춘천지방법원 2026타경50029. 춘천시 퇴계동 현대아파트 208동 12층 1205호, 감정 이용상태는 방3·주방 및 거실·욕실·발코니 등을 갖춘 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2006.04.21. 유병남 근저당권 50,000,000원입니다. 그 뒤 농협은행 근저당, 서울보증보험·농협은행·춘천원예농업협동조합의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사보고서에는 채무자 겸 소유자의 아들 유O재가 방 1칸을 점유·사용한다고 되어 있고, 임대차계약서는 작성하지 않았지만 약 3억원을 받았다는 진술도 적혀 있습니다. 보증금의 법적 성격, 전입·점유 개시일, 확정일자는 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 916 현대아파트 제208동 제12층 제1205호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 방3·주방 및 거실·욕실·발코니 등 · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 유병은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,189,131,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 점유는 별도 확인
말소기준은 을구 2번 유병남 근저당권 50,000,000원입니다. 2017년 설정된 농협은행 근저당권 72,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
| 점유자 | 점유·계약 | 진술 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유O재 | 채무자겸소유자의 아들 · 방 1칸 점유·사용 · 임대차계약서 미작성 | 약 300,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.0% 높은 신건
퇴계현대2차 동일면적 59.76㎡의 최근 거래 12건은 2026년 5월부터 8월까지 130,000,000원~180,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 158,833,333원, 최신 거래는 2026년 8월 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.76㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 11 | 166,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 14 | 154,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 14 | 154,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 143,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 7 | 164,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 12 | 174,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 9 | 153,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 158,833,333원 |
최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 158,833,333원의 102.0%입니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 반면 최신 거래 165,000,000원보다는 3,000,000원 낮아, 거래 범위 안에는 들어와 있습니다. 핵심은 평균 대비 할인폭이 없는 상태에서 점유관계까지 추가 확인해야 한다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 유병남 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보헙주식회사 | 975,784,000원 | 36,932,000원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 97,663,258원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 1,189,131,510원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 춘천원예농업협동조합 | 9,860,979원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 162,000,000원에서 채권자 총 배당액은 158,932,000원, 미배당은 2,235,507,747원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남춘천여자중학교 남동측 인근, 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 버스정류장 거리와 운행횟수를 기준으로 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 12층, 도시가스 보일러 난방·승강기·소화전 등 아파트 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다. 공시지가는 791,100원/㎡입니다.
- 환금성. 퇴계현대2차는 1,049세대이고 최근 동일면적 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가격 범위는 130,000,000원~180,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 유O재 직접 확인. 실제 점유 범위, 점유 개시일, 전입 여부, 약 3억원의 성격을 반드시 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 임대차계약서가 없고 임대관계가 미상인 만큼 현재 자료만으로는 ‘대항력 있음/없음’을 확정할 수 없습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 102.0%이므로 신건 자체에 할인 메리트는 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원으로 내려가며, 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 채권 미배당이 2,235,507,747원 발생하더라도 제공된 권리판정상 이를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·전입세대·점유관계와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없어 예상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 현황조사에 소유자의 아들 유O재의 점유와 약 3억원 수수 진술이 남아 있어 점유관계는 미확정 리스크입니다. 게다가 현재 최저가 1.62억은 최근 12개월 평균 1.588억보다 높은 102.0%로, 신건에서 가격까지 싸다고 보기는 어렵습니다. 등기상 인수는 양호하지만, 점유 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어렵고 가격도 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.