서울남부지방법원 2026타경4825. 화곡동 리치하우스6차 제203호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)지만 현황은 주거용으로 사용 중이며, 2017.08.08.자로 201·202·203·204호의 근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경한 위반내용 때문에 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다. 권리에서는 2021.02.16. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고, 그보다 앞선 2016.11.09.부터 임차인 이영문이 전입·점유하고 있어 대항력이 선순위입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가와 최저가는 210,000,000원인데, 리치하우스6차의 면적 매칭 실거래는 2026.01. 355,000,000원, 2023.05. 260,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 355,000,000원이고 최저가는 그 59.2%입니다. 다만 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차인 미배당액이 커질 수 있어, 낙찰가만 내려가는 구조로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1059-26 리치하우스6차 제2층 제203호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인일 2016-08-29 |
| 소유자 | 김용현 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠캐피탈 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2021.02.16. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 실제 임차인 이영문은 2016.11.09. 전입·점유를 시작했습니다. 최초 보증금 190,000,000원에 대한 확정일자는 2016.11.09., 2018.10.11. 증액 10,000,000원 부분은 2018.10.19., 2020.10.05. 증액 5,000,000원 부분은 2020.10.05. 확정일자를 갖고 있으며, 현재 임차보증금은 205,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영문 | 건물전부 · 주거 | 2016.11.09. | 2016.11.09. / 2018.10.19. / 2020.10.05. | 205,000,000원 | 2023.12.01. | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인 중복신고가 아니라 2021.02.16. 가압류 채권자로 등기돼 있습니다. 매각물건명세서도 이영문을 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인”으로 명시하면서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 ‘유찰가만’ 보면 안 된다
리치하우스6차는 16세대, 사용승인일 2016-08-29이며 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.01. 40.65㎡·6층 355,000,000원 1건이고, 이전 거래는 2023.05. 40.65㎡·6층 260,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 36.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 40.65㎡ | 6 | 355,000,000원 |
| 2023.05 | 40.65㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 307,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 355,000,000원 |
현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 355,000,000원의 59.2%입니다. 전체 평균 307,500,000원과 비교해도 낮지만, 이 사건은 최근 거래와의 비교가 더 중요합니다. 현 회차에서는 매수인 인수가 0원이어서 실질취득 역시 210,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 이영문 보증금 | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,008,000,000원 | 1,260,000원 |
| 3. 경매신청 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 실제 배당순서와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰해도 약 2.05억 부근
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 210,000,000원 | 0원 | 210,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 40,152,000원 | 208,152,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 73,281,600원 | 207,681,600원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반 물건처럼 210,000,000원에서 168,000,000원, 다시 134,400,000원으로 최저가가 내려간다고 실질 부담도 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 이어받기 때문에 실질취득은 207,681,600원~210,000,000원 구간에 머뭅니다. 따라서 유찰 회차 판단은 반드시 낙찰가 + 인수액 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 북동측 인근입니다. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 화곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주거용입니다. 공부와 현황이 다릅니다.
- 위반건축물. 2017.08.08. 201·202·203·204호 근린생활시설을 주택으로 무단용도 변경한 위반내용이 등재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,488,000원/㎡, 토지면적 238.1㎡의 2필지 일단 사다리형 완경사지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재확인. 보증금 205,000,000원이 실제로 전액 배당되는지가 인수액을 좌우합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당액이 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수가 발생할 수 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 40,152,000원, 2회 유찰 시 73,281,600원이 발생하는 시나리오이므로 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 공부상 사무소를 주택으로 무단 용도변경한 상태이므로 원상복구·행정조치·금융 및 향후 처분 영향을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2022.04.15. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다.
- 현황과 공부 대조. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용이라는 차이를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 단순한 물건은 아니다”
최근 12개월 실거래 355,000,000원에 비해 현재 실질취득 210,000,000원은 59.2%라 가격 차이는 큽니다. 그래서 가격만 보면 분명 매력적으로 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 205,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 현 회차 배당 가정에서는 전액 변제돼 인수 0원이지만, 당해세가 먼저 빠지면 미배당 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 게다가 공부상 사무소를 주거로 무단 용도변경한 위반건축물이고 공매공고도 존재합니다. 유찰돼 최저가가 168,000,000원·134,400,000원으로 떨어져도 실질취득은 208,152,000원·207,681,600원으로 거의 줄지 않습니다. 가격은 매력, 권리와 용도는 고난도. 이 사건은 입찰가보다 먼저 임차인 실제 배당액과 당해세, 위반건축물 후속 리스크를 확정하는 것이 순서입니다.
