313,600,000원
부산지방법원 2025타경101483. 부산 강서구 명지동 극동스타클래스 112동 1층 102호 아파트입니다. 현재 소유자는 이수영이고, 말소기준권리는 2012.01.16. 중소기업은행 근저당권 284,400,000원입니다. 이 근저당권은 한국주택금융공사를 거쳐 2019.11.12. 한국자산관리공사로 이전됐으며, 현재 경매개시결정 채권자도 한국자산관리공사입니다. 말소기준 이후의 반임수 명의 근저당 2건과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인은 없어 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
가격은 권리보다 눈에 띕니다. 감정가는 448,000,000원인데 현재 최저매각가는 313,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 동일 전용 133.77㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 472,571,428원, 최신 거래는 2026년 5월 480,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균의 66.4%로 낮습니다. 다만 최근 12개월 가격이 그 이전 거래 대비 2.2% 하락했으므로 과거 전체 평균 477,000,000원만 보고 가격 우위를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101483 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3233 극동스타클래스 112동 1층 102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 133.77㎡ |
| 소유자 | 이수영 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 313,600,000원 |
| 청구금액 | 305,096,842원 |
| 말소기준권리 | 2012.01.16. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 284,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 실제 임차인은 0명으로, 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2012.01.16. 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 해당 권리는 2013년 한국주택금융공사, 2019년 한국자산관리공사로 순차 이전됐습니다. 이후 설정된 50,000,000원·20,000,000원 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 최저가보다 높다
극동스타클래스는 1,124세대, 사용승인일은 2008.11.25.이며 비교 면적은 전용 133.77㎡입니다. 최근 거래 12건 중 최근 12개월 표본은 7건, 평균은 472,571,428원입니다. 현재 최저가 313,600,000원은 이 평균의 66.4%이고, 2026년 5월 최신 거래 480,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 133.77㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2026.05 | 133.77㎡ | 9 | 485,000,000원 |
| 2026.04 | 133.77㎡ | 1 | 449,000,000원 |
| 2026.01 | 133.77㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 133.77㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2025.09 | 133.77㎡ | 13 | 549,000,000원 |
| 2025.08 | 133.77㎡ | 1 | 445,000,000원 |
| 2025.05 | 133.77㎡ | 1 | 453,000,000원 |
| 2025.04 | 133.77㎡ | 10 | 485,000,000원 |
| 2025.01 | 133.77㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2024.12 | 133.77㎡ | 11 | 498,000,000원 |
| 2024.12 | 133.77㎡ | 12 | 530,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 133.77㎡ | 7건 | 472,571,428원 |
특히 이 물건과 같은 1층 거래도 2026년 4월 449,000,000원, 2025년 8월 445,000,000원, 2025년 5월 453,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 313,600,000원은 이 1층 거래 사례들보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래 대비 -2.2%이므로, 시장 방향은 완만한 하락으로 읽는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,190,400원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 284,400,000원 | 284,400,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 반임수 | 50,000,000원 | 24,009,600원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 반임수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 354,400,000원 중 예상 배당은 308,409,600원, 미배당은 45,990,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 313,600,000원 | 308,409,600원 | 45,990,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 56% | 250,880,000원 | 246,567,680원 | 107,832,320원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 200,704,000원 | 197,094,144원 | 157,305,856원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 극동스타클래스 · 1,124세대 · 사용승인 2008.11.25.
- 용도. 아파트, 비교 대상 전용면적 133.77㎡.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 도시지역 · 제1종지구단위계획구역, 지목 대, 토지이용상황 아파트.
- 형상·접면. 평지 · 정방형 · 중로각지.
- 공시지가. 1,253,000원/㎡.
- 기타 지정. 국가산업단지 포함, 상대보호구역 저촉, 역사문화환경보존지역 저촉, 도로·어린이공원 접함.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 거래는 440,000,000원~549,000,000원이고 최근 12개월 평균은 472,571,428원. 최근 추세는 -2.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2012.01.16. 중소기업은행 근저당권 및 한국자산관리공사로의 권리이전 관계를 등기 원본에서 다시 확인합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 후순위 배당 구조를 확정할 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 477,000,000원보다 최근 12개월 평균 472,571,428원과 최신 거래 480,000,000원을 우선 기준으로 봅니다.
- 1층 비교. 동일 면적 1층 실거래 449,000,000원·445,000,000원·453,000,000원을 직접 비교해 층별 가격 차이를 반영합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -2.2%이므로 낙찰가 산정 시 과거 최고가 549,000,000원을 기준으로 기대수익을 잡지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·실거래 자료를 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격 검증
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 담보권과 압류가 매각으로 정리되고, 현재 최저가 313,600,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 472,571,428원의 66.4%입니다. 동일 면적 1층 거래도 445,000,000원~453,000,000원 수준이 확인돼 현재 가격과의 간격은 큽니다.
다만 최근 시세는 이전보다 2.2% 낮아진 흐름입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부가 배당구조의 변수로 남습니다. 따라서 결론은 권리상 인수위험은 낮고, 현재 가격은 최근 실거래 대비 낮지만, 하락 추세와 세금 배당 변수를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.