서울중앙지방법원 2025타경1833. 서울 강남구 논현동 206-5의 건물 및 토지가 대상입니다. 감정평가 이용상태는 지하층 창고, 1층 일반음식점, 2층 일반음식점 및 사무실, 3층 일반음식점 및 창고, 4층 일반음식점으로 조사된 근린시설형 상업용 물건입니다. 주위환경도 근린생활시설, 상업업무시설, 오피스텔, 공동주택, 다세대주택 및 연립주택이 혼재한 주거 및 상업지대입니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 매각물건명세서·현황조사에 잡힌 실제 임차인은 김주호, 김경순, 왕승일 3명이고, 모두 말소기준으로 제시된 2025.03.21 근저당권보다 전입일이 빠릅니다. 제공 데이터상 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로, 보증금을 중복 합산하지 않고 실제 임차인 3명, 인수 보증금 합계 200,000,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1833 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 206-5 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 + 토지 · 일반음식점, 사무실, 창고 등으로 조사 |
| 소유자 | 심영수, 심영철, 심영희 |
| 토지 | 대 · 토지면적 858.7㎡ · 공시지가 28,400,000원/㎡ · 상업용 |
| 감정가 / 최저가 | 51,005,255,120원 / 40,804,204,096원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 말소기준 | 2025.03.21 을구 1번 근저당권 · 국 · 채권최고액 3,047,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 데이터상 2025.03.21 을구 1번 근저당권입니다. 그런데 임차인 김경순은 2015.03.27, 김주호는 2018.02.02, 왕승일은 2021.09.01 전입으로 모두 이 날짜보다 빠릅니다. 따라서 이 사건은 “최저가 + 임차보증금 인수”로 실질취득가를 계산해야 하는 유형입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 0건
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주호 | 1층 | 2018.02.02 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 실제 임차인 |
| 김경순 | 3,4층 | 2015.03.27 | 120,000,000원 | 8,800,000원 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 실제 임차인 |
| 왕승일 | 미상 | 2021.09.01 | 20,000,000원 | 2,400,000원 | 2025.07.22 | 대항력 有 우선변제 미상 실제 임차인 |
| 합계 | 실제 임차인 3명 | — | 200,000,000원 | 16,200,000원 | 1명 확인 | 매수인 인수 |
확정일자 값은 제공 데이터에 없으므로 우선변제권은 단정하지 않았습니다. 배당추정표상 세 임차인의 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 410.04억 기준
현재 회차는 1회 유찰, 감정가의 80%인 40,804,204,096원입니다. 그러나 임차인 인수 보증금 200,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득 기준 금액은 41,004,204,096원입니다. 이는 감정가 51,005,255,120원의 80.4% 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 40,804,204,096원 | 200,000,000원 | 41,004,204,096원 | 80.4% |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,643,363,276원 | 200,000,000원 | 32,843,363,276원 | 64.4% |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 26,114,690,620원 | 200,000,000원 | 26,314,690,620원 | 51.6% |
④ 예상배당표 (매각가 40,804,204,096원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 410,442,041원 | 약 매각가의 1.0% 추정 |
| 인수. 김주호 보증금 | 60,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 매수인 인수 |
| 인수. 김경순 보증금 | 120,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 매수인 인수 |
| 인수. 왕승일 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 매수인 인수 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 심영희 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 국 | 3,047,000,000원 | 3,047,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 국 | 3,047,000,000원 | 3,047,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 국 | 3,047,000,000원 | 3,047,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 6. 갑구 5번 경매개시결정 · 심영수 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,222,762,055원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당추정표상 채권자 총 청구 9,171,000,000원은 전액 배당, 미배당은 0원입니다. 다만 임차보증금 200,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철 9호선 언주역 서측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 상업업무시설, 오피스텔, 공동주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로변 노선버스정류장 및 지하철 9호선 언주역이 소재합니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 지하1층 대피소, 1층 자동차관련시설 및 제2종근린생활시설, 2층 사무소, 3·4층 일반음식점 등으로 기재되어 있으며, 실제 이용은 창고·일반음식점·사무실로 조사되었습니다.
- 토지. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역, 대지 858.7㎡, 공시지가 28,400,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 경량철골조 4층 건물, 사용승인일 1992.12.01, 위반건축물 사항은 제공 데이터상 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 입찰가 판단은 최저가 40,804,204,096원이 아니라 임차보증금 인수액을 더한 실질취득 41,004,204,096원 기준으로 해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 김주호, 김경순, 왕승일의 전입일·보증금·월차임·점유부분·배당요구 내역을 원본 명세서와 현장으로 재확인해야 합니다.
- 우선변제 단정 금지. 확정일자 값은 제공 데이터에 없으므로 우선변제권을 확정적으로 말할 수 없습니다. 본 리포트는 배당표상 인수 처리된 구조를 따른 것입니다.
- 확약 없음. notes에 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서 내용이 없으므로 임차인 인수는 실질 0원으로 낮추지 않습니다.
- 상업용 명도·승계. 일반음식점, 사무실, 창고 등 영업 점유가 조사된 물건이므로 주거용 아파트 명도보다 영업장 인도·시설물·월차임 승계 조건 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서 원본과 당해세·관리비·최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 “410억 실질취득”
이 물건의 표면 가격은 감정가 51,005,255,120원에서 1회 유찰된 40,804,204,096원입니다. 하지만 핵심은 대항력 임차인 3명의 보증금 200,000,000원이 매수인 인수로 남는다는 점입니다. 따라서 실질취득가는 41,004,204,096원으로 다시 계산해야 합니다. 배당상 미배당은 0원으로 보이지만, 그 말이 곧 권리가 깨끗하다는 뜻은 아닙니다. 이 사건은 배당 부족형 리스크는 낮고, 임대차 인수·상업용 명도 확인이 핵심인 고가 근린시설 물건입니다.