서울중앙지방법원 2025타경102393. 강남구 논현동 154-16, 주건축물제1동 2층 204호 다세대주택입니다. 감정가 2.97억에서 3회 유찰되어 최저매각가는 1.52064억까지 내려왔습니다. 여기까지만 보면 ‘반값 경매’처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 인수 구조가 먼저입니다. 을구 1번 주택임차권등기 강예림의 임차보증금은 298,500,000원이고, 주민등록일자 2022.02.17, 확정일자 2022.01.18, 점유개시일자 2022.02.17로 경매개시결정 2025.03.19보다 앞섭니다.
현재 회차 최저가 152,064,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 2,928,896원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 149,135,104원이 배당됩니다. 남는 보증금 미배당액은 149,364,896원이고, 매각물건명세서에도 이 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다. 따라서 이 물건의 경제적 기준은 최저가 152,064,000원이 아니라 실질취득 301,428,896원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102393 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 154-16 주건축물제1동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 21.25㎡ · 지하1층/지상4층 건물 중 제2층 제204호 |
| 소유자 | 최주완 (2022.03.07. 거래가 298,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 152,064,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 313,129,155원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권등기
말소기준은 2025.03.19 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2024.02.27 접수 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차권자 강예림의 보증금은 298,500,000원이고, 전입·점유·확정일자가 모두 경매개시결정보다 선순위로 표시됩니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강예림 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 298,500,000원 | 2022.02.17 | 2022.01.18 | 2024.02.27 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
임차인 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false로 표시되어 있어 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 다시 합산할 사안이 아닙니다. 실제 임차인은 강예림 1명입니다. 다만 신청채권자가 주택도시보증공사이고, 배당표상 주택도시보증공사 청구금액 313,129,155원은 현재 회차에서 배당을 받지 못합니다.
③ 실거래 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
동일 물건 면적에 맞는 최근 실거래 데이터는 1건입니다. 2022.02, 전용 21.25㎡, 2층 거래가 298,500,000원입니다. 최저가 152,064,000원과 비교하면 싸 보이지만, 인수액 149,364,896원을 더한 실질취득은 301,428,896원입니다. 즉 실거래 298,500,000원보다 낮게 사는 구조라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 21.25㎡ | 2 | 298,500,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 298,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 152,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,928,896원 |
| 1. 임차인 강예림 보증금 (우선변제) | 298,500,000원 | 149,135,104원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 313,129,155원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금도 전액 배당되지 않습니다. 미배당 149,364,896원이 매수인 인수로 남고, 주택도시보증공사 청구금액 313,129,155원은 배당 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금 수준
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 152,064,000원 | 149,364,896원 | 301,428,896원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 121,651,200원 | 179,351,917원 | 301,003,117원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 97,320,960원 | 203,330,817원 | 300,651,777원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논현1동 주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 7호선 학동역 및 노선버스정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브구조지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제2층 제204호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제·참고. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다. 집합건축물대장 표제부상 지상1층 조경 20.296㎡ 훼손 표기도 확인됩니다.
- 환금성. 총 14세대, 사용승인일 2016.04.21의 소규모 다세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 25.0%로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 금지. 이 사건의 비교 기준은 최저가 152,064,000원이 아니라 실질취득 301,428,896원입니다.
- 임차권등기 인수 확인. 을구 1번 2024.02.27 접수 제33971호 주택임차권등기는 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
- 보증금 잔액 산정. 현재 회차 기준 임차인 예상배당 149,135,104원, 미배당 인수 149,364,896원입니다.
- 입찰보증금. 매각물건명세서 비고상 매수신청보증금은 최저매각가격의 10분의 2로 정해져 있습니다.
- 대위·승계 중복 합산 금지. 임차인 데이터상 보증기관 승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명 기준으로 보증금을 판단합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “인수 1.49억”이 먼저다
이 물건의 결론은 분명합니다. 3회 유찰로 최저가가 152,064,000원까지 내려온 사실보다, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 149,364,896원이 매수인에게 넘어온다는 점이 훨씬 중요합니다. 낙찰가와 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 301,428,896원이고, 확인된 실거래 298,500,000원보다 낮게 매수하는 구조라고 말하기 어렵습니다. 권리 리스크가 가격을 거의 보증금 수준으로 끌어올리는 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 높다. 이 한 문장으로 판단해야 할 사건입니다.
