107,520,000원
서울중앙지방법원 2025타경102408. 동작구 상도1동 더포레스트 5층 506호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 문지우는 2022.04.27 매매를 원인으로 2022.05.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2023.09.15 영등포세무서장 처분의 국 압류입니다. 과거 수협은행 근저당과 신탁은 이미 말소됐고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 천예원 임차권입니다. 임차권등기는 2023.09.26에 이뤄졌지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유개시는 2022.05.25, 확정일자는 2022.05.03입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.05.11 확약이 그 구조를 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층 506호 · 도로명 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.04.27 매매 · 2022.05.25 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 107,520,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지 관련 | 대지권 비율 437.9분의 8.5 · 평가상 대지지분 8.2011㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.09.15 국 압류입니다. 천예원의 임차권등기는 그 뒤인 2023.09.26이지만 전입·점유가 2022.05.25로 더 빠르고 확정일자도 2022.05.03이어서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,305,280원 후 천예원 보증금에 105,214,720원이 배당되고, 124,785,280원이 미배당으로 남습니다.
| 임차관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천예원 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.25 / 2022.05.03 배당요구 2023.09.26 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 양수 |
| 문배영 | 2024.07.23 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
문배영은 전입일이 말소기준권리인 2023.09.15보다 뒤인 2024.07.23이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 점유·계약관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 보완 확인해야 합니다. 또한 2026.05.11 확약은 천예원 보증금반환채권의 승계인인 주택도시보증공사에 관한 것으로, 다른 점유관계에 자동 적용되는 확약으로 보아서는 안 됩니다.
② 8회 유찰 — 최저가가 내려가도 원래는 보증금이 받쳐서는 구조
현재 최저매각가는 감정가 168,000,000원의 64%인 107,520,000원입니다. 이미 8회 유찰됐습니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 대항력 보증금의 인수 구조와 확약의 존재입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 64% | 107,520,000원 | 124,785,280원 | 0원* | 107,520,000원 |
| 9회 유찰 시 · 51% | 86,016,000원 | 145,932,288원 | 0원* | 86,016,000원 |
| 10회 유찰 시 · 41% | 68,812,800원 | 162,825,830원 | 0원* | 68,812,800원 |
확약이 없다면 낙찰가가 107,520,000원에서 86,016,000원, 68,812,800원으로 내려갈수록 미배당 인수액이 124,785,280원, 145,932,288원, 162,825,830원으로 커집니다. 즉 대항력 보증금 230,000,000원이 총부담을 사실상 지지하는 구조입니다. 이 사건에서는 HUG 확약 때문에 그 인수 연결고리가 끊기므로, 실질취득은 각 회차 매각가 자체로 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,280원 |
| 1. 임차인 천예원 보증금 · 우선변제 | 230,000,000원 | 105,214,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 천예원 보증금 미배당액은 124,785,280원입니다. 다만 주택도시보증공사는 천예원 보증금반환채권의 양수인으로서 2026.05.11 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층입니다. 사용승인일은 2021.12.10입니다.
- 입지. 서울강남초등학교 서측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 상도역(지하철 7호선)이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스 난방, 기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 자체 평탄한 사다리형 토지이며 업무시설(오피스텔-47호) 건부지로 이용 중입니다. 남동측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 대지권. 현재 대지지분은 422.5㎡를 기준으로 대지권 비율 437.9분의 8.5를 적용해 8.2011㎡로 평가되어 있으므로 업무 진행 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 2026.05.11 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 원문으로 재확인하세요.
- 천예원 임차권. 전입 2022.05.25·확정일자 2022.05.03·보증금 230,000,000원인 대항력 임차권이므로, 확약이 유효하지 않다면 현재 회차 룰상 124,785,280원의 인수 구조가 되살아납니다.
- 문배영 점유. 전입 2024.07.23으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 계약관계와 실제 점유상태를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.25 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 효력과 매수인 관련 사항을 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 호수 불일치. 사건 목적물은 5층 506호인데 감정평가서 건물 구조 항목에는 제5층 제501호로 기재되어 있으므로 목적물 동일성 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 오피스텔 실거래와 임대수익 수준을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “2.3억 인수형”을 확약서 한 장이 바꾼 사건
이 사건을 최저가 107,520,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 천예원은 말소기준보다 빠른 전입과 확정일자를 갖춘 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이고, 현재 회차에서 원칙적으로 남는 미배당액은 124,785,280원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어나는 구조죠.
하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 천예원의 보증금반환채권을 양수했고, 2026.05.11 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 한 천예원 관련 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 107,520,000원입니다.
다만 8회 유찰 = 시세보다 싸다는 등식은 성립하지 않습니다. 문배영 점유관계, 민간임대주택등기, 506호와 감정평가서 501호 기재 차이까지 원본으로 정리해야 합니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 서류 대조는 아직 끝나지 않은 사건입니다.
