86,016,000원
서울중앙지방법원 2025타경102408. 동작구 상도1동 더포레스트 5층 506호 오피스텔입니다. 소유자 문지우가 2022년 5월 25일 거래가 230,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 국의 압류, 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매가 이어졌습니다. 현재 최저매각가는 86,016,000원으로 감정가보다 크게 낮아졌습니다.
이 사건에서 먼저 살펴봐야 할 부분은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준인 2023년 9월 15일 압류보다 앞서 전입한 천예원의 주택임차권입니다. 보증금이 230,000,000원인 대항력 임차인이어서, 별도의 권리 포기 없이 최저가에 낙찰된다면 예상 미배당액 145,932,288원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그 경우 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 231,948,288원에 이릅니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 존재합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 천예원의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 5월 11일 제출했습니다. 따라서 해당 임차권에 관해서는 장부상 미배당액과 실제 매수인 인수액을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층 506호 도로명주소: 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 · 사용승인일 2021.12.10 |
| 소유자 | 문지우 (2022.05.25 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 | 168,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,016,000원 (9회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2023.09.15 갑구 5번 압류 · 국(영등포세무서장) |
| 임차권 | 천예원 · 보증금 230,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 확약사항 | 2026.05.11 주택도시보증공사 제출 · 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
수협은행의 기존 근저당권은 2022년 1월 25일 이미 말소됐고, 수협은행 신탁등기도 2022년 4월 22일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기는 현재 존속하는 매수인 인수 권리로 합산하지 않습니다.
말소기준인 국의 압류 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 압류 자체가 매각으로 말소된다는 사실과, 그보다 먼저 성립한 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 별개입니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약서가 천예원 임차권의 실질 인수위험을 해소하는 핵심 근거입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.3억과 별도 점유자
| 구분 / 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 천예원 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.05.25 확정 2022.05.03 점유개시 2022.05.25 |
230,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
확약 적용 배당요구 있음 · 2023.09.26 룰상 미배당 145,932,288원 확약에 따른 실질 인수 0원 |
| 문배영 현황조사상 별도 점유자 |
전입 2024.07.23 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 확인 필요
보증금 미상 전입일은 말소기준권리 이후로, 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 별도 계약·점유 경위 및 권리관계 확인 필요 |
천예원은 등기된 임차권자이고, 문배영은 현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 별도 점유자입니다. 주택도시보증공사는 천예원의 보증금반환채권을 양수한 승계인 겸 신청채권자이므로 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하거나 보증금 230,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,948,288원 |
| 1. 임차권 · 천예원 (우선변제) | 230,000,000원 | 84,067,712원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 매각가 86,016,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용 1,948,288원을 제외한 84,067,712원이 천예원 임차보증금에 배당되는 구조이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 채권 항목별 미배당은 매수인의 인수채무를 뜻하지 않으며, 양수한 임차보증금반환채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
④ 회차별 낙찰가와 인수 시나리오
이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 보증금의 미배당액이 증가하는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 보증금 230,000,000원 안팎에 머무르게 됩니다. 따라서 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 천예원 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 감정가 51.2% |
86,016,000원 | 145,932,288원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 감정가 40.96% |
68,812,800원 | 162,825,830원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 감정가 32.77% |
55,050,240원 | 176,340,664원 | 0원 |
룰상 인수액은 확약이 없다는 가정 아래 제시된 예상 미배당액입니다. 실제 천예원 관련 인수액은 제출된 확약의 효력을 전제로 0원입니다. 별도 점유자 문배영의 미확인 권리·명도 관련 비용 및 취득 부대비용은 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 서울강남초등학교 서측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.12.10 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스 난방 및 기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 자체 평탄한 사다리형 토지이며, 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 이용상황은 업무시설(오피스텔) 건부지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 도로 및 건축선 저촉사항이 있습니다.
- 대지권. 등기상 대지권 비율은 437.9분의 8.5로 표시돼 있지만, 감정평가에서는 현재 대지지분 422.5㎡를 기준으로 8.2011㎡를 산정했습니다. 대지권 관련 등기와 감정평가의 산정 근거를 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔로 실제 이용되고 있으며, 경매에서 9회 유찰된 이력이 있습니다. 매수 수요와 적정 처분가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11 주택도시보증공사가 제출한 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원본과 적용 대상, 조건 및 효력을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 천예원의 등기된 임차권이 매각 이후 실제로 말소 처리되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 문배영의 보증금·계약관계·실제 점유상태 및 확정일자를 확인하세요. 천예원에 대한 확약은 문배영에게 자동 적용되지 않습니다.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사가 천예원의 보증금반환채권을 양수한 승계인이라는 점을 확인하고, 동일 보증금 채권의 중복 계산을 피하세요.
- 입찰 대상 동일성. 사건 소재지의 506호와 감정요항표상 501호 표기를 원본 도면·등기부·감정평가서로 대조해야 합니다.
- 대지권 검토. 대지권 비율 437.9분의 8.5, 현재 대지지분 422.5㎡ 및 감정평가상 8.2011㎡ 산정 내역을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 등기부상 민간임대주택 등록 및 임대의무 관련 기재가 있으므로 매각 이후 등록·말소 상태와 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 실제 매도 가능가격을 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 별도 점유자의 퇴거 협의와 체납 관리비, 공용부분 부담 및 추가 취득비용을 사전에 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,601만원보다 중요한 것은 확약의 범위”
이 물건은 감정가 168,000,000원에서 최저가 86,016,000원까지 내려온 9회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 천예원의 보증금이 230,000,000원이므로, 확약이 없었다면 단순한 저가 낙찰이 아니라 미배당 보증금 인수를 함께 계산해야 하는 물건입니다.
판단을 바꾸는 결정적 자료는 2026년 5월 11일 제출된 주택도시보증공사의 확약서입니다. 신청채권자가 보증금반환채권 양수인으로서 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 천예원 보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그렇다고 모든 위험이 사라진 것은 아닙니다. 문배영이라는 별도 점유자의 보증금 및 계약관계가 확인되지 않았으며, 확약은 이 점유자에게까지 적용되지 않습니다. 또한 감정요항표의 호수 표시와 대지권 산정 내역에 확인할 부분이 있고, 최근 실거래 시세에 대한 검증도 필요합니다.
결론적으로 주된 임차권 인수위험은 확약으로 해소되지만, 별도 점유자·서류 동일성·시장가격 검증이 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 확약서의 실제 효력과 적용 범위를 확인하고 미확인 부담까지 반영해 취득가격을 판단하는 데 있습니다.
