서울중앙지방법원 2024타경124845. 신림동 태양오피스텔 7층 707호이며 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2021.09.06. 전입한 임차인 김현진과 2022.04.19. 설정된 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권 사이의 선후관계입니다. 김현진의 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로 본래 대항력 있는 임차인에 해당하고, 보증금은 219,000,000원입니다. 현재 최저가 131,200,000원만 놓고 보면 보증금이 낙찰가보다 커 미배당 보증금이 남는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김현진)가 2026.06.19. 임차보증금에 대해서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김현진에 관한 미배당액을 매수인이 떠안는 위험은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124845 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 7층707호 (신림동,태양오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 8층 건 내 7층 707호 |
| 소유자 | 김건회 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 131,200,000원 |
| 유찰 | 12회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,910,919원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2021.01.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.04.19. 접수된 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권입니다. 그러나 임차인 김현진은 2021.09.06. 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자도 2021.08.23.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 219,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.06 | 2021.08.23 | 219,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약·실질 인수 0 |
이후 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 2024.12.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2023.01.18. 농업회사법인 주식회사알찬푸드가 신청한 종전 임의경매는 2023.11.29. 말소돼 현재 사건과 구분됩니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 131,200,000원
가격 비교에서는 대항력 임차인의 존재만 보고 최저가를 그대로 비교하면 안 되지만, 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 131,200,000원으로 봅니다. 제공된 동일 면적권 거래 12건 평균은 218,250,000원이고, 실질취득은 그 60.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
거래 표본 범위는 215,000,000원~221,000,000원, 평균은 218,250,000원입니다. 최신 거래는 2022.04.의 221,000,000원입니다. 현재 최저가 131,200,000원은 이 평균의 60.1%이지만, 비교 거래 시점이 2022.01~2022.04에 집중돼 있으므로 현재 가격 판단에서는 거래 시점 차이를 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,636,800원 |
| 1. 임차인 김현진 보증금 · 우선변제 | 219,000,000원 | 128,563,200원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 231,910,919원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 90,436,800원이지만, 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 김현진에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 북서측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철2호선·신림선 신림역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건 내 7층 707호이며 사용승인일은 2021.01.28입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 도시가스, 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 북측 약 6m 도로에 접하고, 준주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 범위가 김현진의 보증금 전액에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 확약을 제외한 배당 계산상 부족분은 90,436,800원이지만, 이 사건에서는 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했다는 내용이 실제 매각 후 등기 정리까지 이어지는지 확인하세요.
- 12회 유찰 원인 확인. 태양오피스텔 경매물건 평균 유찰도 8.9회입니다. 현장 수요와 환금성, 면적 및 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 시점 확인. 비교 거래는 2022.01~2022.04입니다. 현재 매각기일 2026.10.13과 시차가 있으므로 최신 거래·매물 호가를 원본에서 추가 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 2026.06.19. 확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차인’보다 ‘확약의 효력’
이 사건을 최저가 131,200,000원만 보고 보면 감정가 205,000,000원에서 크게 떨어진 다회유찰 물건입니다. 반대로 권리만 기계적으로 보면 전입 2021.09.06.의 김현진이 말소기준권리인 2022.04.19. 근저당보다 앞서므로, 보증금 219,000,000원 중 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 자료가 2026.06.19. 확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 김현진에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 131,200,000원이고 제공된 거래 평균 218,250,000원의 60.1% 수준입니다. 다만 12회 유찰과 2022년에 집중된 비교 거래 시점은 별개의 환금성 리스크이므로, 이 사건의 승부처는 확약 원문 확인과 반복 유찰 원인 점검입니다.
