서울중앙지방법원 2023타경6216. 관악구 봉천동 1675-8의 단독주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 지하1층부터 지상3층까지 공부상 다중주택이고, 옥탑1층은 공부상 계단실이나 탐문조사 결과 다중주택 등으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함, 일반건축물대장상 위반건축물이라는 문구도 있습니다.
권리의 기준점은 단순합니다. 2018.07.23 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 붙은 가압류, 압류, 임의경매개시결정, 그리고 장상수의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 표면상 인수금액은 0원입니다. 문제는 “인수”가 아니라 점유자 수와 확인 공백입니다. 임차인 명단은 30명이고, 장상수 90,000,000원을 제외한 다수 점유자는 보증금이 미상으로 표시되어 명세서 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경6216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1675-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 지하1층~지상3층 공부상 다중주택 · 옥탑1층 다중주택 등 이용 |
| 소유자 | 서석주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,562,500원 / 1,168,450,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,208,472,800원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지 | 대 · 121.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,939,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 780,000,000원이고, 2019.07.08 변경등기에는 채권최고액 516,000,000원이 기재되어 있습니다. 갑구의 서울축산업협동조합 가압류, 국 압류, 박준성 가압류, 수협은행 임의경매개시결정, 이영균 가압류, 국 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 장상수의 주택임차권등기도 2024.03.21 접수로 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력은 없지만, 명도 난도는 높다
임차인 전입일은 모두 말소기준일인 2018.07.23 이후입니다. 따라서 데이터상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만 보증금·확정일자 미상자가 많아 보증금 규모 자체는 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 보증기관 승계·대위신고로 표시된 사람은 없어 실제 임차인 30명으로 봅니다.
| 임차인 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 | 2020.06.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최수지 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조안나 | 2023.10.25 | 미상 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박진영 | 2020.06.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 문효범 | 2021.05.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박소연 | 2019.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이웅태 | 2020.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권제민 | 2022.01.28 | 미상 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 석경우 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 2024.03.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임승규 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 2024.02.28 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 허지혜 | 2022.12.20 | 미상 | 미상 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이수경 | 2023.03.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 홍성현 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김성현 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이영균 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김수민 | 2023.05.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이상근 | 2018.09.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 양은정 | 2023.08.25 | 미상 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김은비 | 2019.10.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이민아 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이연숙 | 2019.08.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박소원 | 2018.08.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유소영 | 2019.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최민지 | 2023.05.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이유림 | 2022.09.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박가람 | 2023.01.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 민승기 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤예준 | 2022.10.26 | 미상 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장유림 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장상수 | 2022.02.23 | 2022.02.23 | 90,000,000원 | 2024.03.21 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 1,168,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,084,500원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 780,000,000원 | 780,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 2번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 68,468,620원 | 68,468,620원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 4번 가압류 · 박준성 | 160,000,000원 | 160,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 6번 가압류 · 이영균 | 160,000,000원 | 145,896,880원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 1,168,468,620원 중 예상 배당은 1,154,365,500원, 미배당은 14,103,120원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 최저가 80%만 보고 싸다고 말하기 어렵다
현재 최저가는 감정가의 80%인 1,168,450,000원입니다. 표면상으로는 한 번 유찰된 가격이지만, 데이터에 실거래 평균이나 인근 매매 사례가 없으므로 “시세 대비 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 이 사건의 핵심 비교대상은 최저가 자체가 아니라 실질취득 1,168,450,000원과 향후 명도·위반건축물· 다중주택 환금성 부담입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,168,450,000원 | 1,154,365,500원 | 14,103,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 934,760,000원 | 923,012,400원 | 245,456,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 747,808,000원 | 737,929,920원 | 430,538,700원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 “원당초등학교” 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 “사당역”이 소재하는 등 대중교통상황은 무난하다고 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 지1층, 1층~3층은 공부상 다중주택이고, 옥탑1층은 공부상 계단실이나 탐문조사 결과 다중주택 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 대지 121.5㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지, 자루형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 대항력은 없다고 계산되지만, 보증금 미상 점유자가 많습니다. 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역 원본으로 점유 호실과 실제 거주자를 대조해야 합니다.
- 장상수 임차권등기. 보증금 90,000,000원, 전입·확정일자 2022.02.23, 임차권등기 접수 2024.03.21입니다. 말소기준 이후라 인수는 없지만 배당·명도 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 일반건축물대장상 위반건축물이라고 되어 있습니다. 대출 가능성, 임대 지속 가능성, 향후 매도성을 별도로 확인해야 합니다.
- 옥탑 이용. 옥탑1층은 공부상 계단실이나 다중주택 등으로 이용 중이라는 탐문 내용이 있습니다. 제시외 건물 포함 여부와 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교 데이터가 없으므로 최저가 80% 자체를 메리트로 보지 말고, 실질취득 1,168,450,000원에 명도·위반건축물·다중점유 비용을 더해 보수적으로 계산해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “30명 점유”가 더 크다
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준 이후의 임차권등기와 가압류, 압류는 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 단독주택+토지, 다중주택 이용, 실제 임차인 30명, 보증금 미상 다수, 위반건축물 비고가 결합되어 실무 난도는 낮지 않습니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수형은 아니지만, 쉬운 물건도 아닙니다. 이 물건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 점유·위반·환금성 리스크를 감당할 가격까지 내려왔느냐가 승부처입니다.
