춘천지방법원 2025타경2855. 홍천군 서면 모곡리 153-44에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각입니다. 건물은 일반목구조 징크지붕 2층으로 현재 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다. 소유자는 고은아이고, 말소기준권리는 2025.01.24 설정된 남산농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 홍천세무서장의 압류와 남산농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
권리 자체는 비교적 선명합니다. 조사상 주민등록등재자 정용숙이 있으나 전입일은 2025.10.29로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 전입을 근거로 한 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2026.04.02 배당요구가 접수돼 있으므로, 배당순위·최우선변제 해당 여부는 원본 서류에서 최종 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2855 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 153-44 · 한서로 939-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 일반목구조 징크지붕 2층 · 단독주택 이용 |
| 토지 | 일련번호 1 토지 351㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 고은아 |
| 감정가 / 최저가 | 236,659,061원 / 236,659,061원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산농업협동조합 / 102,819,055원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 남산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 갑구에 들어온 국의 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 역시 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 현황 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정용숙 | 주민등록등재자 | 2025.10.29 | 미상 | 미상 | 2026.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 회차별 가격·배당 여력
현재는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 236,659,061원입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 189,327,248원, 2회 유찰 시 151,461,798원으로 내려갑니다. 세 회차 모두 남산농업협동조합 근저당 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되고, 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 236,659,061원 | 120,000,000원 | 0원 | 112,545,834원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 189,327,248원 | 120,000,000원 | 0원 | 65,876,667원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 151,461,798원 | 120,000,000원 | 0원 | 28,541,333원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 236,659,061원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,113,227원 |
| 1. 근저당 · 남산농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 112,545,834원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 112,545,834원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 집행비용은 4,113,227원이 반영돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 현장·토지 리스크 — 공유도로와 경계
- 일괄매각. 부동산목록 3~5번을 포함한 일괄매각이며, 제시외 데크 등은 건물에 포함해 평가했고 지상 수목 등은 토지에 포함해 평가했습니다.
- 공유도로 지분. 일련번호 3~5는 공부상 지목과 현황이 모두 ‘도로’이고, 고은아의 공유지분만 매각 대상입니다.
- 지분 범위. 일련번호 3은 고은아 지분 272분의 80 중 272분의 40, 일련번호 4는 948분의 10 중 948분의 5, 일련번호 5는 25분의 6 중 15000분의 666이 감정평가 대상입니다.
- 경계 확인. 지적 경계가 다소 불분명하고 공유지분의 실제 위치 확인이 곤란해 정확한 확인이 필요하면 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 평가되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 일련번호 5에는 도로구역과 접도구역도 적용됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천군 서면 모곡리 ‘모곡보건진료소’ 남서측 인근으로, 단독주택과 전·답 등 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 일반목구조 징크지붕 2층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일련번호 1 토지는 351㎡, 지목 ‘대’, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 66,700원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 정용숙의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 형태를 매각기일 직전 원본으로 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 갑구에 국 명의 압류와 홍천세무서장 처분이 기재돼 있으므로, 당해세와 교부청구 금액을 배당 관련 서류에서 확인하세요.
- 공유도로 사용관계. 일련번호 3~5의 실제 도로 위치, 다른 공유자, 통행 방식과 지분 이용관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 측량 검토. 지적경계가 다소 불분명하다는 감정 의견이 있으므로 건물·마당·도로의 실제 경계가 입찰 목적에 중요하다면 측량 재확인을 고려해야 합니다.
- 제시외 시설. 데크 등 제시외 건물 부분은 건물에, 수목 등은 토지에 포함해 평가된 점을 현장 상태와 대조하세요.
- 가격 원본 검증. 신건 최저가 236,659,061원을 시세와 비교하려면 인근 단독주택·토지의 실제 거래사례와 토지·건물 가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 땅을 직접 확인해야 한다
이 물건의 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 남산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 뒤의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정용숙의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 응찰 판단에서 더 큰 비중을 둬야 할 부분은 공유도로 지분과 지적경계입니다. 일련번호 3~5는 도로 공유지분만 매각되고 실제 지분 위치를 특정하기 어려우며, 전체를 기준으로 평가한 뒤 지분비율로 면적을 산정했습니다. 경계도 다소 불분명해 필요하면 측량 재확인이 요구됩니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 현장·토지 확인은 필수”로 정리하는 것이 맞습니다. 시세 비교 근거 없이 신건 가격의 유불리를 단정하기보다는, 권리 안전성과 별개로 도로·경계·거래가를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
