서울중앙지방법원 2024타경125008. 신림역 북서측 인근에 있는 태양오피스텔 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태는 방·욕실·현관 등을 갖춘 오피스텔입니다. 전용면적은 18.33㎡입니다.
이 물건의 권리분석은 최저가보다 임차권과 확약서를 먼저 봐야 합니다. 강해우는 2021.11.15. 확정일자를 받고 2021.11.30. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.08.25. 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이후 2023.12.08. 보증금 215,000,000원의 임차권등기까지 이루어졌습니다.
따라서 원래는 최저가가 낮아질수록 매수인에게 남는 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사가 양도받은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 적용되는 강해우의 보증금은 실질 인수 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 4층 403호 (신림동, 태양오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(방·욕실·현관 등) |
| 전용면적 | 18.33㎡ · 지상 8층 중 4층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2021.01.28. |
| 소유자 | 김건회 (2021.11.30. 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 | 224,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,360,000원 (감정가 64% · 12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 227,799,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 말소기준권리 | 2022.08.25. 을구 1번 농업회사법인주식회사알찬푸드 근저당권 · 채권최고액 800,000,000원 (공동담보) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준권리는 2022.08.25. 설정된 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권입니다. 채권최고액은 800,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 해당 근저당권과 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
강해우의 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 접수됐지만, 전입일과 확정일자는 근저당 설정 이전입니다. 임차권등기 접수 순서만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 되는 사건입니다.
따라서 강해우의 예상 미배당액 74,447,040원은 산술상 부족액으로만 표시하고, 확약 반영 시 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
이 확약은 강해우의 임차보증금을 양수한 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 다른 점유자나 임차인의 권리까지 일괄적으로 포기시킨다는 뜻은 아닙니다.② 임차인 및 점유관계 — 확인된 보증금 임차인 1명
확인된 보증금 임차인은 강해우 1명이며, 현황조사상 별도 전입자 PAN LIUXINYU가 있습니다. 주택도시보증공사는 강해우의 보증금 관련 권리를 양수한 기관으로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 / 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 강해우 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.11.30. 확정 2021.11.15. 임차권등기 2023.12.08. |
215,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
보증기관 승계 확약 반영 실질 인수 0원 |
| PAN LIUXINYU 현황조사상 전입자 |
전입 2024.08.25. 확정일자 미상 |
미상 |
전입일 기준 후순위
우선변제 미상 말소기준 이후 전입 · 보증금과 점유관계 확인 필요 |
강해우는 배당요구 및 임차권등기가 확인된 선순위 임차인입니다. 그 보증금에 대한 주택도시보증공사의 권리 승계는 별도의 보증금 채무가 새로 발생했다는 의미가 아닙니다.
PAN LIUXINYU는 말소기준권리 이후인 2024.08.25. 전입한 것으로 조사되어, 기록된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않아 권리관계 및 명도 문제를 추가 조사해야 합니다. 강해우에 관한 확약의 효력은 이 별도 전입자에게 미치지 않으므로, 관련 인수 위험은 독립적으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2021년 거래와 현재 가격을 구분해야 한다
태양오피스텔의 실거래 비교자료는 2021년 거래 5건입니다. 같은 전용면적 18.33㎡의 거래와 인접 면적 19.47㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 표본 평균은 217,800,000원이고 가장 최근 확인되는 거래는 2021.11. 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11. | 18.33㎡ | 4층 | 215,000,000원 |
| 2021.08. | 18.33㎡ | 3층 | 209,000,000원 |
| 2021.06. | 19.47㎡ | 4층 | 223,000,000원 |
| 2021.06. | 19.47㎡ | 4층 | 223,000,000원 |
| 2021.06. | 19.47㎡ | 3층 | 219,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 5건 | 217,800,000원 |
최저가 143,360,000원은 과거 거래 평균 217,800,000원의 65.8% 수준입니다. 강해우의 확약을 반영하면 이 금액이 취득 부대비용을 제외한 실질취득 기준이 됩니다.
