315,200,000원
서울중앙지방법원 2025타경102295. 관악구 봉천동 현대파라곤 6층 602호, 전용 28.56㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.07.27 등기된 최영은의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.20, 확정일자는 2022.05.24, 주민등록일자는 2022.06.14, 점유개시일은 2022.06.18이며 보증금은 380,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2025.03.06 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.22 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당표상 원칙적으로 계산되는 70,012,800원은 최영은 임차권에 관한 룰상 인수액일 뿐, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다. 확인되는 실제 임차인은 최영은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102295 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 6층 602호 · 도로명 서울특별시 관악구 중앙길 87 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 28.56㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 박영희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 315,200,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 8회 / 2026.09.08 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 417,157,053원 |
| 건물 현황 | 총 10세대 · 2021.09.01 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
2021.09.14 설정된 은천새마을금고 1,080,000,000원 및 신림새마을금고 600,000,000원의 근저당권은 2022.06.15 이미 말소됐습니다. 이후 2022.06.20 박영희가 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.07.27 등기된 최영은의 보증금 380,000,000원 임차권입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영은 | 전유부분 전부 | 380,000,000원 | 2022.06.14 / 2022.05.24 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 확약 |
② 시세 비교 — 315,200,000원은 실거래 평균의 82.1%
현대파라곤 동일 면적대 실거래는 5건이며 모두 384,000,000원입니다. 거래 시점은 2022.05부터 2022.10까지이고 최신 거래도 2022.10, 384,000,000원입니다. 현재 최저매각가 315,200,000원은 이 평균의 82.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 29.57㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.07 | 29.2㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.06 | 29.2㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.06 | 29.57㎡ | 5 | 384,000,000원 |
| 2022.05 | 29.2㎡ | 4 | 384,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 384,000,000원 |
확약을 적용하면 현재 실질취득 기준은 최저매각가와 같은 315,200,000원입니다. 감정가 394,000,000원보다 낮고, 실거래 평균 및 최신 거래 384,000,000원과 비교해도 82.1% 수준입니다. 다만 비교 가능한 거래가 모두 2022년에 형성돼 있어, 이 수치만으로 현재 시장가를 단정하기보다는 8회 유찰이라는 실제 경매 반응을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,212,800원 |
| 1. 임차인 최영은 보증금 | 380,000,000원 | 309,987,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 417,157,053원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 최영은 보증금 중 70,012,800원이 미배당되어 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.06.22 확약으로 대항력 포기 및 미배당 시 임차권등기 말소에 동의했으므로 최영은 관련 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 80% | 315,200,000원 | 70,012,800원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 64% | 252,160,000원 | 132,170,240원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 51% | 201,728,000원 | 181,896,192원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 가격 할인 효과가 상당 부분 상쇄되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 최영은 임차권에 대한 확약이 있어 각 회차의 룰상 인수액을 실질 부담으로 보지 않습니다. 따라서 가격 판단은 확약 효력 확인을 전제로 각 회차 매각가 자체와 실거래를 비교하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 동측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린주택 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서울대입구역(지하철 2호선)은 도보 약 10분여 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며, 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재경보장치, 지상 주차시설, 개별 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 233.0㎡, 북동측 약 6미터 아스팔트 포장도로와 접하며 은천로 및 남부순환로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,904,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. 현대파라곤은 총 10세대, 2021.09.01 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.22 확약의 대항력 포기, 미배당 시 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 최영은 보증금 380,000,000원, 주민등록 2022.06.14, 확정일자 2022.05.24, 점유개시 2022.06.18을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.20 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세의 시간차. 비교 실거래 5건은 모두 2022.05~2022.10 거래입니다. 315,200,000원의 82.1% 지표만으로 현재 시세를 단정하지 않아야 합니다.
- 8회 유찰의 의미. 이 건의 현재 유찰 횟수는 8회이고 현대파라곤 경매 평균 유찰도 8.0회입니다. 환금성과 실제 응찰수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이 확약으로 달라진 사건”
이 물건은 처음 등기만 보면 보증금 380,000,000원의 선순위 임차권 때문에 쉽게 접근하기 어려운 구조입니다. 현재 최저가 315,200,000원에서 배당하면 70,012,800원이 미배당되고, 대항력이 유지된다면 그 금액을 매수인이 인수하게 됩니다. 하지만 2026.06.22 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 배당되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 최영은 관련 실질 인수는 0원입니다.
그 전제를 놓고 보면 현재 실질취득 기준은 315,200,000원이고, 384,000,000원인 실거래 평균의 82.1%입니다. 가격 숫자만 보면 할인 구간입니다. 다만 8회 유찰, 총 10세대, 경매 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%라는 시장성 지표가 함께 있습니다. 따라서 이 사건은 “확약 확인을 전제로 권리위험은 해소됐지만, 환금성까지 좋은 물건으로 볼 수는 없는 B등급형”으로 정리하는 것이 맞습니다.
