서울남부지방법원 2026타경4879. 강서구 화곡동 우장산아이파크이편한세상 105동 1602호로, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 1,572,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 1,572,000,000원입니다. 현재 소유자는 유애리이고, 등기상 2016년 매매 거래가액은 598,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “임차인이 없고 배당표상 인수액도 0원”이라는 점만 보고 안전형으로 분류하기에는 확인해야 할 지점이 있습니다. 말소기준권리는 2017.06.14 삼성화재해상보험주식회사 근저당 94,800,000원으로 제시되어 있지만, 그보다 앞선 2016.10.06 삼성화재해상보험주식회사 근저당 480,000,000원이 등기되어 있습니다. 이 선순위 근저당은 2023.07.04 채권최고액이 428,650,000원으로 변경된 이력도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4879 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1159 우장산아이파크이편한세상 제105동 제16층 제1602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로 266 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 20층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 유애리 |
| 감정가 / 최저가 | 1,572,000,000원 / 1,572,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 뉴서울프라자관리단 / 19,763,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2008.01.08 |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원이지만 선순위 근저당 확인 필요
확인된 임차인 자료는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 점유·임대차 현황을 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다. 배당표와 회차별 시나리오는 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
우장산아이파크,이편한세상 전용 84.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 1,546,500,000원입니다. 현재 최저매각가 1,572,000,000원은 이 평균의 101.6%로 최근 평균보다 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다. 반면 최신 거래는 2026.08의 1,640,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 7 | 1,640,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 17 | 1,630,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 1 | 1,500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 10 | 1,630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 16 | 1,600,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 1,615,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 17 | 1,580,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 20 | 1,600,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 1,555,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 1,555,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 16 | 1,600,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 1 | 1,053,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 1,546,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,572,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,120,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 94,800,000원 | 94,800,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 46,200,000원 | 46,200,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 경매개시결정 · 뉴서울프라자관리단 | 19,763,506원 | 19,763,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 721,116,494원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 832,763,506원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 721,116,494원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장산역(지하철5호선) 동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 우장산역이 있어 대중교통 이용 여건이 양호합니다.
- 단지 규모. 우장산아이파크,이편한세상은 2,517세대이고 사용승인일은 2008.01.08입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·지하주차장·지역난방 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,907,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 2016.10.06 을구 1번 근저당과 2017.06.14 말소기준권리의 관계를 등기부 및 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 임대차 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 점유관계를 다시 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가가 최근 12개월 평균보다 높으므로 최근 실거래와 개별 층·상태를 기준으로 응찰가를 따져야 합니다.
- 회차별 자금 계획. 1회 유찰 시 1,257,600,000원, 2회 유찰 시 1,006,080,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있으므로 입찰 시 적용 여부와 요건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “배당상 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차에서도 모든 채권이 전액 배당됩니다. 그러나 등기 순서를 보면 2017.06.14 말소기준권리보다 앞선 2016.10.06 근저당이 존재하고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리 부분은 원본 문서 대조를 마친 뒤 판단해야 합니다.
가격 역시 공격적으로 볼 이유는 크지 않습니다. 최저가 1,572,000,000원은 최근 12개월 평균 1,546,500,000원의 101.6%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 1,640,000,000원보다는 낮지만, 신건에서 이미 최근 평균을 웃도는 가격이라는 점은 분명합니다. 이 물건은 권리 확인을 먼저 끝내고, 그 다음 가격을 보는 순서가 맞습니다.
