서울남부지방법원 2026타경5045. 서울 양천구 목동 보람타운 제2층 제101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이시내이며, 2016.12.20. 매매를 원인으로 2017.01.20. 소유권을 취득했고 거래가액은 253,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.12.19. 설정된 주식회사행복자산관리대부 근저당권 345,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원과 이후 서울특별시양천구 압류, 국민행복기금 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖의 점유입니다. 매각물건명세서에는 행복자산이 주거 용도로 점유하는 것으로 나타나지만 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 배당표상 인수 0원만 보고 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5045 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 732-9 제2층 제101호 · 목동중앙남로5길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제101호 |
| 소유자 | 이시내 · 2016.12.20. 매매 · 2017.01.20. 등기 · 거래가액 253,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 387,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 249,021,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미상
말소기준은 2023.12.19. 을구 16번 근저당권입니다. 이후 을구 17번 전세권 5,000,000원, 갑구 32번 서울특별시양천구 압류, 갑구 35번 국민행복기금 가압류 11,893,495원, 갑구 36번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 등기상 매수인이 인수할 권리는 배당표 기준 0원입니다.
② 임차·점유 분석
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 행복자산 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 점유자는 1명입니다. 그러나 보증금과 전입일이 확인되지 않아 매수인의 최종 인수 가능 금액도 이 점유관계가 해명되기 전에는 완전히 확정됐다고 보기 어렵습니다. 특히 대항력이 인정되고 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 입찰 전 보완 확인이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 확인 거래보다 신건이 높다
확인된 보람타운 동일 면적 전용 74.6㎡ 거래는 2021.07. 365,000,000원 1건입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 387,000,000원으로, 확인 거래 대비 106.0%입니다. 즉 현재 신건 가격은 제공된 비교거래보다 22,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 74.6㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 평균 | 74.6㎡ | 1건 | 365,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,218,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사행복자산관리대부 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 3. 을구 17번 전세권 · 주식회사행복자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 갑구 35번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 11,893,495원 | 11,893,495원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,888,505원 |
현재 회차 배당 계산상 채권 부족액은 0원이고 소유자 잔여는 18,888,505원, 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 계산은 미상 점유자의 보증금·대항력 여부가 확정되지 않은 상태이므로 점유관계가 달라질 경우 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 387,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 309,600,000원 | 57,427,895원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 247,680,000원 | 118,481,015원 | 0원 |
유찰될수록 배당 부족액은 커지지만, 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다. 다만 이 숫자는 미상 점유자의 대항력과 보증금이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이 확인될 경우에는 미배당액 승계 여부를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서고등학교 서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며 기본 전기, 위생·급배수, 승강기, 난방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,314,000원/㎡, 토지면적은 149.7㎡입니다.
- 정비·규제. 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 최우선 확인. ‘행복자산’의 실제 전입신고일, 보증금, 확정일자와 점유 범위를 확인해야 합니다. 지금은 대항력 가능·미상입니다.
- 전세권과 점유관계 구분. 등기부 전세권 5,000,000원과 매각물건명세서상 점유자의 보증금 미상 정보를 임의로 같은 금액으로 보아서는 안 됩니다.
- 가격 과신 금지. 현재 최저가 387,000,000원은 확인된 2021.07. 실거래 365,000,000원의 106.0%입니다.
- 권리 소멸 확인. 말소기준 이후 전세권·압류·가압류·경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당계산은 매수인 인수 0원이지만 미상 임차보증금이 확인되면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 다세대주택은 개별 호수의 실제 점유·내부상태·관리상태에 따라 매수 후 비용과 환금성이 달라질 수 있으므로 현장조사가 필요합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실질 위험 0”은 다르다
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 현재 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 실제 주거 점유자 행복자산의 전입일과 보증금이 확인되지 않은 이상 실질적인 임차인 인수 위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 가격 역시 387,000,000원으로 확인 실거래 365,000,000원의 106.0%입니다. 따라서 결론은 등기 구조는 양호하지만, 점유관계와 가격은 보수적으로 확인해야 하는 신건입니다.
