서울중앙지방법원 2025타경102312. 관악구 봉천동 ‘라움’ 4층 401호, 현황 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 424,000,000원, 현재 최저매각가는 339,200,000원이며 8회 유찰 상태입니다. 등기상 핵심은 2021.07.16 전입·점유한 임차권자 김성엽입니다. 임대차계약은 2021.06.01, 확정일자는 2021.06.18, 보증금은 430,000,000원으로, 2022.01.24 서울특별시 압류보다 전입이 앞서 원래는 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
현재 매각가 339,200,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 5,548,800원을 제외한 333,651,200원이 임차보증금에 배당되고, 96,348,800원이 부족합니다. 확약이 없다면 매수인은 이 미배당액을 인수해 총 취득부담이 보증금 430,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 하지만 2026.06.19 확약으로 해당 임차보증금에 관한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 본 리포트에서는 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 4층 401호 · 봉천로21나길 19-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 다세대주택(도시형생활주택) · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2021.03.18 |
| 소유자 | 윤완진 (2021.07.16 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 339,200,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원*
말소기준은 2022.01.24 서울특별시 압류입니다. 이후 도봉세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김성엽은 전입일 2021.07.16이 말소기준보다 앞서 원래 대항력이 있는 구조입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성엽 | 430,000,000원 | 2021.07.16 | 2021.06.18 | 有 | 有 | 주택도시보증공사 양도 후 확약 |
* 확약을 반영하지 않는 순수 배당계산에서는 현재 회차 미배당 보증금이 96,348,800원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 2026.06.19 확약의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 반영한 값입니다.
② 가격 비교 — 78.9%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없는 이유
라움의 비교 가능한 동일면적은 41.97㎡이고 확인되는 실거래 표본은 2021.06 한 건입니다. 거래가는 430,000,000원으로, 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득 339,200,000원은 그 금액의 78.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 41.97㎡ | 4 | 430,000,000원 |
수치만 보면 430,000,000원 대비 90,800,000원 낮습니다. 그러나 비교 표본이 2021.06의 단 1건뿐이라 이를 현재 시세로 강하게 일반화하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 8회 유찰됐고, 라움 전체가 14세대에 불과하며 경매물건 평균 유찰횟수도 5.6회입니다. 따라서 78.9%라는 숫자만으로 가격 메리트를 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,548,800원 |
| 1. 임차인 김성엽 보증금 | 430,000,000원 | 333,651,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족액은 96,348,800원입니다. 다만 2026.06.19 확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액에 변동을 줄 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 80%) | 339,200,000원 | 96,348,800원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 (감정가 64%) | 271,360,000원 | 163,239,040원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 (감정가 51%) | 217,088,000원 | 216,751,232원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 총 부담이 보증금 430,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건에서는 그 핵심 위험을 확약이 제거합니다. 따라서 회차가 내려갈수록 실질취득도 매각가와 함께 낮아지는 구조로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근이며 단독·다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 4층 401호, 사용승인일은 2021.03.18입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 3,596,000원/㎡입니다.
- 환금성. 라움은 14세대이고 동일면적 실거래 표본은 1건, 경매 평균 유찰횟수는 5.6회입니다. 현재 물건도 8회 유찰돼 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 배당상 부족액과 실질 인수를 구분. 현재 계산상 미배당은 96,348,800원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·도봉세무서장·국민건강보험공단 관련 압류가 있으며 당해세가 존재하면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 동일면적 거래는 2021.06의 430,000,000원 한 건입니다. 이를 현재 시세로 단정하지 말고 현장 매물·최근 인근 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 권리 외에 매수 수요·가격·호별 상태·명도 등 반복 유찰의 원인이 무엇인지 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.08.11 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 현재 상태를 원문 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 8회 유찰은 남는다”
이 사건의 핵심은 단순히 최저가 339,200,000원이 감정가보다 낮다는 데 있지 않습니다. 보증금 430,000,000원의 대항력 임차인이 있어 원래라면 현재 회차에서도 96,348,800원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조였지만, 2026.06.19 확약으로 실질 인수 0원*이 됐다는 것이 권리분석의 핵심입니다.
그 결과 실질취득은 339,200,000원이고, 확인되는 동일면적 실거래 430,000,000원의 78.9%입니다. 다만 그 실거래가 2021.06 한 건뿐이고, 14세대 규모에 현재 8회 유찰, 경매 평균 유찰횟수도 5.6회라는 사실은 무시할 수 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 이 물건은 ‘인수 위험 해소’만 보고 등급을 높이기보다, 실제 재매각 가능성과 확약의 원문 효력을 함께 확인해야 하는 C등급 보수형으로 보는 것이 적절합니다.
