춘천지방법원 2026타경1. 춘천시 퇴계동 ‘퇴계이안’ 106동 6층 601호 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방5·거실 및 주방·욕실3 등의 아파트이고, 철근콘크리트구조 23층 건물 중 6층입니다. 현재 등기상 소유자는 이숙기이며, 2020.05.27. 매매를 원인으로 2020.10.23. 거래가액 435,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름은 과거 권리가 많아 보이지만 현재 경매의 기준은 단순합니다. 2025.09.04. 윤윤옥 명의 근저당권 채권최고액 615,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 뒤 순번으로 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이후 2026.01.27. 윤윤옥의 임의경매개시결정과 2026.04.29. 흥국화재해상보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경1 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1052 퇴계이안 106동 6층 601호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 춘천시 영서로 2169 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방5·거실 및 주방·욕실3 등 · 23층 중 6층 |
| 대상면적 | 191.895㎡ · 실거래 면적 매칭 191.9㎡ |
| 소유자 | 이숙기 · 2020.05.27. 매매 · 거래가액 435,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 633,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 439,716,261원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 퇴계이안 · 703세대 · 2007.08.09. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 정리
핵심은 을구 17번 윤윤옥 근저당권입니다. 2025.09.04. 접수번호 4691692로 설정된 채권최고액 615,000,000원의 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 접수번호 4691697로 설정된 전세권은 근저당보다 뒤이며, 경매개시결정 두 건 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 6억인데 신건 실질취득은 6.33억
퇴계이안의 대상 면적 191.9㎡ 실거래는 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 623,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04. 600,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 같은 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 191.9㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2025.02 | 191.9㎡ | 19 | 620,000,000원 |
| 2024.05 | 191.9㎡ | 20 | 670,000,000원 |
| 2024.05 | 191.9㎡ | 20 | 670,000,000원 |
| 2023.09 | 191.9㎡ | 12 | 620,000,000원 |
| 2023.02 | 191.9㎡ | 11 | 605,000,000원 |
| 2022.01 | 191.9㎡ | 4 | 610,000,000원 |
| 2021.10 | 191.9㎡ | 15 | 600,000,000원 |
| 2021.10 | 191.9㎡ | 15 | 600,000,000원 |
| 2021.09 | 191.9㎡ | 16 | 635,000,000원 |
| 전체 평균 | 191.9㎡ | 10건 | 623,000,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득은 633,000,000원입니다. 이는 전체 실거래 평균 623,000,000원보다도 높고, 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 600,000,000원의 105.5%입니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -4.1%로 하락하고 있어, 전체 평균 623,000,000원만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 633,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,730,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 윤윤옥 | 615,000,000원 | 615,000,000원 |
| 3. 을구 18번 전세권 · 윤윤옥 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,270,000원 |
현재 회차에서는 채권총액 620,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 4,270,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 633,000,000원 | 620,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 506,400,000원 | 498,936,000원 | 121,064,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 405,120,000원 | 398,668,800원 | 221,331,200원 | 0원 |
유찰되면 윤윤옥 측 채권의 미배당은 증가하지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 채권자가 배당으로 전액 회수하지 못하는 문제와 낙찰자가 권리를 승계하는 문제를 혼동할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 퇴계초중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방5·거실 및 주방·욕실3 등의 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 철도보호지구와 교육환경 보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 791,500원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 퇴계이안은 703세대이며 대상 면적 191.9㎡의 확인 실거래는 10건, 거래 범위는 600,000,000원부터 670,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 623,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 600,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.1%이므로 과거 670,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 실제 점유자와 인도 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 윤윤옥의 전세권 5,000,000원은 말소기준 근저당권 뒤 순번이며 매각으로 소멸하는 구조임을 원본 명세서와 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 어렵지 않습니다. 2025.09.04. 윤윤옥 근저당 615,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 뒤에 설정된 전세권 5,000,000원과 이후 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 명시된 매수인 인수권리도 없어 인수 0원입니다.
하지만 현재 회차의 가격은 별개의 문제입니다. 신건 실질취득 633,000,000원은 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 600,000,000원보다 33,000,000원 높고, 최근 시세 대비 105.5%입니다. 전체 평균 623,000,000원만 보더라도 최저가가 더 높으며 최근 추세는 -4.1%입니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하지만 현재 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않는다입니다.
