서울중앙지방법원 2024타경124845. 신림역 북서측 인근의 태양오피스텔 7층 707호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가는 164,000,000원이며 사건에는 11회 유찰이 표시돼 있습니다. 소유자는 김건회이고, 2021.09.06. 거래가액 219,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 핵심은 임차인 김현진입니다. 임대차계약은 2021.08.21., 확정일자는 2021.08.23., 전입·점유개시는 2021.09.06.로, 말소기준인 농업회사법인주식회사알찬푸드의 2022.04.19. 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이고 보증금 219,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 그 원칙을 뒤집는 2026.06.19.자 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 7층707호 (신림동,태양오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 8층 건 내 제7층 제707호 |
| 소유자 | 김건회 · 2021.09.06. 소유권이전 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 164,000,000원 (감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,910,919원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.01.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 확약
말소기준은 2022.04.19. 설정된 농업회사법인주식회사알찬푸드 근저당권 800,000,000원입니다. 이보다 앞선 2021.09.06. 김현진의 전입·점유가 있어 임차인은 대항력을 갖는 것으로 정리되어 있습니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 현재의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현진 | 219,000,000원 | 2021.09.06 | 2021.08.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 확약이 없었다면 현재 최저가 164,000,000원에서 집행비용 3,096,000원 공제 후 임차인에게 160,904,000원이 배당되고, 보증금 부족분 58,096,000원이 매수인 인수액으로 남는 구조입니다. 확약은 김현진 임차보증금에 한해 적용됩니다.
② 가격 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본 시점이 오래됐다
태양오피스텔의 비교 실거래 12건 평균은 218,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 221,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액 164,000,000원은 이 평균의 75.1%입니다. 숫자만 보면 큰 할인입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 김현진 보증금 | 219,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 231,910,919원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 58,096,000원입니다. 다만 2026.06.19.자 확약에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전제라면 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 80% | 164,000,000원 | 58,096,000원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 · 64% | 131,200,000원 | 90,436,800원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 · 51.2% | 104,960,000원 | 116,309,440원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 219,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 확약 때문에 그 구조가 해소됩니다. 따라서 확약이 유효하게 반영된다는 전제에서는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선·신림선 신림역 북서측 인근. 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·평스라브지붕 8층 건의 7층 707호, 사용승인일은 2021.01.28입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지·도시가스·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역, 사다리형 평지이며 북측 약 6m 도로에 접합니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 29세대 규모이며, 사건 11회 유찰과 단지 평균 8.4회 유찰은 실제 시장의 응찰 수요를 보수적으로 볼 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 조건이 김현진 보증금 전액에 정확히 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 계산표상 미배당 58,096,000원과 실제 매수인 인수 0원*을 혼동하면 안 됩니다. 이번 분석의 가격 비교는 확약 반영 실질취득 164,000,000원을 기준으로 했습니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 권리 외에 내부 상태, 점유·명도, 기계식주차, 면적, 수요 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 시점 주의. 비교 거래는 2022.01~04에 집중되어 있어 2026.09.08 입찰가 판단에는 현재 매매 호가와 추가 거래 확인이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.06. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본에서 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약이 풀었고, 남은 문제는 반복 유찰의 이유다
이 물건은 처음 보면 보증금 219,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 매수인 인수가 큰 위험처럼 보입니다. 현재 최저가 기준으로 실제 계산되는 미배당도 58,096,000원입니다. 하지만 2026.06.19.자 확약으로 해당 임차인이 대항력을 포기하고 미배당이 남아도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 164,000,000원으로 볼 수 있고, 과거 비교 실거래 평균 218,250,000원의 75.1%입니다. 다만 비교거래 최신 시점이 2022.04이고 사건 자체가 11회 유찰됐다는 점을 함께 보면, 단순히 “시세보다 25% 싸다”는 결론은 과합니다. 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격·환금성은 반복 유찰의 원인을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
