춘천지방법원 2026타경50001. 춘천시 조양동 5-24의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 126.0㎡이고, 건물은 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층으로 등재되어 있습니다. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이나 장기간 방치된 상태이며, 매각물건명세서 비고에는 부동산목록 2가 공부상 ‘시멘트기와지붕’, 현황은 ‘함석기와지붕’이고 폐가 및 공가상태라고 기재되어 있습니다.
권리 쪽은 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 그러나 등기에는 2022년 이후 다수의 근저당권과 1,005,000,000원의 가압류, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 연속해서 붙어 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 배당표는 확정치가 아니라 입찰 전 검증 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50001 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 조양동 5-24 · 서부대성로88번길 4-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 126.0㎡ · 단독 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 · 단독주택으로 이용 중이나 장기간 방치 |
| 현황 | 폐가 및 공가상태 · 현황 지붕은 함석기와지붕 |
| 소유자 | 주식회사조양개발 |
| 감정가 / 최저가 | 166,371,620원 / 166,371,620원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 가톨릭춘천신용협동조합 / 66,014,684원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 접수순위 재확인 필요
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 “점유자 없음”이나 “임차관계 완전 부재”로 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없고 예상 인수액도 0원이지만, 공가 여부와 실제 점유자는 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 물건 상태가 먼저다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 166,371,620원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 단정할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 시 133,097,296원, 2회 유찰 시 106,477,836원입니다. 가격은 내려가지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 다만 가격 하락만으로 투자성이 자동 개선된다고 볼 수는 없습니다. 폐가·공가 상태의 단독주택은 현장비용과 환금성까지 함께 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,371,620원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,203원 |
| 을구 9번 · 가톨릭춘천신용협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 을구 10번 · 주식회사명장건설 | 70,000,000원 | 67,242,417원 |
| 을구 11번 · 주식회사에이코리아대부 | 1,335,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 · 김미령 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 · 김미령 | 370,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 · 김미령 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 · 심재석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 · 주식회사삼광디엔에스 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 · 주광천 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 · 김우성 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 · 김영미 가압류 | 1,005,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,686,000,000원 중 예상배당은 163,242,417원, 미배당은 5,522,757,583원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 춘천시 옥천동 소재 춘천시청 동측 인근. 부근은 주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 126.0㎡, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 방화지구, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 430,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 있으나 장기간 방치된 단독주택이고 폐가·공가상태로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 지붕은 공부상 시멘트기와지붕, 현황은 함석기와지붕입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.03.23. 을구 9번 접수 제12423호와 을구 10번 접수 제12424호의 선후관계를 원본 등기부로 대조하세요.
- 공가·폐가 현장확인. 장기간 방치 상태이므로 내부 훼손, 누수, 설비 작동, 잔존물, 보수·철거 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 체납액을 확인해 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 매각대상과 현황 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 166,371,620원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 토지가치와 건물 현황을 따로 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 133,097,296원, 2회 유찰 시 106,477,836원이지만, 가격 하락과 별개로 건물 상태와 환금성 검토는 계속 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
표면적인 권리인수 위험은 낮습니다. 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 채권 규모보다 현물 상태입니다. 감정평가상 장기간 방치된 단독주택이고 비고상 폐가·공가상태입니다. 또 실거래 시세 수치가 없어 감정가 166,371,620원의 가격 메리트를 확인할 근거도 부족합니다.
신건 기준 채권총액은 5,686,000,000원, 예상배당은 163,242,417원에 불과하고 5,522,757,583원이 미배당으로 남습니다. 그 미배당 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아니지만, 복잡하게 누적된 권리와 세금압류, 같은 날 설정된 근저당의 접수순위는 원본 대조가 필요합니다. 결론은 “인수는 0원, 가격과 현물 상태는 보수적으로”입니다.
