한 줄 평 대항력 있는 임차권등기 임차인 천예원 보증금 2.3억원이 핵심입니다. 배당 부족분 6,515만원은 원칙상 매수인 인수 위험이 있으나, 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 적용되면 해당 임차보증금 인수는 실질 0원 가능합니다. 다만 확약 조건과 임차권 말소 여부 확인 전에는 안전 물건으로 보기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
168,000,000원
6회 유찰
실질취득(확약 전)
233,152,000원
낙찰가+미배당 보증금
인수 위험
65,152,000원
확약 적용 시 0원 가능
핵심지표
임차권 有
대항력·우선변제
서울중앙지방법원 2025타경102408. 서울 동작구 상도1동 더포레스트 506호 오피스텔입니다. 권리 분석의 중심은 근저당보다 대항력 있는 임차권등기입니다. 천예원 씨는 2022년 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기를 설정했으며 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 매각가 168,000,000원에서는 우선배당으로도 전액 회수가 되지 않아 부족분이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 문지우 (2022.05.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
말소기준권리는 2021.12.27 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기는 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 문제는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 천예원 | 230,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
| 문배영 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 보증금 확인 필요 |
⚠️ 확약 적용 여부 확인 주택도시보증공사는 천예원의 임차보증금 반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다(2026.05.11). 이 확약은 천예원에게만 적용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 임차인 천예원 보증금 | 230,000,000원 | 164,848,000원 |
| 근저당권 · 수협은행 | 5,376,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
낙찰가 168,000,000원 기준 천예원 보증금은 164,848,000원 배당되고 65,152,000원 부족합니다. 확약이 적용되지 않는다면 이 부족분은 매수인 실질취득액에 더해지는 구조입니다. 확약 적용 시 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다.
매각대금 배분
회차별 미배당 인수위험
낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인 미배당액은 증가합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동, 서울강남초등학교 서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대·근린시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 상도역(지하철 7호선)이 위치합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
- 환금성. 오피스텔은 주택보다 매수층이 제한될 수 있으며 임차권·보증금 이슈가 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 천예원 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약 적용 여부를 반드시 확인하세요.
- 확약 밖 임차인 확인. 문배영 전입자는 보증금 미상으로 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준 판단. 최저가 1.68억만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다. 확약 전 기준 실질취득은 약 2.33억원입니다.
- 오피스텔 환금성. 주거 오피스텔의 수요층과 관리비·임대현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약 확인 전에는 안전 물건이 아니다”
이 물건은 6회 유찰로 가격만 보면 저렴해 보입니다. 그러나 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 구조입니다. 확약이 적용되면 천예원 관련 인수 위험은 해소될 수 있지만, 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다. 확인 절차 없이 입찰하면 보증금 인수 위험을 떠안을 수 있는 물건입니다. 확약 확인이 되면 검토 가능, 확인 전에는 보수적 접근이 필요한 오피스텔입니다.