부산지방법원 2025타경101585. 부산 사상구 감전동 116-7, 감정평가상 ‘삼주오피스텔’ 제3층 제310호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 구자근·장종승으로 각 지분은 2분의 1입니다. 등기에는 별도의 근저당권이나 압류가 잡혀 있지 않고, 2025.06.23. 장종승을 채권자로 한 경매개시결정이 기입돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리의 숫자가 적다고 해서 단순한 물건이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기, 대지권 유무 불명, 건물만의 매각, 그리고 이 사건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권이 성립하는지 여부도 불명이라고 명시돼 있습니다. 최저매각가격 99,000,000원 역시 토지지분을 제외한 건물만의 감정가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101585 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 116-7 3층310호 · 도로명 부산광역시 사상구 괘감로 131 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 구자근 지분 2분의 1 · 장종승 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 채권자 | 장종승 · 경매개시결정 원인 기재: 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 발급 | 2026.09.01 · 부산지방법원 서부지원 북부산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 토지 권리가 문제
등기상 확인되는 소유권은 2004.11.12. 장종승·구자근에게 각 2분의 1씩 이전됐고, 2025.06.23. 경매개시결정이 기입됐습니다. 별도의 근저당권은 0건, 압류도 0건입니다. 분석상 기준일은 2025.06.23. 경매개시결정입니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유·임대관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 시세 비교는 판단 보류
동일 건물이나 유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 않고, 실제 거래사례 확인 전까지 보류하는 것이 적절합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 99,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 79,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 63,360,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,182,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 장종승 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,818,000원 |
경매개시결정 관련 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐고, 현재 계산상 채권자 총 배당액과 미배당액은 모두 0원입니다. 잔여액은 96,818,000원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 결과는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감전초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공장·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 감전역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물의 제3층 제310호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 남측 약 10m, 동측 약 5m 폭 도로에 각각 접하고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 지목은 공장용지, 토지면적은 1,462.8㎡, 공시지가는 2,151,000원/㎡입니다. 다만 이 토지지분은 이번 최저매각가격에서 제외돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 상태에서 실제 대지사용권 또는 토지지분이 존재하는지 등기·관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각 외 대지에 이 사건 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지 여부가 불명으로 기재돼 있습니다.
- 건물만 매각 구조 확인. 최저매각가격 99,000,000원은 토지지분을 제외한 건물만의 감정가격이라는 점을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 성격 확인. 현재 공유자는 구자근·장종승 각 2분의 1이고, 경매개시결정 원인에는 공유물분할을 위한 경매로 기재돼 있습니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 99,000,000원의 시세 적정성은 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 안전”
이 사건은 근저당권 0건, 압류 0건, 배당 계산상 매수인 인수액 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 승부처는 전혀 다른 곳에 있습니다. 대지권 미등기이고 그 유무를 알 수 없으며, 최저매각가격은 토지지분을 제외한 건물만의 가격입니다. 여기에 건물을 위한 매각 외 대지의 법정지상권 성립 여부까지 불명입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 적정성을 검증할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원이나, 토지 사용권과 대지권 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다.
