서울중앙지방법원 2025타경1833. 서울 강남구 논현동 206-5의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 경량철골조 4층 건물이며 사용승인일은 1992.12.01입니다. 일반건축물대장상 지하1층은 대피소, 1층은 자동차관련시설(세차장) 및 제2종근린생활시설(수리점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소), 3층은 제2종근린생활시설 (일반음식점 및 창고), 4층은 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기재되어 있습니다. 실제 조사에서는 지하층 창고, 1층 일반음식점, 2층 일반음식점 및 사무실, 3층 일반음식점 및 창고, 4층 일반음식점으로 확인됐습니다.
권리분석의 핵심은 감정가 대비 큰 유찰폭보다 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 말소기준은 2025.03.21. 을구 1번 근저당권이고, 김경순은 2015.03.27, 김주호는 2018.02.02, 왕승일은 2021.09.01에 각각 전입했습니다. 세 사람 모두 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리되어 있으며, 예상배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1833 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 206-5 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 경량철골조 4층 · 사용승인일 1992.12.01 |
| 토지 | 대 · 858.7㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대소각 |
| 소유자 | 심영수, 심영철, 심영희 |
| 감정가 / 최저가 | 51,005,255,120원 / 26,114,690,622원 (3회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.06.20 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 심영수 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 남는다
말소기준은 2025.03.21. 을구 1번 근저당권으로, 심영수 지분에 설정된 국의 채권최고액은 3,047,000,000원입니다. 같은 날 심영희·심영철 지분에도 각각 국의 근저당권 3,047,000,000원씩이 설정되어 있고, 제공된 배당 시나리오에서는 세 근저당권 모두 매각대금에서 전액 배당되고 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 200,000,000원 전액 인수 구조
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주호 | 1층 | 2018.02.02 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 승계 |
| 김경순 | 3,4층 | 2015.03.27 | 120,000,000원 | 8,800,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 승계 |
| 왕승일 | - | 2021.09.01 | 20,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 승계 |
왕승일은 2025.07.22. 배당요구를 했지만, 제공된 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 전액 인수됩니다. 김주호 60,000,000원, 김경순 120,000,000원도 같은 방식으로 전액 인수되어 현재 회차의 매수인 인수액은 총 200,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51%가 곧 ‘시세 51%’는 아니다
현재 최저매각가는 26,114,690,622원으로, 시나리오상 3회 유찰·감정가 51% 구간입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰에서 매각가 20,891,752,497원, 5회 유찰에서 16,713,401,997원입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 200,000,000원으로 동일하고, 근저당권 채권 9,141,000,000원의 미배당액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,114,690,622원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 263,546,906원 |
| 인수 · 김주호 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김경순 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 왕승일 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 국 | 3,047,000,000원 | 3,047,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 3,047,000,000원 | 3,047,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 국 | 3,047,000,000원 | 3,047,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 심영수 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,710,143,716원 |
현재 회차에서는 국의 근저당권 채권최고액 합계 9,141,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 반면 대항력 임차인 3명의 보증금 200,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 16,710,143,716원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 제시외 건물·이용상태·건축물 확인
일반건축물대장과 실제 이용상황을 비교하면 1층은 세차장·수리점 기재와 달리 일반음식점, 2층은 사무소 기재와 달리 일반음식점 및 사무실로 조사됐습니다. 3층과 4층도 일반음식점 중심으로 이용되고 있습니다. 따라서 임차관계뿐 아니라 각 층의 실제 점유·영업 상태, 제시외 건물의 소유관계, 건축물대장 기재를 원본으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 언주역 서측 인근. 주위는 근린생활시설, 상업업무시설, 오피스텔, 공동주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며 지하철 9호선 언주역이 인근에 있습니다.
- 토지. 면적 858.7㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·광대소각입니다. 공시지가는 28,400,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며 도시지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급수설비, 배수설비, 주차장시설 및 냉난방설비가 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수 200,000,000원 반영. 응찰가만 보지 말고 현재 회차 기준 실질취득 26,314,690,622원으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 3명 확인. 김주호 1층, 김경순 3·4층, 왕승일의 실제 점유 범위와 명도·보증금 반환 관계를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제와 배당. 제공된 배당계산에서는 세 임차인의 우선변제권이 없고 보증금 전액이 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
- 제시외 건물. 남측 2동·북측 1동의 평가 제외 및 소유관계 불분명 기재를 현장과 서류에서 확인해야 합니다.
- 건축물·실사용. 건축물대장상 용도와 실제 음식점·사무실·창고 이용이 일부 다르며, 위반건축물 등재 기재도 점검 대상입니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 51%만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 실질취득액을 기준으로 별도 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “51% 유찰가보다 먼저 볼 것은 2억원 인수와 현장 복잡성”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 51,005,255,120원에서 최저가 26,114,690,622원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 매수인은 김주호·김경순·왕승일의 보증금 200,000,000원을 추가로 떠안는 구조이므로, 현재 회차의 실질취득은 26,314,690,622원입니다.
여기에 근린시설 특유의 점유·영업관계, 건축물대장과 실제 이용상황 차이, 평가에서 제외된 제시외 건물과 소유관계 불분명 기재까지 겹칩니다. 반면 시세를 직접 비교할 실거래 값은 없으므로 “감정가의 51%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리와 물리적 현황의 확인 난도가 높은 사건으로, 낙찰가보다 실질취득·임차인 승계·건축물 현황을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
