춘천지방법원 2023타경52627. 강원도 인제군 북면 원통리 스카이파크빌 에이동 3층 302호, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사한유디엔씨이고, 근저당권은 없으며 가압류 2건이 확인됩니다. 권리분석의 기준점은 2021.01.14. 접수된 유한회사 유에이디앤씨의 청구금액 899,500,000원 가압류입니다. 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 2021.01.14. 설정됐던 김종신 명의 소유권이전청구권가등기는 2026.05.19. 해제로 이미 말소됐습니다.
점유 쪽에서는 김홍탁이 주민등록등재자로 확인됩니다. 전입일은 2022.06.13.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이라 배당표의 임차인 관련 부분은 최종 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경52627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 인제군 북면 늪둔지길 93, 에이동 3층302호 (스카이파크빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사한유디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 사건 청구액 | 유한회사유에이디앤씨 / 7,601,470원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
말소기준은 2021.01.14. 유한회사 유에이디앤씨 가압류입니다. 같은 날 뒤 순번으로 설정된 김종신의 소유권이전청구권가등기는 2026.05.19. 이미 말소됐고, 2021.03.19. 박경옥 가압류와 2023.06.05. 강제경매개시결정은 기준권리 이후입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있으며, 예상 인수액도 0원입니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 사용관계 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍탁 | 주민등록등재자 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사·매각물건명세서상 주민등록등재자는 김홍탁 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 2022.06.13. 전입은 2021.01.14. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
② 가격 시나리오 — 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 175,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원입니다. 그러나 이 할인율은 법원 경매 회차에 따른 가격 변화일 뿐 시세 그 자체는 아닙니다. 따라서 140,000,000원이나 112,000,000원이라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
이 물건은 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 175,000,000원입니다. 가격 판단에서는 이 실질취득액을 기준으로 봐야 하며, 다세대주택의 개별 호수 상태와 주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 방식이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 유한회사 유에이디앤씨 | 899,500,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 박경옥 | 17,762,652원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 917,262,652원 중 171,750,000원이 배당되고, 미배당은 745,512,652원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원도 인제군 북면 원통리 소재 인제원통농공단지 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지와 단독주택이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려할 때 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 도로. 본건 북서측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물이며, LPG보일러 개별난방, 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 사다리형 다세대주택 건부지이며, 계획관리지역·가축사육제한구역(일부제한 100m 제한구역)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 공동주택 중 다세대주택이고 주변이 농경지·단독주택 위주인 만큼, 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 개별 가격 검증을 보수적으로 하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.01.14. 접수 제341호 유한회사 유에이디앤씨 가압류가 기준권리입니다.
- 점유자 확인. 김홍탁은 2022.06.13. 전입해 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 보증금 규모는 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 관련 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 임차인 최우선변제 가능성과 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 가등기 상태. 김종신의 소유권이전청구권가등기는 2026.05.19. 해제로 말소됐습니다.
- 가격 상한. 현재 175,000,000원, 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원이라는 회차별 가격만으로 시세 대비 저가 여부를 단정하지 마십시오.
- 현장·건물 확인. 스카이파크빌 A동 표기, LPG 개별난방, 엘리베이터, 왕복2차선 도로 접면 등 감정평가 내용과 실제 현황을 대조하는 것이 좋습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 따로 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.14. 유한회사 유에이디앤씨 가압류를 말소기준으로 보면 이후 권리는 매각으로 정리되고, 같은 날 뒤 순번의 김종신 가등기도 2026.05.19. 이미 말소됐습니다. 주민등록등재자 김홍탁 역시 기준권리보다 늦은 2022.06.13. 전입이어서 대항력이 없고, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 감정가 175,000,000원이 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 1회 유찰 140,000,000원, 2회 유찰 112,000,000원도 마찬가지입니다. 본 건은 인수액이 없으므로 낙찰가가 그대로 실질취득액이 되고, 다세대주택의 개별 가격과 환금성을 따로 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다. 또한 김홍탁의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라는 점은 최종 배당 확인 항목으로 남습니다. 권리는 합격권, 가격과 점유 확인은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
