🏷️ 134.0% 📉 -16.4% 💰 6,564,000원* 🏠 실제 임차인 1명 🔁 6.2회
서울남부지방법원 2026타경4901. 구로동 그린플러스구로해담채3 제11층 제1105호입니다. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 등재되어 있고, 감정평가상도 같은 용도로 이용 중입니다. 전용면적은 13.39㎡, 건물은 철근콘크리트구조 16층이며 본건은 11층입니다. 현재 소유자는 전갑석으로, 2021년3월16일 매매를 원인으로 거래가 120,000,000원에 취득했습니다.
이 사건은 등기부상 남아 있는 저당권이 경매의 기준이 되는 구조가 아닙니다. 과거 한국양봉농업협동조합·하나은행·한국외환은행 근저당은 이미 말소됐고, 데이터상 말소기준권리는 2026.04.28 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.09.05 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 매각으로 자동 소멸하지 않는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 104-3 그린플러스구로해담채3 제11층 제1105호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 가마산로27길 11-15 |
| 용도 / 전용 | 기타 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 13.39㎡ · 16층 중 11층 |
| 소유자 | 전갑석 (2021.03.16 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 135,324,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 미상 점유자를 먼저 본다
핵심은 2026.04.28 강제경매개시결정 이전에 존재하는 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 130,000,000원, 확정일자 2022.07.15, 주민등록일자 2022.08.25, 점유개시일자 2022.08.26으로 등기되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 다만 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 정리되어 있으므로 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 KOVALEV PAVEL 1명입니다.
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KOVALEV PAVEL | 2026.02.10 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2022.08.25 · 건물전부 | 130,000,000원 | 2022.07.15 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 대위·승계 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
해담채3 동일 면적 13.39㎡의 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 12건 평균은 109,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 94,000,000원, 최신 거래는 2026.08 · 88,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -16.4%로 낮아진 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.39㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2025.09 | 13.39㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 13.39㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 13.39㎡ | 13 | 118,000,000원 |
| 2023.10 | 13.39㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2023.08 | 13.39㎡ | 14 | 119,000,000원 |
| 2023.03 | 13.39㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 13.39㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 13.39㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 13.39㎡ | 11 | 112,000,000원 |
| 2022.01 | 13.39㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 13.39㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.39㎡ | 2건 | 94,000,000원 |
| 전체 평균 | 13.39㎡ | 12건 | 109,333,333원 |
신건 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균 94,000,000원의 134.0%입니다. 최신 거래 88,000,000원과 비교해도 최저가가 훨씬 높습니다. 따라서 전체 12건 평균만 보고 가격을 평가할 이유가 없고, 하락한 최근 시세를 기준으로 보면 신건에는 가격 메리트가 없습니다.
배당 계산대로라면 매각대금 126,000,000원 중 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 130,000,000원 임차보증금에 배당되고, 부족분 6,564,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 이 경우 룰상 실질취득은 132,564,000원으로, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 다만 특별매각조건의 포기·말소 확약이 이 임차채권에 그대로 적용된다면 그 확약 범위의 실질 인수는 0원이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 130,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 서울보증보험 주식회사 | 135,324,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 부족분은 6,564,000원으로 산출됩니다. 특별매각조건의 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 청구에 적용되는 범위는 실질 인수 0원으로 보되, KOVALEV PAVEL의 보증금이 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 인수 시뮬레이션
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 126,000,000원 | 6,564,000원 | 132,564,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,800,000원 | 31,411,200원 | 132,211,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,640,000원 | 51,211,520원 | 131,851,520원 |
룰상 계산에서는 낙찰가가 126,000,000원에서 80,640,000원으로 내려가도 인수액이 6,564,000원에서 51,211,520원으로 늘기 때문에 총 실질취득액은 약 131,851,520원~132,564,000원 구간에 머뭅니다. 즉 유찰 자체만으로 실질 부담이 크게 내려가는 구조가 아닙니다. 다만 이 표의 인수액은 특별매각조건에 따른 포기·말소 확약을 적용하기 전의 룰상 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 전용 13.39㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 영림중학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·학교·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 11층이며, 위생·급배수·난방·승강기·가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 506.8㎡, 공시지가 7,469,000원/㎡이며 주변으로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 해담채3은 66세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 6.2회·매각률 0.0%로 표시됩니다. 최근 실거래 추세도 -16.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 명의 130,000,000원 임차권과 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 보증금 확인. KOVALEV PAVEL의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 이 임차인은 대항력을 확정하지 말고 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 KOVALEV PAVEL 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수는 1명이며 130,000,000원을 별도 보증금으로 추가 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 94,000,000원, 최신 거래 88,000,000원, 최근 추세 -16.4%를 우선해서 보세요. 신건 최저가 126,000,000원은 최근 평균의 134.0%입니다.
- 유찰가만 보지 않기. 룰상 대항력 보증금 인수가 유지되면 유찰할수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 직접 대조해 확약 대상과 점유관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 확인과 가격 확인, 둘 다 끝나야 한다
이 사건은 단순히 “보증금 130,000,000원을 떠안는다”거나 반대로 “특별매각조건이 있으니 인수는 무조건 0원”이라고 한 줄로 끝내기 어렵습니다. 한국토지주택공사는 KOVALEV PAVEL 보증금의 대위·승계 신고로 표시되고, 매각물건명세서에는 서울보증보험의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 확약이 적용되는 청구는 실질 인수 0원으로 봐야 하지만, 확약 밖 KOVALEV PAVEL의 보증금은 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
가격은 더 명확합니다. 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균 94,000,000원의 134.0%, 최신 거래 88,000,000원보다 높은 수준이고, 최근 거래 추세도 -16.4%입니다. 특별매각조건을 적용하지 않은 배당 룰상 실질취득액은 현재 회차 132,564,000원으로 더 높아집니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 6.2회·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리관계의 확약 적용 범위를 먼저 확정하고, 그 이후에도 최근 실거래보다 높은 가격을 별도로 경계해야 하는 사건입니다.
