서울남부지방법원 2026타경4675. 영등포구 대림동 에스케이이캐슬 4층 402호로, 공부상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 소유자 최경애는 2021.06.21. 매매를 원인으로 거래가액 285,000,000원에 취득했고, 2026.04.21. 서울보증보험 주식회사의 강제경매가 시작됐습니다. 등기상 과거 강서신용협동조합의 2,160,000,000원 공동담보 근저당은 이미 말소됐습니다.
현재 권리의 기준점은 2022.11.24. 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차 관련 날짜는 이보다 빠릅니다. 임대차계약 2022.06.24., 확정일자 2022.06.27., 주민등록 2022.08.02., 점유개시 2022.08.05.로 기록돼 있어 287,000,000원 임차권은 자료상 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 구조입니다. 확약이 없었다면 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 인수액이 생기는 유형이었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 에스케이이캐슬 제4층 제402호 · 서울특별시 영등포구 가마산로46길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 29.49㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 4층 |
| 소유자 | 최경애 (2021.06.21. 매매 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 298,590,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 끊겼다
과거 강서신용협동조합 근저당은 2019.06.21. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.11.24. 국민건강보험공단 압류이며, 2024.11.27. 영등포구 압류와 2026.04.21. 강제경매개시결정은 그 뒤 순위라 매각으로 소멸합니다.
가장 중요한 권리는 2024.10.08. 등기된 한국토지주택공사 주택임차권 287,000,000원입니다. 등기일 자체는 말소기준 뒤지만, 임대차계약일·전입일·점유일·확정일자가 모두 함께 기재돼 있고 주민등록일 2022.08.02.가 말소기준보다 빠릅니다. 자료상 대항력이 인정되는 구조지만, 2026.07.15. 승계인의 대항력 포기·말소 동의 확약으로 매수인 승계 문제는 실질적으로 제거됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대위·승계 신고는 별도
| 구분 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지 실제 임차인 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 대위·승계 신고 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.02 | 2022.06.27 | 287,000,000원 | 자료상 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 |
여기서 287,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 관계로 잡힌 신고이고, 자료상 실제 임차인은 한국토지 1명입니다. 따라서 보증금 합계 역시 287,000,000원과 미상 보증금을 단순 합산하는 방식으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 89,000,000원 높은 신건
SKE캐슬은 20세대, 사용승인일은 2019.04.29.입니다. 비교 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2025.06. 1건입니다. 표본 자체가 많지는 않지만 가격 판단에선 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 27.01㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.06 | 29.49㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 275,000,000원 |
신건 최저가 354,000,000원은 최근 12개월 평균 265,000,000원의 133.6%입니다. 최신 거래 역시 265,000,000원이므로 현재 최저가는 최신 거래보다 89,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 275,000,000원과 비교해도 가격이 높지만, 등급을 판단할 때는 이 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
더 중요한 것은 방향입니다. 최근 거래와 과거 거래의 흐름은 -7.0%로 하락했습니다. 즉 과거 285,000,000원 거래를 근거로 354,000,000원의 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다. 권리 확약이 있다고 해서 가격 메리트까지 생기는 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,756,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 287,000,000원 | 287,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 298,590,081원 | 61,244,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 354,000,000원 가정에서는 287,000,000원 보증금이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사에는 61,244,000원이 배당돼 237,346,081원의 미배당이 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수가 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 원자료상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 354,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 283,200,000원 | 8,564,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 226,560,000원 | 64,411,840원 | 실질 0원* |
대항력 포기 확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 “낙찰가가 내려가면 미배당 인수가 늘어나는” 선순위 임차형이었습니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 8,564,800원, 2회 유찰 시 64,411,840원의 매수인 인수가 계산돼 있습니다. 따라서 단순히 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 구조였습니다.
하지만 2026.07.15. 확약으로 이 287,000,000원 임차권에 관한 대항력 인수는 실질 0원*으로 바뀌었습니다. 이 때문에 현재 시세 비교는 확약 대상 인수를 더한 금액이 아니라 신건 354,000,000원 자체를 기준으로 보는 것이 맞습니다. 그 기준에서도 최근 시세 265,000,000원보다 높아 가격 매력은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포구 대림동 신영초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층 402호이며, 승강기·급배수·위생설비·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15미터, 북서측 약 12미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 371.2㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 5,403,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 단지 20세대이고 확인된 거래는 2건, 최근 12개월은 1건입니다. 거래 표본이 적어 환금성과 적정가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 외형조사와 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.15. 제출된 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체와 적용 임차권을 원문에서 직접 대조하세요.
- 미상임차인 확인. 한국토지의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. “대항력 가능·미상” 상태이므로 현황조사·매각물건명세서·점유관계 원문 확인이 필수입니다.
- 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사의 287,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인과 별개의 두 번째 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 354,000,000원은 최신 거래 265,000,000원, 최근 12개월 평균 265,000,000원의 133.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교가 -7.0%이므로 과거 285,000,000원 거래만을 근거로 높은 응찰가를 정하지 마세요.
- 비교 거래 면적 확인. 최신 265,000,000원 거래는 전용 27.01㎡, 본건 목표 면적은 29.49㎡입니다. 정확한 가격 판단은 면적·층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비·점유상태 등 현장 변수 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 반전은 좋지만, 가격과 미상임차가 남는다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 287,000,000원 선순위 임차권만 보면 원래는 대항력 인수형이지만, 주택임차권자의 승계인 서울보증보험 주식회사가 2026.07.15. 확약서를 제출하면서 그 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀌었습니다. 이 점은 분명한 호재입니다.
그러나 그것만으로 입찰 매력이 생기지는 않습니다. 첫째, 실제 임차인으로 잡힌 한국토지 1명은 보증금·전입·확정일자가 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 둘째, 신건 354,000,000원은 최근 12개월 거래 265,000,000원의 133.6%입니다. 셋째, 최근 거래 추세도 -7.0%입니다.
따라서 이 물건은 “선순위 임차권 확약은 긍정적, 그러나 신건 가격은 최근 시세 이상이고 확약 밖 미상임차 위험도 남아 있다”가 결론입니다. 권리 하나가 해소됐다는 이유만으로 가격을 후하게 평가하기 어렵고, 현 회차는 권리·가격 양쪽 모두 추가 확인이 필요한 보수적 접근 대상입니다.
