춘천지방법원 2026타경50013. 춘천시 온의동 ‘온의롯데캐슬스카이클래스’ 102동 20층 2001호, 전용 84.796㎡ 아파트입니다. 감정평가상 39층 중 20층이며 주방·거실, 방 3개, 욕실 2개 구조입니다. 현재 소유자는 김혜진으로, 2020년 11월 25일 매매를 원인으로 2021년 1월 29일 445,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
권리분석의 기준점은 2023년 9월 26일 중소기업은행 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 정의엽 근저당, 다수의 가압류·가처분·압류, 그리고 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 기재되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유상태와 전입관계는 입찰 전 현장 및 원문 서류로 재확인할 필요가 있습니다. 즉, 현재 자료상 인수권리는 없지만 명도 실무까지 자동으로 ‘무점유’라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 온의동 590 온의롯데캐슬스카이클래스 102동 20층2001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.796㎡ · 주방 및 거실·방3·욕실2 · 39층 중 20층 |
| 소유자 | 김혜진 (2021.01.29 소유권이전 · 거래가액 445,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 562,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 250,778,039원 |
| 말소기준 | 2023.09.26 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 온의롯데캐슬스카이클래스 · 993세대 · 2015.11.19 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
매수인 인수액은 0원. 말소기준권리는 2023.09.26 중소기업은행 근저당권이며, 이후 중소기업은행 추가 근저당, 정의엽 근저당, 형제산업·대명보드·유경이엔지·박기춘· 제이비우리캐피탈·케이비국민카드·강원인삼농업협동조합·강원신용보증재단· 소상공인시장진흥공단의 가압류와 강원신용보증재단의 근저당권 가처분, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 및 국의 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 5.62억은 최근 평균보다 높다
동일 단지 ‘온의롯데캐슬스카이클래스’ 전용 84.8㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 543,166,666원, 최신 거래는 2026년 8월 538,000,000원입니다. 현재 최저매각가 562,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.5%이므로 신건 단계에서 가격 할인으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.8㎡ | 34 | 538,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 38 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 36 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 17 | 525,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 36 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 3 | 498,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 33 | 583,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 18 | 549,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 24 | 545,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8㎡ | 12건 | 543,166,666원 |
최근 거래 범위는 498,000,000원~583,000,000원으로 폭이 있습니다. 그중 최근 12개월 평균 543,166,666원과 최신 거래 538,000,000원을 우선 기준으로 보면, 현재 최저가 562,000,000원은 최근 시세보다 낮지 않습니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균도 동일하게 543,166,666원으로 집계되어 있어, 신건 최저가가 싸다는 근거는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 562,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,020,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 형제산업 | 73,506,500원 | 73,506,500원 |
| 5. 근저당 · 정의엽 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 대명보드 | 65,939,900원 | 65,939,900원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 유경이엔지 | 35,319,000원 | 35,319,000원 |
| 8. 가압류 · 박기춘 | 53,980,186원 | 53,980,186원 |
| 9. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 86,723,735원 | 86,723,735원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,155,833원 | 7,155,833원 |
| 11. 가압류 · 강원인삼농업협동조합 | 8,735,669원 | 8,735,669원 |
| 12. 가압류 · 강원신용보증재단 | 17,000,000원 | 2,619,177원 |
| 13. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 27,757,724원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 596,118,547원 중 예상 배당 553,980,000원, 미배당 42,138,547원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 562,000,000원 | 553,980,000원 | 42,138,547원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 449,600,000원 | 442,704,000원 | 153,414,547원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 359,680,000원 | 353,844,480원 | 242,274,067원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 온의동 온의교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 구성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 여건도 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물의 20층으로, 기본적인 위생·급배수·소방·승강기·방범도어 등 아파트 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역 및 중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,750,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 환금성 참고. 993세대 규모, 2015.11.19 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 498,000,000원부터 583,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준부터 잡기. 현 최저가 562,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 저가로 판단하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 확인 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·실점유자·인도 가능성을 직접 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2023.09.26 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 한국주택금융공사 청구액 250,778,039원과 예상배당표의 배당 구조를 원문 기록에서 대조하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 및 당해세 등 예상배당에서 확정되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
- 다음 회차는 새로 계산. 1회 유찰 시 매각가 449,600,000원, 2회 유찰 시 359,680,000원으로 시나리오가 달라지지만 실제 매각조건이 변경되면 당시 시세와 함께 다시 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 쌓인 다수의 근저당·가압류·가처분·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 전용 84.8㎡ 최근 12개월 실거래 평균이 543,166,666원인데 신건 최저가는 562,000,000원, 즉 최근 평균의 103.5%입니다. 최신 거래도 538,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 현 회차를 “권리가 깨끗하니 싸게 살 수 있는 물건”으로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 인수위험보다 실제 응찰가가 최근 시세를 얼마나 밑도느냐입니다.
