서울중앙지방법원 2024타경124418. 관악구 봉천동 662-119 소재 전은빌 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 단독주택 및 근린생활시설이고, 감정평가 이용상태를 보면 지하층·2층·3층·4층은 주택으로, 1층 역시 대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주택 1개호로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 토지는 195.0㎡입니다.
말소기준권리는 2023.09.18. 부안수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,944,000,000원입니다. 이후 함지원 가압류, 임의경매개시결정, 이민혁 가압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기부보다 다수 점유자와 현황 불일치에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124418 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 662-119 |
| 등기 부동산 | [건물] 서울특별시 관악구 봉천동 662-119 전은빌 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 4층 단독주택 및 근린생활시설 · 지하층·1층·2층·3층·4층 주택 이용 |
| 토지 | 195.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,902,000원/㎡ |
| 소유자 | 한나라 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,565,337,200원 / 1,641,815,808원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 1,670,717,957원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,944,000,000원이고 토지 봉천동 662-119와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 함지원의 130,000,000원 가압류, 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정, 이민혁의 11,000,000원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
2025.05.30.에는 해당 1번 근저당권이 주식회사하나엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사가 1,944,000,000원의 근질권을 설정했으며, 2025.06.02.에는 주식회사유진대부금융이 420,000,000원의 근질권을 설정했습니다. 모두 말소기준 근저당권에 연결된 후속 권리변동이므로 최종 배당권자와 배당관계는 원문 서류 대조가 필요합니다.
② 임차·점유 관계 — 16명은 대항력 없음, 1명은 판정 미상
조사된 점유·임차 관계는 총 17명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 정예령 등 16명은 전입신고일이 말소기준권리인 2023.09.18.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 이세영은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 모든 신고자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정예령 | 2024.07.01 | 미상 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 허현규 | 2023.10.23 | 미상 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이국범 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 양지영 | 2024.03.26 | 미상 | 2024.12.31 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 고은진 | 2024.03.12 | 미상 | 2025.01.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최의성 | 2024.04.12 | 미상 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강동균 | 2024.01.05 | 미상 | 2025.01.09 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박선영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김태웅 | 2023.11.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김태현 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김주영 | 2024.07.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주재엽 | 2024.07.15 | 미상 | 2025.01.09 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김준석 | 2024.04.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박소연 | 2023.10.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박소은 | 2023.10.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| QUAN XIONG | 2024.07.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이세영 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 현황·용도 — 호수 표기와 1층 용도 차이를 확인
이 사건은 일괄매각입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 지하층은 주택으로 이용 중이며, 일반건축물대장 건축물현황도상 B01·B02·B03·B04이나 현황 현관문 외부표기는 102·103·104·105입니다. 2층도 현황도상 공동취사및세탁실 및 201~205로 표시되지만 현관문 외부표기는 201~206의 6개호입니다.
특히 1층은 대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주택 1개호로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 3층은 301~306, 4층은 401~403으로 주택 이용 중이며, 옥탑1층은 대장상 계단실입니다. 건축물 위반 여부는 위반 없음으로 표시돼 있지만, 실제 호별 점유관계와 공부상 구획의 일치 여부는 명도·임대차 확인과 함께 직접 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,641,815,808원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,818,158원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 1,944,000,000원 | 1,622,997,650원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 함지원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 이민혁 | 11,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 2,085,000,000원 중 1,622,997,650원이 배당되고, 미배당은 462,002,350원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡초등학교 남동측 인근이며 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 신림선 당곡역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 195.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·정방형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,902,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이세영 전입일 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 전입일과 임대차관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 점유·임차 관계 17명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계를 확정할 수 없습니다.
- 점유 현황 대조. 지하층과 2층은 건축물현황도와 현관문 외부 호수 표기가 다릅니다. 실제 호별 점유자와 조사 명단을 맞춰봐야 합니다.
- 1층 용도 확인. 대장상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주택이라는 차이가 있으므로 실제 이용 및 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 말소기준 근저당권이 주식회사하나엔피엘대부로 이전되고 근질권이 설정된 상태이므로 최종 권리자와 배당관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 64%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 할인율보다 점유관계가 먼저다
표면적으로는 감정가 2,565,337,200원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,641,815,808원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정도 소멸하는 구조라 등기부만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 17명의 점유·임차 관계가 더 중요합니다. 16명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 이세영은 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 보증금도 확인되지 않았으므로 계산표의 인수 0원을 그대로 확정 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 여기에 일부 호수 표기 차이와 1층의 공부상 용도·현황 이용 차이까지 있습니다.
결론은 ‘등기상 소멸구조는 명확하지만 점유·임차 확인 전에는 보수적으로 접근’입니다. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 있는 실거래 근거도 없습니다. 이 사건은 낙찰가보다 먼저 이세영의 전입·보증금, 17명 점유관계, 호별 현황을 확인해야 리스크의 상한이 정해집니다.
