서울중앙지방법원 2025타경102295. 봉천동 현대파라곤 6층 602호, 전용 28.56㎡의 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2023.07.27. 설정된 최영은의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.20., 확정일자는 2022.05.24., 주민등록일자는 2022.06.14., 점유개시는 2022.06.18.이며 보증금은 380,000,000원입니다. 강제경매개시결정일인 2025.03.06.보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조여서, 확약이 없었다면 현재 최저가 배당 시 미배당액 132,170,240원이 매수인 인수 위험으로 남는 사건입니다.
하지만 이 건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.22. “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 최영은 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 정리합니다. 배당 계산상 부족액 132,170,240원은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 실제 매수인 부담으로 잡지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 28.56㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 박영희 · 2022.06.20. 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 252,160,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 417,157,053원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 규모 | 현대파라곤 · 10세대 · 2021.09.01. 준공 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최영은 | 380,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명, 최영은입니다. 전입신고가 2022.06.14.이고 확정일자는 2022.05.24.이며 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 등기부상 임차권도 2023.07.27. 등기돼 있습니다. 말소기준은 2025.03.06. 강제경매개시결정이며, 2021.09.14. 은천새마을금고·신림새마을금고 근저당은 2022.06.15. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 65.7% 숫자보다 ‘거래 시점’을 함께 봐야 한다
현대파라곤의 비교 가능한 실거래는 전용 29.2㎡·29.57㎡에서 확인되며, 5건 모두 거래가는 384,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.10.이고, 최근12개월 평균도 384,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저매각가 252,160,000원은 이 평균의 65.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 29.57㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.07 | 29.2㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.06 | 29.2㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.06 | 29.57㎡ | 5 | 384,000,000원 |
| 2022.05 | 29.2㎡ | 4 | 384,000,000원 |
| 평균 | 28.56㎡ 대상 | 5건 | 384,000,000원 |
표면상으로는 실질취득 252,160,000원이 실거래 평균 384,000,000원의 65.7%이므로 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 비교 거래의 최신 시점이 2022.10.이고 이후 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 384,000,000원을 현재 시세와 동일하게 놓고 “시세보다 확실히 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 특히 해당 단지는 10세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수도 9.0회로 집계돼, 가격 할인보다 거래 유동성과 매수층의 깊이를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,330,240원 |
| 1. 임차인 최영은 보증금(우선변제) | 380,000,000원 | 247,829,760원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 417,157,053원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최영은 보증금의 미배당액은 132,170,240원입니다. 다만 2026.06.22. 확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로, 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 잡지 않습니다. 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호입니다.
- 입지. 신봉초등학교 동측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린주택 등이 형성된 주거지역이며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서울대입구역 지하철 2호선까지 도보 약 10분여 거리로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터 아스팔트 포장도로와 접하며 은천로·남부순환로와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 4,904,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현대파라곤은 10세대 규모이고 준공일은 2021.09.01.입니다. 비교 실거래는 5건이나 최신 거래가 2022.10.이고, 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 문구와 제출 주체를 매각기일 전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 최영은의 주택임차권은 원래 인수형 권리였으므로, 확약에 따른 말소 처리 가능성과 실제 절차를 확인해야 합니다.
- 과거 실거래 과신 금지. 384,000,000원 거래는 모두 2022년입니다. 현재 최저가 252,160,000원이 65.7%라는 숫자만으로 현 시세 대비 저가라고 단정하지 않아야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 9회 유찰 상태입니다. 내부 상태, 점유·인도, 건물 선호도, 대출 가능성, 매수수요 등 가격 외 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 총 10세대인 다세대주택으로, 향후 매도 시 거래 빈도와 매수층이 충분한지 주변 중개업소를 통해 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 기준으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 9회 유찰은 별개의 신호다”
이 사건은 처음 보면 보증금 380,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 현재 최저가 252,160,000원에서 배당만 계산하면 132,170,240원이 미배당되기 때문입니다. 그러나 2026.06.22. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 최영은 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격만 보면 실질취득 252,160,000원은 과거 실거래 384,000,000원의 65.7%입니다. 다만 그 실거래의 최신 시점이 2022.10.이고, 건물은 10세대이며 이미 9회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “보증금을 떠안느냐”보다 확약의 유효성을 최종 확인한 뒤, 반복 유찰을 만든 환금성·현장 요인을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
