서울중앙지방법원 2024타경125008. 신림역 북서측 인근의 태양오피스텔 4층 403호입니다. 사건 표시는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(방·욕실·현관 등)입니다. 감정가는 224,000,000원, 현재 최저매각가는 179,200,000원이며 데이터상 11회 유찰 상태입니다.
이 사건의 승부처는 단순히 “선순위 임차인이 있다”가 아닙니다. 강해우는 2021.11.30. 전입·점유, 2021.11.15. 확정일자로 말소기준권리인 2022.08.25. 근저당보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 최저가 179,200,000원에서 집행비용 3,308,800원을 제외한 175,891,200원을 배당받는 것으로 계산하면 보증금 215,000,000원 중 39,108,800원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안지만, 이 사건은 2026.06.19. 확약이 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 4층403호 (신림동,태양오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(방, 욕실, 현관 등) 이용 |
| 규모 | 전용 18.33㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2021.01.28 |
| 소유자 | 김건회 · 2021.11.10. 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 179,200,000원 |
| 유찰 | 11회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,799,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.08.25. 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권입니다. 채권최고액은 800,000,000원이고 채무자는 선진유통주식회사입니다. 이후 2023.07.13. 국의 압류, 2023.12.08. 강해우의 주택임차권등기, 2024.12.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 강해우의 대항력은 2023.12.08. 임차권등기 자체가 아니라 그보다 앞선 2021.11.30. 전입·점유를 기준으로 판단해야 합니다. 확정일자는 2021.11.15.이고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 때문에 원래는 미배당 보증금이 인수되는 구조지만, 앞서 본 확약 때문에 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 결론 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강해우 | 2021.11.30 확정일자 2021.11.15 | 215,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 별도 중복신고 없음 | 확약 반영 실질 인수 0원 |
| PAN LIUXINYU | 2024.08.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 |
강해우는 선순위 대항력 임차인이지만 확약으로 인수 문제가 해소됩니다. PAN LIUXINYU는 2024.08.25. 전입으로 말소기준 2022.08.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 이 전입일 관계만 놓고 보면 매수인이 승계하는 선순위 대항력 보증금으로 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 179,200,000원입니다. 태양오피스텔 전용 18.33㎡ 기준 제시된 최근 12개월 평균은 217,800,000원, 최신 거래는 2021.11. 215,000,000원입니다. 실질취득 179,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 82.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 18.33㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.08 | 18.33㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 217,800,000원 |
수치만 비교하면 실질취득 179,200,000원은 최신 거래 215,000,000원과 평균 217,800,000원보다 낮습니다. 다만 표에 확인되는 개별 실거래는 2021.06~2021.11 거래이고, 현재 경매 데이터는 2026년입니다. 따라서 82.3%라는 할인율을 그대로 현재 시세 할인폭으로 단정하면 안 됩니다. 특히 이 물건 자체가 11회 유찰됐고, 태양오피스텔 경매물건의 평균 유찰 횟수도 8.4회로 나타나 환금성에는 분명한 경고 신호가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 강해우 보증금 | 215,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 227,799,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강해우 보증금 부족분은 39,108,800원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인 인수액이 되지만, 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 강해우 관련 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 ‘룰상 인수액’과 확약 효과
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 감정가 80% | 179,200,000원 | 39,108,800원 | 실질 인수 0원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 64% | 143,360,000원 | 74,447,040원 | 실질 인수 0원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 114,688,000원 | 102,717,632원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 강해우의 미배당 보증금이 커져 실질취득가 하락폭이 제한되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 강해우 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 있어, 확약이 유효하게 적용되는 한 회차가 내려가도 그 미배당액을 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역(지하철 2호선·신림선) 북서측 인근. 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 상업용 건물, 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역이 도보 10분 거리 내에 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물, 사용승인일 2021.01.28. 도시가스 개별난방, 기계식 주차장, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하고 소로3류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 379.8㎡, 지목 대, 공시지가 7,009,000원/㎡입니다.
- 환금성. 태양오피스텔은 29세대이며 대상 전용면적은 18.33㎡입니다. 경매 평균 유찰 8.4회, 본건 11회 유찰이라는 이력은 재매각 가능성 판단에서 보수적으로 반영할 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 제출 주체와 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 강해우 보증금 계산. 현재 회차의 룰상 미배당액은 39,108,800원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원이라는 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- PAN LIUXINYU 점유 확인. 2024.08.25. 전입으로 대항력은 없으나 실제 점유 여부와 명도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 신선도 확인. 표시된 최근12개월 평균은 217,800,000원이지만 개별 거래 표본은 2021.06~11입니다. 현재 호가·최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 소형 오피스텔 수요·점유·대출·용도 문제인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 체납·명도 비용 확인. 관리비, 공용부분 체납, 인도·명도 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 해소, 환금성은 아직 경고등”
이 사건은 처음 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 215,000,000원이 감정가 224,000,000원에 거의 맞먹어 부담스러운 물건입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 39,108,800원의 부족분을 만들고 있습니다. 그러나 2026.06.19. 제출된 확약 때문에 강해우 관련 대항력과 임차권등기 승계 문제는 실질적으로 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 우량 물건이 되는 것은 아닙니다. 실질취득 179,200,000원은 제시된 최근12개월 평균 217,800,000원의 82.3%이지만, 개별 실거래 표본은 2021년이고 본건은 이미 11회 유찰됐습니다. 태양오피스텔 경매물건 평균 유찰도 8.4회입니다. 결론은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 소형 오피스텔의 환금성과 시세 신선도는 여전히 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
