서울남부지방법원 2026타경4815. 양천구 목동 제니스빌 제2층 제204호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 김윤기는 2023.01.16. 전입·점유를 시작했고, 2022.10.31. 확정일자를 갖춘 뒤 2025.05.09. 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 120,000,000원이며 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 매각대금에서 전액 변제되지 않는 부분은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 매각가 103,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,242,000원을 먼저 빼고 김윤기에게 100,758,000원이 배당됩니다. 따라서 19,242,000원이 미배당되고, 그 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉 이 물건은 “1.03억짜리 경매물건”이 아니라 낙찰가에 임차보증금 미배당분을 반드시 더해서 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 623-1 제니스빌 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙북로8나길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 거실·욕실·주방·확장형발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 중 제2층 제204호 |
| 소유자 | 김옥제 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 128,679,451원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2014년 설정됐던 우리은행 근저당권과 등촌신용협동조합 근저당권은 각각 2014.10.24., 2018.04.18. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2025.11.27. 주택도시보증공사의 가압류 150,000,000원입니다. 그런데 김윤기의 임차권은 그보다 앞선 2025.05.09. 등기이고, 실제 전입·점유는 2023.01.16.이므로 말소기준보다 선순위인 대항력 임차권입니다.
| 임차 관련 기재 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤기 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.16. | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2022.10.31. · 배당요구 | 보증기관 승계 아님 |
| 주택임 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 배당요구 2026.06.29. | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수’를 봐야 한다
이 물건은 대항력 임차보증금이 최저가보다 큽니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 103,000,000원 | 19,242,000원 | 103,000,000원 + 19,242,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 82,400,000원 | 39,483,200원 | 82,400,000원 + 39,483,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 65,920,000원 | 55,666,560원 | 65,920,000원 + 55,666,560원 |
실거래 집계는 제니스빌(623-1) 4건으로, 전체 평균 199,625,000원, 최근 12개월 평균 204,250,000원, 최신 거래는 2025.03. 270,000,000원입니다. 집계상 최근 구간은 이전 구간보다 4.7% 높은 흐름입니다. 다만 이 비교자료의 거래 면적은 22.05㎡·36.67㎡이고 비교 기준 면적은 14.98㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 실거래 숫자만으로 본건이 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 36.67㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2024.05 | 22.05㎡ | 2 | 138,500,000원 |
| 2023.09 | 22.05㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2023.08 | 36.67㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 199,625,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 204,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 김윤기 보증금 | 120,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김윤기 | 128,679,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김윤기 보증금 120,000,000원 중 100,758,000원이 배당되고 19,242,000원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 등천로 동측, 양동중학교 서측 인근. 학교·아파트단지·각종 빌라·근린생활시설·공원 등이 형성돼 있고 편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 서측 인근에 등천로와 버스정류장이 있어 대중교통 및 자동차 진출입은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측이 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 202.0㎡, 평지·가로장방, 공시지가 4,366,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 건축물현황도와 외부관찰 등을 참조해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 103,000,000원만 보지 말고 매수인 인수 19,242,000원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 39,483,200원, 2회 유찰 시 55,666,560원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아닙니다.
- 김윤기 임대차 원본. 임차인과 강제경매 채권자가 동일하게 기재돼 있으므로 계약서, 보증금 지급내역, 주민등록, 점유관계를 대조해야 합니다.
- 미상 임차기재 확인. ‘주택임’으로 기재된 건은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 배제할 수 없습니다.
- 면적 맞는 실거래 재확인. 현재 실거래 표본은 22.05㎡·36.67㎡로 비교 기준 면적 14.98㎡와 일치하지 않습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부상태와 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.03억 경매”로 보면 틀린다
이 사건의 숫자에서 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 103,000,000원이지만, 권리분석에서는 그 숫자가 출발점일 뿐입니다. 김윤기의 대항력 임차보증금은 120,000,000원이고 현재 배당으로는 19,242,000원이 남습니다. 따라서 매수인은 낙찰대금 외에 그 미배당액을 떠안을 가능성을 전제로 판단해야 합니다.
더 중요한 것은 유찰돼도 구조가 크게 달라지지 않는다는 점입니다. 낙찰가가 82,400,000원으로 내려가면 인수액이 39,483,200원으로, 65,920,000원까지 내려가면 55,666,560원으로 늘어납니다. 여기에 전입·보증금이 미상인 별도 임차 관련 기재도 남아 있습니다. 실거래 금액은 표면상 높지만 면적이 맞지 않아 직접 비교가 어렵습니다. 결론은 “최저가는 낮아 보여도 인수 구조와 미상 임차관계 확인이 먼저”입니다.
