서울중앙지방법원 2024타경125282. 서울 관악구 봉천동 661-99의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택(다중주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물입니다. 말소기준권리는 2015.09.09. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 주목할 부분은 임차인입니다. 김혜서·곽은정·김영은·조영웅의 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있고, 박범준·이예림 역시 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 기사항전은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 인수 0원과 별개로 이 점유관계는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125282 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 661-99 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2015.08.03 |
| 토지 | 대 · 99.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 한동진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,092,835,200원 / 559,532,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 51.2% |
| 청구액 | 213,376,834원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.09. 우리은행 근저당입니다. 이후 등기된 가압류와 압류, 임차권등기, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조창연의 2023.07.21. 주택임차권은 2023.10.18. 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 이용 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박범준 | - | 2021.07.14 | - | 미상 | 대항력 없음 |
| 이예림 | 주거 | 2021.10.08 | - | 미상 | 대항력 없음 |
| 김혜서 | 주거 (임차권등기) | 2022.04.12 | 2022.03.11 | 80,000,000원 | 대항력 없음 |
| 곽은정 | 주거 (임차권등기) | 2022.05.20 | 2022.05.03 | 150,000,000원 | 대항력 없음 |
| 김영은 | 주거 (임차권등기) | 2022.06.09 | 2022.04.22 | 170,000,000원 | 대항력 없음 |
| 조영웅 | 주거 (임차권등기) | 2023.10.27 | 2023.10.27 | 150,000,000원 | 대항력 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
③ 시세 판단 — 실거래 자료가 없어 가격 평가는 보류
현재 자료에는 동일·유사 물건의 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 1,092,835,200원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 559,532,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 현재 가격은 감정가의 51.2%이지만, 실제 매수 판단에는 별도의 실거래 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 559,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,995,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 조수지 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 이승윤 | 160,000,000원 | 51,536,680원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 김병주 | 210,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 52,176,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 922,176,500원 중 551,536,680원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당은 370,639,820원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다중주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 보라매동주민센터 동측 인근이며 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층, 사용승인일 2015.08.03이며 난방·위생설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 99.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,592,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김혜서·곽은정·김영은·조영웅의 등기상 임차권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 기존 말소 임차권. 조창연의 주택임차권은 2023.10.18. 말소됐습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 최저매각가 559,532,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기상 소멸과 점유 위험을 분리해서 봐야 한다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준이 명확합니다. 2015.09.09. 우리은행 근저당 이후의 가압류, 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 확인된 임차인들의 전입 역시 모두 말소기준 이후입니다.
하지만 이 물건은 다중주택으로 이용되고 있고, 전입일과 보증금이 미상인 점유자가 남아 있습니다. 따라서 “인수 0원”이라는 계산만으로 권리확인을 끝낼 수는 없습니다. 또 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 51.2%까지 내려온 현재 최저가를 곧바로 저가로 평가할 수도 없습니다. 이 사건의 핵심은 미상 점유자의 대항력 여부와 실제 시장가격을 별도로 확인하는 것입니다.
