서울중앙지방법원 2024타경124449. 서초구 반포동 ‘레이나’ 6층 603호, 감정평가상 현황은 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 483,000,000원짜리 물건이 10회 유찰되어 최저가가 51,860,992원까지 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차권자 심동엽의 보증금 440,000,000원은 말소기준으로 잡힌 2024.12.06 강제경매개시결정보다 앞서 등기되었고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 최저가 51,860,992원 기준 배당표상 심동엽에게 배당되는 금액은 50,527,494원이고, 부족분은 389,472,506원입니다. 따라서 매수인의 현금 기준은 51,860,992원이 아니라 51,860,992원 + 389,472,506원 = 441,333,498원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 배당이 줄고 인수가 늘어 총액은 보증금 440,000,000원 부근에 붙습니다. 이 사건에서 “최저가가 시세의 9.6%”라는 표현은 권리 인수를 제외한 착시입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서래로4길 27, 6층603호 (반포동,레이나) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 27.04㎡ · 제6층 제603호 |
| 소유자 | 김인화 (2021.08.12. 거래가액 475,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 483,000,000원 / 51,860,992원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 심동엽 / 444,368,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기가 핵심
이 사건의 말소기준은 데이터상 2024.12.06 강제경매개시결정입니다. 그런데 심동엽의 주택임차권등기는 2024.09.02에 먼저 접수되어 있습니다. 매각물건명세서도 을구 1번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 이후의 2025.03.05 이상애 가압류 38,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 신고 2명, 보증기관 승계 아님
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 표시가 있는 항목은 없습니다. 따라서 보증금 중복 합산 이슈가 아니라 실제 임차인 신고 2명으로 봐야 합니다. 다만 심동엽은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인되는 반면, 우리은은 보증금과 전입일이 모두 미상입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심동엽 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 440,000,000원 | 전입 2021.08.12 확정 2021.07.26 | 2024.09.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 389,472,506원 현재 회차 미배당 |
| 우리은 주거 · 매각물건명세서 | 미상 | 전입 미상 확정 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 | 산정 불가 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
레이나는 2021.02.19 사용승인된 20세대 건물입니다. 최근 실거래 표본은 5건이고, 평균은 540,000,000원, 최저는 480,000,000원, 최고는 580,000,000원입니다. 현재 최저가 51,860,992원만 놓고 보면 시세 대비 9.6%처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 임차권 인수형이므로 시세 비교 기준은 실질취득 441,333,498원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 28.77㎡ | 4 | 580,000,000원 |
| 2024.08 | 25.6㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2024.01 | 28.77㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2021.06 | 28.77㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2021.06 | 25.6㎡ | 4 | 555,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 540,000,000원 |
실질취득 441,333,498원은 실거래 평균 540,000,000원보다 낮지만, 이 차이는 단순한 가격 메리트가 아니라 임차권 인수·미상 임차인·저환금성 리스크의 대가입니다. 특히 이 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 11.1회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있어, 시장이 권리와 환금성 리스크를 강하게 할인하고 있다는 신호로 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,860,992원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,333,498원 | 약 매각가의 2.6% 추정 |
| 1. 임차인 심동엽 보증금 | 440,000,000원 | 50,527,494원 | 부족분 389,472,506원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 심동엽 | 444,368,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 이상애 | 38,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 심동엽 임차보증금 배당으로 흘러가고, 보증금 잔액 389,472,506원이 인수로 남습니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 최종 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 인수 증가가 더 중요
| 회차 | 최저가 | 심동엽 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰, 감정가 11%) | 51,860,992원 | 50,527,494원 | 389,472,506원 | 441,333,498원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 9%) | 41,488,793원 | 40,341,995원 | 399,658,005원 | 441,146,798원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 7%) | 33,191,034원 | 32,193,595원 | 407,806,405원 | 440,997,439원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 반포동 소재 “국립중앙도서관” 서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 “서초역”이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1은 현황 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대·도시형생활주택 성격으로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제603호이며, 사용승인일은 2021.02.19입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 세로한면(가)이며 공시지가_원_m2는 9,807,000원입니다.
- 환금성. 레이나는 총 20세대 규모입니다. 최근 실거래는 5건 있으나, 경매 통계상 평균 유찰 11.1회와 낙찰률 0.0%가 표시되어 권리 리스크가 환금성에 직접 반영된 물건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액 확인. 현재 회차 실질취득은 441,333,498원입니다. 최저가 51,860,992원을 기준으로 수익률을 계산하면 완전히 틀립니다.
- 심동엽 임차권 원본 확인. 임대차계약일자 2021.07.24, 2023.08.01, 전입 2021.08.12, 확정일자 2021.07.26, 임차권등기 2024.09.02의 연결관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 우리은 점유관계 확인. 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고, 명도 및 추가 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 확약서 부재. 제공 데이터에는 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서가 없습니다. 확약이 없는 상태에서는 심동엽 인수를 0원 처리할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기 내용은 입찰 전 원본 및 법적 효과를 확인해야 합니다.
- 관리비·당해세·최우선변제. 배당표는 당해세·최우선변제 미반영입니다. 실제 부담액은 원본 배당요구종기 이후 자료로 다시 점검해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰”보다 “인수형 임차권”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 매우 자극적입니다. 감정가 483,000,000원짜리 반포동 다세대가 최저가 51,860,992원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석상 진짜 숫자는 최저가가 아니라 심동엽 보증금 440,000,000원입니다. 현재 회차에서는 389,472,506원이 인수로 남아 실질취득이 441,333,498원이 되고, 추가 유찰 시에도 총액은 보증금 440,000,000원 부근에 거의 고정됩니다.
실거래 평균 540,000,000원과 비교하면 실질취득이 낮아 보일 수는 있습니다. 그러나 이 할인은 대항력 임차권, 확약 부재, 우리은의 미상 점유, 관계인 가능성 notes, 20세대 규모와 낮은 경매 환금성이 반영된 할인입니다. 결론은 단순합니다. 최저가로는 싸 보이지만, 권리까지 더하면 쉽지 않은 C급 확인형 물건입니다. 원본 서류로 임차권·점유·확약 여부가 명확해지기 전까지는 공격적인 입찰보다 보수적 검토가 맞습니다.
