서울남부지방법원 2026타경4632. 서울 강서구 등촌동 더리브골드타워 제1층 제107호입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설이고, 대상 호실의 이용상태는 근린생활시설입니다. 집합건축물대장에는 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로 등록돼 있습니다. 현황조사 당시에는 부동산 사무실로 사용 중이었고, 감정평가 당시에는 공실로 조사되어 입찰 직전 실제 점유상태 확인이 중요한 물건입니다.
권리관계의 중심은 2024.05.07. 설정된 흥천농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,084,200,000원이고 채무자는 한동일입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후의 충남신용보증재단 가압류, 현대캐피탈 가압류, 강서구 압류, 국 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 849 더리브골드타워 제1층 제107호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 근린생활시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 중 제1층 제107호 |
| 소유자 | 한동일 · 2024.04.12. 매매 · 거래가액 1,240,699,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 1,220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 52,032,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 점유·임대 | 감정평가 당시 공실 · 현황조사 당시 부동산 사무실 사용 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준권리는 을구 3번 흥천농업협동조합 근저당권입니다. 2020.04.20. 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2025.04.10. 흥천농업협동조합이 신청했던 임의경매개시결정 역시 2025.12.24. 취하되어 2025.12.30. 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.03.26. 충남신용보증재단 가압류가 본압류로 이행된 2026.04.14. 강제경매입니다.
② 가격 판단 — 신건 1,220,000,000원의 시세 할인 여부는 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,220,000,000원입니다. 이 호실의 소유권 이전 당시 2024.04.12. 매매 거래가액은 1,240,699,600원이었습니다. 현재 감정가는 당시 취득가보다 낮지만, 과거 한 차례의 취득가를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 최근 거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않는 만큼 신건 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,220,000,000원 | 0원 | 51,929,236원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 976,000,000원 | 189,630,764원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 780,800,000원 | 382,878,764원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 크게 내려가지만, 이는 곧바로 ‘시세 대비 싸다’는 의미는 아닙니다. 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 임대료·공실률·실제 영업 가능 용도와 개별 상권에 따라 가격 차이가 커질 수 있기 때문입니다. 이 건은 특히 감정평가 당시 공실이므로 가격 판단 전에 수익성과 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,600,000원 |
| 2. 근저당 · 흥천농업협동조합 | 1,084,200,000원 | 1,084,200,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,846,773원 | 9,846,773원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,423,991원 | 9,423,991원 |
| 6. 강제경매 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,929,236원 |
현재 회차에서는 배당표상 반영된 채권액 1,153,470,764원이 전액 배당되고, 소유자에게 51,929,236원이 남습니다. 갑구 13번 강제경매 관련 채권액은 미상으로 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 등양초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·지식산업센터·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 양천향교역이 있습니다. 북동측으로 양천로 등 광대로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설이며, 대상은 제1층 제107호입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 천정형에어컨, 승강기, 지하주차장, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점), 감정평가상 근린생활시설입니다. 현황조사 당시 부동산 사무실로 사용됐고 감정평가 당시에는 공실입니다.
- 토지. 2필일단의 부정형 토지로 상업기타 건부지이며, 지목은 공장용지, 용도지역은 준공업지역입니다. 토지면적은 2,420.0㎡, 공시지가는 7,674,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수 규제가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황조사 당시 부동산 사무실 사용, 감정평가 당시 공실로 조사 시점별 상태가 다릅니다. 실제 점유자와 점유원인을 매각 전 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 임대차계약 존재 여부와 실제 점유관계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 계획하는 영업·임대 용도와 건축물대장상 용도가 맞는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 1,220,000,000원으로 감정가와 같습니다. 최근 거래 시세가 확인되지 않는 만큼 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 976,000,000원, 2회 유찰 시 780,800,000원입니다. 가격 하락과 별개로 공실·수익성·환금성 검토를 함께 해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 강서구와 국의 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 배당표와 세금 관련 원본을 매각 전 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2025.04.10. 임의경매개시결정은 2025.12.24. 취하 후 2025.12.30. 말소됐고, 현재는 2026.04.14. 개시된 강제경매입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2024.05.07. 흥천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·현재 강제경매는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 더 중요한 것은 근린생활시설의 가격과 실제 점유·수익성입니다.
감정가와 신건 최저가는 1,220,000,000원이고, 2024.04.12. 소유권 취득 당시 거래가액은 1,240,699,600원이었습니다. 그러나 현재 시세를 판단할 최근 실거래 자료가 확인되지 않고, 감정평가 당시 호실도 공실입니다. 따라서 신건에서 가격 메리트를 먼저 인정하기보다는 현장 점유·임대료·유사 상가 거래 사례를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 맞습니다. 권리는 통과, 가격과 운영성은 추가 검증. 이 사건의 승부처는 바로 그 부분입니다.
