춘천지방법원 2025타경51036. 양구읍 고대리 일대의 토지와 저온냉장창고·작업장·공장·휴게실·식당·숙소 등이 결합된 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,715,660,800원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 신동식품주식회사에서 상호가 변경된 주식회사아이엠김치이며, 2024.11.20 매매를 원인으로 2024.11.21 소유권이 이전됐고 거래가액은 30,000,000원으로 기재돼 있습니다.
권리만 보면 매각으로 소멸 표시된 근저당·가압류·경매개시결정이 다수이고, 현재 배당표에서도 채권총액 1,336,868,486원이 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 현장 점유와 매각범위입니다. 외국인체류확인서에 등재된 RAMOS JAMHEL, BERATA RAYMART의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51036 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양구군 양구읍 고대리 324-1 · 324-14 / 강원특별자치도 양구군 양구읍 성곡로 358 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 저온냉장창고·작업장·공장·화장실·휴게실·식당·숙소 |
| 소유자 | 주식회사아이엠김치 |
| 감정가 / 최저가 | 1,715,660,800원 / 1,715,660,800원 (신건) |
| 청구금액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 창고용지 · 2,116.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 52,300원/㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 중심, 점유는 별도 확인
데이터상 말소기준으로 산정된 권리는 2003.07.09 양구군 압류입니다. 이후 등기에는 2024.11.26 설정된 근저당권, 2024.12.26 추가 근저당권, 2025.06.24 이후 여러 가압류와 2025.12.01 임의경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 1999.04.01 양구농업협동조합 근저당권 300,000,000원은 2021.09.06 말소등기가 되어 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 확인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 미상
| 성명 | 확인내용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RAMOS JAMHEL | 외국인체류확인서등재자 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| BERATA RAYMART | 외국인체류확인서등재자 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 점유 확인 대상은 2명입니다. 두 사람 모두 현황조사에서 외국인체류확인서 등재자로 확인됐지만 전입일과 보증금이 없고, 확정일자도 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 매각범위 — 일괄매각이지만 제외물건과 농지가 있다
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다.
- 매각제외. 부동산목록 1 토지상 적치물과 목록 3 토지상의 계사 등은 철거 및 이동이 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 부동산목록 3은 농지취득자격증명원이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 현황 차이. 부동산목록 3 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 휴경지 상태이고, 감정평가에는 대체로 산림화된 휴경지 상태로 기재돼 있습니다.
- 관정. 부동산목록 4 지상의 제시외 물건인 관정은 매각에 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,715,660,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,556,608원 |
| 을구 3번 근저당권 · 최혜진 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이여옥 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 정훈도 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이여옥 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 42,155,954원 | 42,155,954원 |
| 갑구 19번 가압류 · 이명수 | 162,737,532원 | 162,737,532원 |
| 갑구 20번 가압류 · 기술보증기금 | 456,975,000원 | 456,975,000원 |
| 갑구 21번 가압류 · 주식회사 민에코 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 22번 가압류 · 원농산물주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 359,235,706원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,336,868,486원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 359,235,706원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금이 확인되지 않아 실제 권리관계는 매각물건명세서와 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유·농지 조건은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,715,660,800원 | 1,336,868,486원 | 0원 | 359,235,706원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,372,528,640원 | 1,336,868,486원 | 0원 | 19,534,868원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,098,022,912원 | 1,084,642,683원 | 252,225,803원 | 0원 | 0원 |
신건과 1회 유찰 시에는 등기상 채권이 전액 배당되고, 2회 유찰 시에는 252,225,803원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 매각으로 소멸하는 채권의 부족분이며 데이터상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 다만 이는 확인되지 않은 점유자 보증금 문제와 별개입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양구읍 고대리 소재 한반도섬 북서측 인근으로 농경지·단독주택·자연림 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 기준으로 대중교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물 이용. 저온냉장창고·작업장·공장·화장실·휴게실·식당·숙소 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·수변전·오폐수 처리설비가 있고, 저온저장고설비와 무균실설비도 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 일부 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지에 해당합니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 외국인 점유 2명. RAMOS JAMHEL, BERATA RAYMART의 전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 배당요구 여부를 확정해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 부동산목록 3에 필요한 증명원 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 매각제외물 특정. 토지상 적치물과 계사 등이 매각에서 제외되므로 현장에서 포함·제외 범위를 정확히 구분해야 합니다.
- 휴경지 상태. 공부상 ‘전’인 토지가 현황 휴경지 또는 산림화된 휴경지 상태로 기재돼 있어 이용계획과 복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 관정 포함. 부동산목록 4 지상 관정은 매각에 포함됩니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 공장·창고·토지의 개별 가치와 현장 상태를 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 현장이 더 중요한 사건
이 사건은 표면적으로는 배당계산상 인수액 0원이고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 그보다 외국인 점유 2명의 대항력 가능성, 농지취득자격증명원, 매각제외 물건, 휴경지 현황이 훨씬 중요합니다. 특히 전입일·보증금이 모두 미상인 점유자를 두고 ‘임차 위험 없음’이라고 단정할 수 없습니다.
감정가와 최저가가 동일한 신건이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조만 보고 접근할 사건이 아니라, 입찰 전에 점유·농지·매각범위를 현장에서 확정해야 하는 물건입니다.
