서울중앙지방법원 2024타경125282. 서울 관악구 봉천동 661-99의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층 단독주택(다중주택)으로 이용 중이고, 사용승인일은 2015.08.03입니다. 토지는 99.0㎡의 대지입니다. 말소기준은 2015.09.09. 우리은행 근저당권 300,000,000원입니다.
등기상 가압류·압류·주택임차권은 모두 이 말소기준보다 뒤에 들어왔습니다. 알려진 임차인 6명의 전입신고 역시 2021년 이후로, 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 별도로 확인되는 점유자 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 이 부분만큼은 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125282 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 661-99 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택(다중주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2015.08.03 |
| 토지 | 대 99.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,592,000원/㎡ |
| 소유자 | 한동진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,092,835,200원 / 559,531,622원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2409유동화전문유한회사 / 213,376,834원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 우리은행 근저당
핵심은 2015.09.09. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 가압류, 압류와 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 조창연의 주택임차권등기는 보증금 60,000,000원으로 등기됐다가 2023.10.18. 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 김혜서·곽은정·김영은·조영웅의 임차권등기 역시 모두 말소기준 뒤에 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 알려진 6명은 대항력 없음, 1명은 판정 보류
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며 실제 임차인 7명입니다. 알려진 6명은 모두 말소기준일 2015.09.09. 이후 전입하여 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범준 | 2021.07.14 / 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예림 · 주거 | 2021.10.08 / 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜서 · 주거(임차권등기) | 2022.04.12 / 2022.03.11 | 80,000,000원 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽은정 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 / 2022.05.03 | 150,000,000원 | 2024.05.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영은 · 주거(임차권등기) | 2022.06.09 / 2022.04.22 | 170,000,000원 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영웅 · 주거(임차권등기) | 2023.10.27 / 2023.10.27 | 150,000,000원 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 회차 최저매각가는 559,531,622원으로 감정가 1,092,835,200원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 447,625,297원, 5회 유찰 시 358,100,237원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 회차별 하락을 보여줄 뿐, 실거래 시세 대비 저렴함을 의미하지 않습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하는 판단은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 559,531,622원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,995,316원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 조수지 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이승윤 | 160,000,000원 | 51,536,306원 |
| 5. 가압류 · 김병주 | 210,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 52,176,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 922,176,500원 중 채권자 배당액은 551,536,306원, 미배당액은 370,640,194원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보라매동주민센터 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 단독주택(다중주택)으로 이용 중입니다. 난방설비와 위생설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 토지 99.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·세로장방, 도로접면 세로한면(불)입니다. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 표준화된 단일 세대 아파트가 아니라 다중주택과 토지를 함께 매각하고 다수 임차관계가 존재하므로, 점유·임대관계 확인이 가격과 환금성 판단의 선행 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자부터 확인. 기사항전의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 이 부분이 확인되기 전에는 확정 인수 0원을 최종 결론으로 고정하지 마세요.
- 알려진 임차인 6명은 후순위. 박범준·이예림·김혜서·곽은정·김영은·조영웅은 모두 2015.09.09. 이후 전입이므로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
- 임차권등기 범위 확인. 김혜서·곽은정·김영은·조영웅은 각기 건물 일부를 대상으로 임차권등기가 되어 있으므로 실제 점유구획과 현황을 맞춰 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 감정도면의 대응 여부를 확인해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 현재 최저가 559,531,622원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 추정은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 후순위, 점유는 아직 미완성”
이 사건은 등기 순서만 놓고 보면 기준이 선명합니다. 2015.09.09. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 알려진 임차인 6명과 이후 가압류·압류·임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 배당모형상 매수인 확정 인수도 0원입니다.
하지만 결론을 ‘권리 깨끗’으로 끝내기에는 이릅니다. 실제 임차인 7명 중 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 다중주택·토지 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 세 번 유찰되어 최저가가 감정가 51.2%까지 낮아졌다는 사실도 시세보다 싸다는 근거로 사용할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 미상 점유자의 권리 확인과 다중주택 전체 점유구조의 실사입니다.