반면 확약이 없다는 가정에서는 배당 후 부족액 74,447,040원이 발생합니다. 매각대금과 이를 합산하면 217,807,040원으로, 과거 거래 평균 217,800,000원과 사실상 유사한 수준입니다. 이 경우 최저가만 보고 큰 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 12회 유찰된 물건인 만큼, 과거 분양 초기 거래와 현재 환금성은 별도로 평가해야 합니다. 현 시점의 적정 가격과 거래 추세는 추가 실거래·매물 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,807,040원 |
| 1. 강해우 임차보증금(우선변제 · 주택도시보증공사 양수) | 215,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 | 800,000,000원* | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 227,799,684원** | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 근저당권의 800,000,000원은 공동담보 채권최고액으로 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다.
** 주택도시보증공사의 신청채권액은 강해우의 보증금 관련 승계채권과 중복 가능성이 있으므로 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 위 표는 제공된 예상배당 순서에 따른 산술표이며, 실제 배당은 채권 확정과 배당절차에 따라 달라집니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 강해우 관련 미배당액은 매수인의 실질 인수액에 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액의 착시
확약이 없는 일반적인 선순위 보증금 인수형이라면 낙찰가가 하락해도 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 이론상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 감정가 64% |
143,360,000원 | 74,447,040원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 감정가 51% |
114,688,000원 | 102,717,632원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 감정가 41% |
91,750,400원 | 125,301,107원 | 0원 |
시나리오별 이론상 인수액은 예상 집행비용과 배당액을 반영한 금액입니다. 확약 반영 실질 인수 0원은 강해우의 보증금에 한정됩니다. 별도 전입자의 미확인 권리, 명도비용 및 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림역 북서측 인근입니다. 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 상업용 건물과 근린생활시설이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 지하철 2호선·신림선 신림역과 버스정류장이 도보 10분 이내에 위치합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.01.28. 사용승인된 지상 8층 철근콘크리트 건물입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 태양오피스텔은 29세대 규모입니다. 확인된 매매 표본은 2021년 거래에 집중되어 있어 현재 매매수요를 판단하기 어렵습니다. 평균 유찰 8.9회라는 건물 내 경매 이력과 본건의 12회 유찰을 함께 고려해야 합니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 입찰 전 건축물대장의 실제 용도, 적법한 사용 및 금융 취급 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 원문을 확인하세요. 양수채권의 범위와 매각 후 말소 처리 여부가 핵심입니다.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 강해우의 보증금 215,000,000원과 주택도시보증공사의 승계채권을 별개의 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 별도 전입자 조사. PAN LIUXINYU의 보증금, 계약관계, 실제 점유 여부 및 권리 주장 가능성을 확인하세요. 강해우의 확약이 별도 전입자의 권리까지 정리하는 것은 아닙니다.
- 배당표 검토. 근저당 공동담보의 실제 채권액과 우선배당 관계를 확인하세요. 국의 압류도 등기되어 있으므로 조세채권의 법정기일 및 배당 영향을 따로 점검해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2021년 실거래 평균 217,800,000원은 현재 거래시세로 단정할 수 없습니다. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최신 거래 및 매물 수준을 확인하세요.
- 반복 유찰 원인 조사. 12회 유찰의 원인이 권리관계, 점유, 시장 수요 또는 가격 중 어디에 있는지 확인하고 입찰가를 판단해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 관련 원본과 대조하세요.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 인도 절차를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부 및 기계식 주차장 이용 조건도 점검하세요.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 배당 관련 자료와 매각기일 변동 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”
이 물건에서 가장 중요한 것은 12회 유찰이나 감정가 대비 64%라는 숫자가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 강해우의 보증금 215,000,000원과, 이를 양수한 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
확약을 반영하지 않으면 현재 최저매각가 143,360,000원에 이론상 인수액 74,447,040원이 더해져 실질취득은 217,807,040원 수준이 됩니다. 하지만 제출된 확약이 유효하게 적용되면 강해우 관련 매수인의 실질 인수액은 0원이며, 취득 부대비용을 제외한 실질취득 기준은 143,360,000원입니다.
다만 PAN LIUXINYU의 보증금과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 또한 비교 거래가 모두 2021년 자료이므로 현재 시세 대비 저렴하다는 결론은 유보해야 합니다. 본건은 반복 유찰 이력과 불명확한 별도 점유관계까지 함께 고려할 필요가 있습니다.
결론은 강해우 관련 확약으로 주된 인수 위험이 해소된 구조이지만, 별도 전입자의 권리관계와 현재 환금성 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 12회 유찰이라는 숫자보다 확약서의 효력, 점유관계의 정리 가능성, 현재 시장가격을 먼저 검증해야 합니다.
