서울중앙지방법원 2025타경102257. 서울 관악구 신림동 409-32, 서원길 27에 있는 연립·다세대 성격의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가와 신건 최저가는 2,034,044,960원이고 소유자는 최정욱입니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유·임차권이 대량으로 존재한다는 점입니다. 말소기준은 2025.02.27. 곽병찬의 강제경매개시결정인데, 그보다 앞서 우가람 전세권, 김성균·곽병찬·우가람의 주택임차권이 존재하고 다수 전입 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.

배당 계산에서는 김성균 100,000,000원, 곽병찬 65,000,000원, 우가람 100,000,000원, 김우진 30,000,000원, 하정훈 81,000,000원이 우선변제되는 것으로 반영되어 있습니다. 반면 신유로의 100,000,000원과 별도 명칭의 임차권 53,000,000원은 배당 없이 매수인이 인수하는 금액으로 산정되어 있습니다. 따라서 배당상 채권 부족액이 0원이라고 해도 낙찰자 부담이 0원이라는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 권리가 많다

말소기준은 2025.02.27. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그 전입니다. 우가람의 전세권 100,000,000원은 2022.12.21., 김성균의 임차권 100,000,000원은 2023.12.04., 곽병찬의 임차권 65,000,000원은 2024.05.17., 우가람의 임차권 100,000,000원은 2024.10.29. 등기되어 있습니다. 모두 말소기준보다 앞선 권리여서 단순한 “후순위 말소형”으로 볼 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 153,000,000원보다 ‘미상분’이 더 중요하다

확인되는 인적 명칭은 20명이고, 이와 별도로 명칭이 “임차권”으로 기재된 보증금 53,000,000원 권리가 1건 있습니다. 특히 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 전입 점유자는 14명입니다. 이 14명은 전입일이 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보아야 합니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 그대로 남는다

회차가 내려가면 낙찰가는 낮아지지만, 세 시나리오 모두 산정된 매수인 인수액은 153,000,000원으로 동일합니다. 따라서 입찰금액만 낮아진다고 위험이 같은 비율로 줄어드는 구조가 아닙니다. 특히 위 표의 실질취득 하한에는 보증금 미상 점유자 14명의 추가 인수 가능액이 아직 들어가 있지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,034,044,960원 가정)

배당 계산상 채권 부족액은 0원이고 소유자 잔여는 1,381,031,062원입니다. 그러나 신유로 100,000,000원과 별도 임차권 53,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여는 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 경전철 신림선 서원역 남측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·다세대주택·연립주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며 경전철 신림선 서원역이 인근에 있습니다.
• 실제 이용. 지2층 101호, 지1층 201호~204호, 1층 301호~304호, 2층 401호~404호, 3층 501호~504호, 4층 601호, 옥탑1층 701호~702호로 통칭해 사용 중입니다.
• 설비. 위생급배수설비·도시가스·주차장·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 139.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,786,000원/㎡이며 급경사·정방형·소로각지입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 제한이 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 미상 14명 확인. 각 점유자의 실제 호실·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
• 153,000,000원 인수 검증. 신유로 100,000,000원과 별도 임차권 53,000,000원의 대항력·배당·인수관계를 재확인해야 합니다.
• 선순위 권리 확인. 우가람 전세권, 김성균·곽병찬·우가람 임차권이 말소기준보다 앞서므로 실제 배당 후 잔존 여부를 확인해야 합니다.
• 우가람 중첩 권리 확인. 동일인 명의의 전세권 100,000,000원과 임차권 100,000,000원이 별도로 나타나는 이유와 실질 채권관계를 확인해야 합니다.
• 곽병찬 관계 확인. 임차권자이면서 신청채권자로 나타나는 점을 확인해 임대차관계의 실질을 점검해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 옥탑 30㎡ 위반건축물 등재와 지1층~1층의 실제 구획 사용에 따른 원상복구·행정절차 위험을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 계산. 현재 신건에서는 낙찰가 2,034,044,960원에 산정 인수 153,000,000원을 더한 2,187,044,960원 이상을 출발점으로 보아야 합니다.

맺으며 — “신건 20.34억”이 실제 매입원가는 아니다

이 사건은 신건이라 감정가와 최저가가 모두 2,034,044,960원이지만, 그 숫자 하나로 입찰 판단을 끝낼 수 없는 구조입니다. 배당모형에서 이미 153,000,000원의 매수인 인수가 잡혀 있어 현재 회차 실질취득 하한은 2,187,044,960원+입니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 선순위 전입 점유자 14명의 추가 인수 가능성이 남습니다.

또한 말소기준보다 앞선 전세권·임차권이 여러 건이고, 우가람의 전세권·임차권이 중첩되어 있으며 곽병찬은 임차권자이자 신청채권자로 나타납니다. 건물도 실제 다수 호실로 구획 사용되고 옥탑 30㎡가 위반건축물로 등재되어 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격보다 권리와 점유를 먼저 확정해야 하는 고난도 사건”입니다. 산정된 153,000,000원만으로 인수 위험의 상한을 정해서는 안 됩니다.