춘천지방법원 2025타경50839. 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 238 일대의 근린시설 + 토지로, 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 4층의 요양병원과 단층 요양병원 식당으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 의료법인태동의료재단이고, 현 경매의 말소기준은 2022년 7월 26일 설정된 수협은행 근저당권 2,376,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부의 과거 이력은 복잡합니다. 2008~2010년 다수의 가압류·압류와 경매가 있었고, 2010년 임의경매 매각을 거치며 관련 등기가 대거 말소됐습니다. 이후 가평축산업협동조합, 김연숙 등의 근저당도 설정됐다가 2022년 7월 26일 해지됐고, 같은 날 수협은행 근저당이 새 말소기준으로 설정됐습니다. 따라서 이번 입찰에서 볼 핵심은 현재 살아 있는 2022.07.26 이후 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50839 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 238, 238-3 제1동 · 강원특별자치도 춘천시 남면 박암관천길 821 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 요양병원 및 요양병원 식당으로 이용 중 |
| 소유자 | 의료법인태동의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 3,151,969,710원 / 3,151,969,710원 (신건) |
| 청구금액 | 2,376,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.26. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 2023년 이후의 이인술·서울보증보험·전원석 가압류와 국민건강보험공단·춘천시·국의 압류, 2025년 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 회차별 채권 미배당을 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 3,151,969,710원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격을 평가할 때는 최저가 자체가 낮아 보인다는 이유만으로 메리트를 부여할 수 없고, 요양병원으로 이용 중인 근린시설·토지라는 용도와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,151,969,710원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,521,575,768원 | 425,007,125원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,017,260,614원 | 924,279,127원 | 0원 |
현재 신건 가격에서는 집행비용과 제시된 채권들이 모두 배당되고 소유자에게 199,082,878원이 남는 계산입니다. 1회 유찰 시에는 채권 미배당이 425,007,125원, 2회 유찰 시에는 924,279,127원으로 커지지만, 이는 후순위 채권자의 미배당 문제이지 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,151,969,710원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 33,919,697원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 수협은행 | 2,376,000,000원 | 2,376,000,000원 |
| 3. 갑구 36번 가압류 · 이인술 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 4. 갑구 37번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 262,857,482원 | 262,857,482원 |
| 5. 갑구 39번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 13,934,223원 | 13,934,223원 |
| 6. 갑구 40번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 갑구 45번 가압류 · 전원석 | 41,175,430원 | 41,175,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 199,082,878원 |
현재 회차 가정에서는 제시된 채권 총액 2,918,967,135원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하 1층은 기계실 등, 지상 1~4층은 요양병원으로 이용 중이며, 별도 단층 건물은 요양병원 식당으로 이용 중입니다.
- 입지. 춘천시 남면 관천리 ‘관천리 마을회관’ 북동측 인근으로, 주변은 농경지·주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 주 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트 경사스라브지붕 지하 1층·지상 4층, 식당은 철근콘크리트구조 평지붕 단층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템 냉·난방, 승강기, 소화전, 난방설비 등이 설치되어 있고 식당에는 배기설비가 포함됩니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·소로한면이며 토지면적은 330.0㎡, 공시지가는 187,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지·보전관리지역에 접합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관정 위치·소유관계 확인. 타인소유로 신고된 관정은 정확한 위치와 사용 여부가 불분명하고 매각에서 제외됐으므로, 토지 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 몽골텐트 제외 확인. 부동산목록 2에 있는 몽골텐트도 매각에서 제외됐습니다. 현존 여부와 사용관계를 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 국민건강보험공단·춘천시·국 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 우선순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 요양병원 시설 상태 확인. 일반 주거용이 아니라 요양병원·식당으로 이용되는 특수용도 시설이므로 승강기·냉난방·소방·급배수 등 설비의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 거래 및 수익성 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 현장은 따로 봐야 한다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2022년 7월 26일 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 임차인도 없어 제공 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 요양병원으로 사용되는 근린시설과 토지입니다. 타인소유로 신고된 관정의 위치·사용 여부가 불분명한 채 매각에서 빠져 있고, 몽골텐트도 제외돼 있습니다. 세금 관련 압류 역시 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 신건 감정가 3,151,969,710원이 가격적으로 유리하다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격·현장 범위는 확인 후 판단입니다.
