춘천지방법원 2025타경2848. 홍천군 서면 모곡리 153-35 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 신건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중이고, 층고를 이용한 다락 등도 건물에 포함해 평가됐습니다. 현재 소유자는 고은아이며, 2024.06.26. 설정된 남산농업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 그 이후의 국 압류, 신한카드주식회사 가압류 11,584,144원, 남산농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건은 등기 순서만 확인하고 끝낼 물건이 아닙니다. 박우혁은 2021.04.03., 박용배는 2023.06.22. 전입해 모두 말소기준 2024.06.26.보다 빠릅니다. 특히 박용배는 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 임대차관계 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 153-35 · 강원특별자치도 홍천군 서면 한서로 943-7 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 제2종근린생활시설 이용 |
| 토지 | 340.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 · 사용승인일 2018.09.17 |
| 소유자 | 고은아 |
| 감정가 / 최저가 | 417,293,610원 / 417,293,610원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산농업협동조합 / 255,735,392원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
2018.10.15. 남양주축산업협동조합 근저당은 채권최고액 180,000,000원으로 설정됐다가 2019.02.12. 228,000,000원으로 변경됐고, 2024.06.26. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 남산농업협동조합 근저당 채권최고액 300,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 이후 등기된 국 압류와 신한카드주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 이 사건의 진짜 핵심
| 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박우혁 | 1층 · 2021.04.03 상가건물임대차현황서 | 5,000,000원 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 박용배 | 2023.06.22 주민등록등재자 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차·점유 관계로 신고된 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박우혁은 말소기준보다 3년 이상 먼저 전입했고, 배당 시뮬레이션에서도 보증금 5,000,000원을 배당하지 않고 매수인이 인수하는 금액으로 처리했습니다. 따라서 현재 회차에서 확인된 금액만 반영한 실질취득은 417,293,610원 + 5,000,000원 = 422,293,610원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,293,610원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,572,936원 |
| 인수 · 임차인 박우혁 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남산농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 11,584,144원 | 11,584,144원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,136,530원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 311,584,144원은 현재 회차에서 전액 배당되고 소유자 잔여는 99,136,530원입니다. 박우혁 보증금 5,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수로 계산됩니다. 국 압류 및 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 417,293,610원 | 311,584,144원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 333,834,888원 | 311,584,144원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 267,067,910원 | 262,528,959원 | 49,055,185원 | 5,000,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 박우혁 보증금 인수가 신건·1회·2회 유찰 모두 5,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 확인된 인수만 더하면 신건은 422,293,610원, 1회 유찰은 338,834,888원, 2회 유찰은 272,067,910원입니다. 다만 이 계산에도 박용배의 미상 보증금은 포함돼 있지 않습니다. 낙찰가 하락만 보고 총 취득비용을 확정해서는 안 되는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 층고를 이용한 다락 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 주위환경. “고루개1교” 남동측 인근으로 단독주택 및 펜션 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 340.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 66,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 감정요항에는 일부 토지의 지방도494호선 도로구역·접도구역도 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 단층으로 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박우혁 임대차 원본 확인. 보증금 5,000,000원·월세 500,000원, 2021.04.03. 전입 관계와 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 박용배 관계 확인이 최우선. 2023.06.22. 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임차인인지 가족·동거인인지, 임대차계약이 있다면 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 명세서와 인수 시뮬레이션 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음 문구와 박우혁 5,000,000원 인수 계산이 함께 존재하므로 원본 서류를 기준으로 최종 판단해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2025.03.28. 홍천세무서장 처분의 국 압류가 있으므로 실제 배당과 잔여금 변동 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택과 토지가 일괄매각되고 다락 등도 건물 평가에 포함돼 있으므로 현황과 매각대상 범위를 직접 대조하세요.
- 가격 상한은 별도 검증. 감정가와 최저가가 같은 신건이므로 주변 단독주택·펜션·근린생활시설 거래사례와 토지가치를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘누가 어떤 조건으로 점유하는가’
이 사건의 등기 흐름만 보면 어렵지 않습니다. 2024.06.26. 남산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸 구조입니다. 그러나 낙찰자 입장에서 더 중요한 문제는 말소기준보다 앞선 점유자 2명입니다.
박우혁은 보증금 5,000,000원 인수 가정이 이미 배당 시뮬레이션에 반영돼 있어, 현재 최저가 기준 확인된 실질취득은 422,293,610원입니다. 여기에 박용배의 보증금은 아직 특정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 500만 원짜리”라고 단정하고 들어가는 물건이 아닙니다. 박용배의 임대차관계가 확인돼야 인수액과 최종 취득비용을 닫을 수 있습니다. 권리의 승부처는 후순위 등기가 아니라 선순위 점유관계 확인입니다.
