서울남부지방법원 2026타경4825. 서울 강서구 화곡동 리치하우스6차 제2층 제203호입니다. 겉으로 보면 감정가 2.10억 원짜리 물건을 최저 1.344억 원에 살 수 있는 경매입니다. 두 번이나 유찰됐으니 가격이 상당히 내려온 것은 사실입니다.

그러나 등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 전혀 다른 구조가 드러납니다. 실제 임차인 이영문은 2016.11.09. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2021.02.16. 접수됐습니다. 임차인의 전입이 훨씬 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.

매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 경매가 진행돼도 이 보증금 부담이 사라지지 않는다는 뜻입니다.

더 주의해야 할 부분은 건물의 용도입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 집합건물인 해당 호실의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현재 주거용으로 사용하고 있으며, 주택으로 무단 용도변경한 사실이 위반건축물로 등재돼 있습니다. 아파트나 정상적인 다세대주택과 동일한 기준으로 가격을 비교하거나 활용 가능성을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.02.16. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 2,008,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 관련 압류와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

하지만 임차권등기가 말소기준권리보다 늦게 접수됐다는 사실만으로 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 이영문의 전입·점유일은 2016.11.09.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 2023.12.01. 접수된 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 배당받지 못한 보증금에 대한 매수인의 인수 부담은 남습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

실제 임차인 이영문 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류는 별도 채권으로, 이영문의 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이영문의 배당요구가 접수된 상태이며, 매각물건명세서에 미배당 보증금 인수 조건이 명시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

리치하우스6차의 비교 실거래는 전용 약 40.65㎡를 기준으로 확인됩니다. 전체 거래 평균은 307,500,000원이지만, 최근 거래가와 거래 시점의 차이가 크므로 최신 거래를 우선 살펴볼 필요가 있습니다.

최근 거래가 355,000,000원은 2023년 거래가 260,000,000원보다 높으며, 최근 거래의 과거 대비 변화율은 +36.5%입니다. 제시된 실거래 흐름은 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다.

다만 실거래 표본은 전체 2건, 최근 12개월에는 1건뿐입니다. 더욱이 비교 거래는 6층이고 본건은 2층입니다. 비교 대상의 공부상 용도나 위반건축물 상태가 본건과 동일한지도 확인되지 않았으므로, 거래가 차이를 곧바로 시세차익으로 받아들이기는 어렵습니다.

유찰이 반복돼도 실질취득은 크게 내려가지 않습니다

이 사건에서 가장 중요한 가격 구조입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수해야 하는 보증금은 늘어납니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 예상 보증금 인수액. 각 회차에 적용된 집행비용 추정치의 차이로 실질취득 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 세금·취득 부대비용·원상회복 비용 등은 제외한 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.0%를 적용한 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위에 따라 임차인 배당액 및 인수액은 변동될 수 있습니다. 위 표는 확정 배당표가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 화곡역과 버스정류장이 인근에 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2016.08.29. 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 도시가스·개별난방·승강기·CCTV·주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형 완경사지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 238.1㎡, 공시지가는 3,488,000원/㎡입니다.
• 도로. 본건 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 용도 불일치. 해당 호실은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용입니다. 무단 용도변경에 따른 위반건축물 등재가 매수 후 활용과 처분에 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.
• 환금성. 리치하우스6차는 16세대 규모이며 확인된 비교 실거래는 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 집계된 낙찰률은 0.0%입니다. 거래 표본이 적어 안정적인 환금성을 입증하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 임차인 이영문의 보증금 205,000,000원, 예상배당 131,718,400원, 예상 인수액 73,281,600원의 산정 구조를 매각물건명세서와 배당관계 서류에서 확인하세요.
• 실질취득 기준으로 판단. 최저가 134,400,000원만으로 수익성을 평가하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득금액은 약 207,681,600원이며, 실제 취득 부대비용은 별도입니다.
• 임차인의 점유·명도. 대항력 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 현재 점유 상태, 임차인과의 보증금 정산 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 강서구청에 2017.08.08. 위반건축물 등재 내용과 현재 시정 상태, 원상회복 요구, 이행강제금 부과 여부를 확인하세요.
• 적법한 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 현황 주거용 사이의 불일치가 해소될 수 있는지, 관련 건축·용도변경 기준을 관할 관청에 확인하세요.
• 세금채권 우선순위. 국세·지방세 압류와 당해세 여부, 조세채권 법정기일을 확인하세요. 우선 배당되는 세금이 있다면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 공매 진행 여부. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 법원경매와 공매의 진행 현황을 교차 확인하세요.
• 실거래 비교의 적정성. 2026.01. 거래 355,000,000원은 6층 거래입니다. 본건과 층·용도·위반 여부·건물 상태가 비교 가능한지 확인하고, 정상적인 주거용 거래가를 그대로 적용하지 마세요.
• 금융 및 추가 비용. 위반건축물·근린생활시설에 대한 금융 가능 여부와 원상회복 비용, 세금, 체납 관리비 등을 확인한 뒤 실제 자금계획을 세우세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 사건 진행 내역을 반드시 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 부담은 남는다”

이 사건은 단순히 감정가보다 저렴하게 낙찰받는 문제가 아닙니다. 205,000,000원의 선순위 임차보증금이 가격 구조를 결정하는 핵심입니다.

현재 최저매각가 134,400,000원에 낙찰받더라도 보증금 미배당 예상액 73,281,600원을 더하면 실질취득금액은 207,681,600원에 이릅니다. 추가 유찰 시에도 인수액이 증가하므로 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

최근 거래가 355,000,000원과 비교하면 실질취득금액은 약 58.5% 수준입니다. 표면적인 가격 차이는 분명 존재합니다. 그러나 비교 거래는 1건의 최근 표본에 불과하고, 본건은 공부상 근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경한 위반건축물입니다. 용도 불일치와 원상회복·금융·처분상의 위험을 무시한 가격 비교는 적절하지 않습니다.

또한 국세·지방세 압류 및 공매공고 이력이 있어 실제 배당과 권리관계 확인도 중요합니다. 대항력 임차인의 보증금 정산 문제까지 고려하면 일반적인 저가 경매물건보다 검토해야 할 사항이 많습니다.

종합 판단은 C등급, 44점입니다. 최근 실거래 대비 가격 차이는 긍정적인 요소이나, 보증금 인수 구조, 위반건축물, 용도 불일치, 2회 유찰 및 제한된 거래 표본을 고려하면 현재 단계에서 안전한 저가매수 기회로 단정하기 어렵습니다.

권리는 주의, 가격은 조건부 검토, 위반건축물 문제는 반드시 해소 가능성을 확인해야 합니다. 이 물건의 투자 판단은 낙찰가보다 보증금 정산과 적법한 사용·처분 가능성을 얼마나 명확히 검증할 수 있는지에 달려 있습니다.