서울중앙지방법원 2025타경102312. 서울 관악구 봉천동 라움 4층 401호, 전용 41.97㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 424,000,000원이고 9회 유찰된 현재 최저매각가는 271,360,000원입니다. 감정가 대비 64% 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 가격표만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 등기부에는 430,000,000원의 주택임차권이 존재하며 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득금액은 보증금 수준에 묶입니다. 다만 이 사건은 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 기존 임차인 김성엽으로부터 승계한 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 임차권의 매수인 인수위험을 해소하는 핵심 근거입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 4층 401호 도로명주소: 서울특별시 관악구 봉천로21나길 19-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 41.97㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.03.18 · 14세대 |
| 소유자 | 윤완진 (2021.07.16. 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 271,360,000원 (9회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 입찰보증금 | 최저매각가 기준 27,136,000원 (10% 기준, 실제 매각공고 확인) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 430,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.24. 갑구 5번 · 서울특별시 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 감정평가상 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택) |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 확약이 핵심
권리분석의 출발점은 2022.01.24. 서울특별시 압류입니다. 기존 임차인 김성엽의 전입 및 점유개시일은 2021.07.16.이고 확정일자는 2021.06.18.입니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞서는 구조입니다. 2023.07.14.에는 보증금 430,000,000원에 대한 주택임차권등기도 이루어졌습니다.
| 임차인 / 권리승계 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성엽 전유부분 전부 · 주거용 임차권등기 |
430,000,000원 | 2021.07.16 2021.06.18 |
원래 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
HUG 승계 확약 적용 실질 인수 0원 |
실제 원임차인은 김성엽 1명입니다. 주택도시보증공사는 김성엽으로부터 보증금 관련 권리를 승계한 주체이므로 별도의 신규 임차인이나 독립된 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
확약의 효력은 김성엽에서 주택도시보증공사로 승계된 해당 임차권에 관한 것입니다. 확약 대상 밖에 별도의 대항력 있는 점유자가 확인된다면 그 인수위험까지 소멸하는 것은 아닙니다. 또한 등기부의 민간임대주택등기, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류는 각각 별도로 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 63.1%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
현재 최저매각가 271,360,000원은 확인되는 실거래가 430,000,000원의 63.1%입니다. 표면적으로는 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 해당 거래는 2021년 6월 거래 1건입니다. 현재 시장에서 형성된 최근 거래가격으로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 41.97㎡ | 4층 | 430,000,000원 |
| 확인 거래 | 41.97㎡ | 1건 | 430,000,000원 |
확약을 적용하면 최저가 기준 실질취득금액은 271,360,000원으로 계산됩니다. 다만 비교 대상인 430,000,000원은 2021년의 단일 거래입니다. 현재 가격이 과거 거래가격보다 낮다는 사실만으로 현 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 271,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,599,040원 |
| 1. 김성엽 원보증금 우선변제 주택도시보증공사 권리승계 |
430,000,000원 | 266,760,960원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청 채권 원임차보증금과 중복 합산하지 않음 |
430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 가정배당 계산입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 채권과 김성엽의 원보증금은 권리승계 관계에 있으므로 독립된 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
유찰 시나리오 — 확약 유무에 따른 차이
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 인수 추정 | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 (64%) | 271,360,000원 | 163,239,040원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (51%) | 217,088,000원 | 216,751,232원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 (41%) | 173,670,400원 | 259,560,986원 | 0원 |
확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수 보증금이 증가하므로, 실질취득금액은 약 4.3억 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반면 확약이 유지된다면 해당 보증금 인수액은 모든 회차에서 0원이므로 낙찰가 자체가 실질취득금액의 기준이 됩니다. 단, 취득세와 집행 외 부대비용 등은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구 봉천동 당곡고등학교 남동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.03.18. 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로 승강기·화재탐지설비·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다. 토지는 2필지 일단의 사다리형 토지입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용조건을 확인해야 합니다. 공시지가는 3,596,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.11. 민간임대주택등기가 이루어져 있으므로 임대의무기간과 임대료 증액기준 등 등록 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 14세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.4회이고 본건은 9회 유찰되어 매각 유동성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 내용과 최신 매각물건명세서 반영 여부를 반드시 대조하세요.
- 권리승계 중복 계산 방지. 김성엽은 원임차인이고 주택도시보증공사는 관련 권리를 승계한 주체입니다. 동일 보증금 430,000,000원을 두 건으로 합산하지 않아야 합니다.
- 기타 점유자 확인. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 별도의 미확인 대항력 점유자가 존재하는지 현황조사·전입세대 확인과 현장조사를 통해 점검하세요.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·도봉세무서·국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인되는 실거래는 2021.06의 430,000,000원 한 건입니다. 현재 거래가격과 매도 호가, 인근 유사 다세대주택의 환금성을 별도로 검증하세요.
- 반복 유찰 원인. 본건은 9회 유찰되었습니다. 단순한 가격 문제 외에 점유·권리·건물 상태 등 매각 지연 원인이 없는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등기된 민간임대주택의 등록 현황과 매각 이후 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 관리비·실내 상태. 미납 관리비와 공용부분 부담, 실제 내부 상태 및 명도 일정을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 법원 매각공고를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “인수위험은 해소됐지만, 저가 낙찰이 곧 안전한 투자는 아니다”
이 사건은 선순위 대항력 임차권 때문에 자칫 보증금 430,000,000원을 실질취득금액으로 떠안을 수 있는 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 결정적인 차이를 만듭니다. 해당 임차권의 대항력을 포기하고 미배당금이 있어도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 확약 적용 시 매수인의 해당 보증금 인수액은 실질 0원입니다.
그렇다고 현재 최저매각가 271,360,000원이 곧바로 매력적인 가격이라고 볼 수는 없습니다. 과거 실거래 430,000,000원은 2021년의 단일 거래이고, 본건은 이미 9회 유찰되었습니다. 14세대 규모 다세대주택의 환금성과 현재 가격의 적정성을 독립적으로 검증해야 합니다.
결론은 확약에 의한 인수위험 해소, 가격 판단은 보류입니다. 확약서의 유효성·별도 점유자 여부·세금 관련 사항을 확인하고, 현재 시장에서 실제 처분 가능한 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 핵심입니다.
