서울남부지방법원 2026타경5004. 금천구 시흥동 대림베스트빌 301호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 이유정이고, 한국주택금융공사가 211,427,028원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 오래된 근저당이 아닙니다. 2017년 설정된 근저당 3건과 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2026.05.06. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2022.04.13. 전입·점유의 김종범 임차권입니다.
김종범은 임대차계약일 2022.02.28., 확정일자 2022.03.08., 주민등록·점유개시일 2022.04.13., 보증금 183,000,000원으로 등기돼 있습니다. 배당요구도 돼 있어 현재 신건 가격에서는 보증금 전액이 배당되지만, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 미변제액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 때문에 유찰은 단순한 가격 할인과 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 848-2 대림베스트빌 제3층 제301호 · 서울특별시 금천구 독산로35길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택) · 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 이유정 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 211,427,028원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2017.07.28. |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차권이 핵심
2017.08.07. 설정된 경인북부수산업협동조합 1,040,000,000원, 신기철 950,000,000원, 신안나 350,000,000원의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 신탁등기도 2018.04.17. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리관계에서 말소기준은 2026.05.06. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 김종범의 임차권은 매각으로 당연히 없어지는 후순위 권리가 아닙니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종범 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.13. | 2022.03.08. | 183,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 택금융 | 주거 | 2022.04.13. | 2022.03.08. | 0원 | 있음 | 있음 | 보증금 미상 기재 |
김종범은 등기부 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에 걸쳐 확인됩니다. 반면 ‘주택임’ 기재는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 봐야 합니다. ‘택금융’ 기재는 전입일과 확정일자는 김종범과 동일하게 표시돼 있지만 보증금은 0원으로 입력돼 있고 보증금 미상 위험표시가 함께 있으므로, 김종범의 183,000,000원과 별도의 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 취득부담은 같이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 201,000,000원 | 14,386,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 25,251,200원 | 186,051,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 56,960,960원 | 185,600,960원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형의 전형적인 가격 착시가 나타납니다. 1회 유찰로 최저가가 160,800,000원까지 떨어져도 25,251,200원을 인수해 매각가와 인수액의 합계가 186,051,200원이 됩니다. 2회 유찰에서는 최저가가 128,640,000원으로 더 낮아지지만 인수액이 56,960,960원으로 증가해 합계는 185,600,960원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이동합니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김종범 보증금 | 183,000,000원 | 183,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 211,427,028원 | 14,386,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 201,000,000원 가정에서는 집행비용 3,614,000원과 김종범 보증금 183,000,000원이 먼저 배당되고 한국주택금융공사에는 14,386,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 197,041,028원이며, 이 미배당 채권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 핵심 인수 위험은 선순위 임차보증금의 미배당분입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥4동주민센터 남서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제301호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 포장도로, 동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장 및 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등이며 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김종범 보증금 배당 여부. 현 회차 201,000,000원에서는 183,000,000원 전액 배당 가정이지만 실제 배당순위와 세금 등 변동요인을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰은 160,800,000원+25,251,200원, 2회 유찰은 128,640,000원+56,960,960원으로 봐야 합니다.
- ‘주택임’ 기재 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- ‘택금융’ 기재 확인. 전입·확정일자는 확인되나 보증금 0원 기재와 보증금 미상 위험표시가 함께 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 201,000,000원이나 유찰 후 실질취득액이 시장가격보다 유리한지 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 물건은 신건만 보면 매수인 인수액이 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 권리의 중심에는 보증금 183,000,000원의 김종범 선순위 임차권이 있습니다. 현재 201,000,000원에서는 이 보증금이 전액 배당되지만, 1회 유찰부터 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다. 160,800,000원에 낙찰받아도 25,251,200원을 추가로 부담하고, 128,640,000원까지 내려가면 56,960,960원을 인수합니다. 표면 최저가는 크게 내려가지만 실제 취득부담은 선순위 보증금 때문에 크게 내려가지 않는 구조입니다.
여기에 보증금·전입 등이 확인되지 않은 임차 관련 기재도 남아 있습니다. 실거래 시세 자료 역시 없어 “싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 신건의 배당 완결 여부, 유찰 시 선순위 보증금 인수액, 미상 임차 기재를 함께 확인해야 하는 권리분석형 물건입니다.
