄 및 전유 사용의 적법성, 공용부분 침해 여부, 원상회복 비용과 관리주체의 요구사항을 확인해야 합니다.
• 면적별 시세 재검토. 대상 31.51㎡와 최근 거래 34.75㎡·36.61㎡는 면적이 다릅니다. 동일 면적 및 동일 용도에 가까운 거래를 추가 확인하지 않고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
• 명도와 점유 확인. 실제 점유자와 임차인 박정아의 관계, 점유 지속 여부, 인도 가능 시점 및 명도 협의 조건을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 64%”보다 “인수 포함 1억 5,213만원”

이 사건의 핵심은 단순한 유찰 물건이 아니라 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 현재 최저가 96,640,000원은 감정가의 64%지만, 예상 미배당 보증금 55,499,520원을 합산하면 실질취득액은 152,139,520원입니다. 감정가 151,000,000원보다 높은 금액입니다.

더욱이 임차인 박정아는 전세권자, 근저당 채무자, 경매신청채권자와 동일인으로 확인되어 권리의 발생 경위와 실제 채권관계를 면밀히 살펴야 합니다. 가장임차인 의심이 있다는 이유만으로 대항력과 인수 가능성을 임의로 배제할 수는 없습니다. 매각물건명세서의 인수 조건이 분명하기 때문입니다.

건물 역시 공부상 사무소와 현황 주거 추정의 차이가 있고, 공용화장실을 전유적으로 사용하는 문제로 원상회복 및 위반건축물 등재 가능성이 남아 있습니다. 여기에 최근 거래 추세 -4.4%, 소규모 건물의 낮은 거래 표본, 면적 불일치까지 고려하면 단순한 최저가 할인만으로 투자 판단을 내리기 어렵습니다.