서울남부지방법원 2026타경4868. 가산양우내안애애플 12층 1209호로, 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 말소기준은 2023.06.26. 강동세무서장 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.02.24. 전입·점유와 2023.01.19. 확정일자를 갖춘 보증금 120,000,000원의 임차권입니다. 이 권리는 배당요구가 되어 우선변제 대상이지만, 최저가 111,000,000원에서는 집행비용을 빼고도 보증금 전액을 배당하지 못합니다.
배당표상 한국토지주택공사에 예상되는 배당은 108,646,000원, 부족분은 11,354,000원입니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려간다고 실질취득가도 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득은 122,354,000원으로 감정가보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택) · 18층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김재익 · 2013.11.14. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 123,050,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2023.06.26. 갑구 10번 압류 · 국(강동세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
과거 김유정의 전세권 80,000,000원과 김동하의 전세권 105,000,000원은 각각 2015.12.30., 2018.01.02. 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다. 핵심은 2023.02.24. 전입·점유한 임차보증금 120,000,000원입니다. 말소기준 2023.06.26.보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권을 행사합니다. 2025.06.09. 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차권·승계 현황
| 명의자 | 구분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 | 2023.02.24 | 2023.01.19 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계·보증 | 11,354,000원 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에는 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 집계하되, 등기된 임차보증금 권리 1건의 배당·인수 계산은 별도로 반영해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.2억대
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 보면 안 됩니다. 현재 회차는 111,000,000원에 낙찰되더라도 11,354,000원을 추가 인수하는 구조여서 실질취득이 122,354,000원입니다. 1회 유찰 시에는 낙찰가가 88,800,000원으로 내려가지만 인수액이 33,198,400원으로 커져 실질취득은 121,998,400원, 2회 유찰 시에도 71,040,000원 + 50,638,720원 = 121,678,720원입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 111,000,000원 | 11,354,000원 | 122,354,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 88,800,000원 | 33,198,400원 | 121,998,400원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 71,040,000원 | 50,638,720원 | 121,678,720원 |
집행비용 추정치가 회차별 매각가에 따라 달라져 실질취득 합계에 소폭 차이가 있지만, 구조적으로는 보증금 120,000,000원 수준에 비용이 더해지는 형태입니다. 따라서 ‘1회·2회 유찰되어 최저가가 크게 낮아졌다’는 사실만으로 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 1. 임차권 · 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 108,646,000원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 123,050,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서는 한국토지주택공사 보증금 중 11,354,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 먼저 배당되면 임차권 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·업무용건물·숙박시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측에 가산디지털단지역(1호선·7호선), 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 12층으로, 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 토지는 도시형생활주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 남부순환로와 접하며 남동측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 아파트 대상 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 계산. 현재 회차 111,000,000원에 인수 11,354,000원을 더한 122,354,000원을 출발점으로 보세요.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 88,800,000원, 2회 유찰 시 71,040,000원으로 내려가지만 인수액은 각각 33,198,400원, 50,638,720원으로 증가합니다.
- 특별매각조건 원문 대조. 서울보증보험의 포기·임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 명의 임차권까지 어떻게 정리되는지 매각물건명세서 원문과 법원 조건을 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 임차권 배당액과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 임차권 말소 확인. 잔금납부 이후 어떤 주체가 어떤 절차로 임차권등기를 말소하는지 특별매각조건 이행 구조를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당순위를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.11억”보다 중요한 1.22354억
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 111,000,000원이 아니라 122,354,000원입니다. 대항력 있는 보증금 120,000,000원이 최저매각가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.2억대에 머뭅니다. 현재 회차만 해도 감정가 111,000,000원을 실질취득가가 약 10.2% 웃돕니다.
여기에 국세·지방세 압류와 특별매각조건의 주체 불일치가 겹칩니다. 서울보증보험의 포기·말소 조건 자체는 중요한 안전장치지만, 임차권등기 명의는 한국토지주택공사이므로 확약 밖 권리까지 자동으로 소멸한다고 보아서는 안 됩니다. 이 물건은 ‘유찰되면 싸지는 경매’보다 누가 어떤 임차보증금 권리를 포기하고 어떤 임차권을 말소하는지를 먼저 확정해야 하는 권리분석형 사건입니다.
