서울중앙지방법원 2025타경102561. 서울 관악구 신림동 473-1 바다유하우스14차와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층으로, 공부상 2층은 제2종근린생활시설, 3층부터 5층은 다가구주택입니다. 1층은 필로티주차장·계단실 등이고, 2층부터 5층까지 다수의 호실이 확인됩니다. 사용승인일은 2022.03.31입니다.
이 사건의 난점은 단순히 등기된 임차권 숫자에 있지 않습니다. 제공된 배당모형에서는 조현정 보증금 130,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 이 금액은 매각대금에서 배당되지 않습니다. 여기에 현황조사·매각물건명세서상 전입이 2025.04.01보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들이 있어, 이들은 정확도 원칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 즉 130,000,000원은 총 인수액의 상한이 아니라 현재 확인된 하한입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102561 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 473-1 바다유하우스14차 · 서울특별시 관악구 조원로31길 50 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설(2층) 및 다가구주택(3층~5층) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 단독주택 및 제2종근린생활시설 · 사용승인 2022.03.31 |
| 토지 | 대 210.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,082,000원/㎡ |
| 소유자 | 안나라 |
| 감정가 / 최저가 | 3,451,555,200원 / 3,451,555,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 1,968,143,487원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개
제공된 말소기준은 2025.04.01 임의경매개시결정입니다. 따라서 그 이후 등기된 주택임차권들은 등기 자체로는 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 실제 주민등록·점유 등 선행 시점을 함께 봐야 합니다. 실제로 이해민·조현정·이자윤·백성현·김도희·최민우 등은 주민등록일이 2025.04.01보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 1.3억 외 미상 보증금 확인 필수
| 임차인 | 전입·주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허경호 | 2022.06.30 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박경진 | 2024.06.24 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 고현관 | 2022.06.07 | 미상 | 2025.05.22 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박지현 | 2022.05.03 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 노재희 | 2024.04.30 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 문지윤 | 2022.06.03 | 미상 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김준영 | 2025.01.08 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이실아 | 2024.08.13 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최신 | 2022.05.10 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 노여경 | 2022.05.02 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 신혜림 | 2025.02.21 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조영훈 | 미상 | 200,000,000원 | 2025.04.01 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이해민 | 2022.05.09 | 140,000,000원 | 2025.04.17 | 있음 | 가능 | 배당 140,000,000원 |
| 조현정 | 2022.04.29 | 130,000,000원 | 2025.04.28 | 있음 | 확인 안 됨 | 130,000,000원 인수 |
| 이영현 | 2024.04.30 | 190,000,000원 | 2026.04.16 | 있음 | 가능 | 배당 190,000,000원 |
| 이자윤 | 2022.06.03 | 200,000,000원 | 2026.05.29 | 있음 | 가능 | 배당 200,000,000원 |
| 백성현 | 2022.06.10 | 140,000,000원 | 2026.06.01 | 있음 | 가능 | 배당 140,000,000원 |
| 김도희 | 2022.06.07 | 200,000,000원 | 2026.06.15 | 있음 | 가능 | 배당 200,000,000원 |
| 최민우 | 2022.05.13 | 140,000,000원 | 2026.06.24 | 있음 | 가능 | 배당 140,000,000원 |
| 김별이 | 2024.07.25 | 180,000,000원 | 2026.07.08 | 있음 | 가능 | 배당 180,000,000원 |
배당표의 우선변제·인수 금액은 제공된 배당모형 기준입니다. 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력·인수 여부를 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,451,555,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,915,552원 |
| 1. 이해민 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 이영현 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 1. 이자윤 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 1. 백성현 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 김도희 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 1. 최민우 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 김별이 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 인수 · 조현정 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,224,639,648원 |
조현정 보증금 130,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형이며, 보증금 미상 점유자의 금액도 수치화되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 3,451,555,200원 | 130,000,000원 | 2,224,639,648원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,761,244,160원 | 130,000,000원 | 1,541,231,718원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 2,208,995,328원 | 130,000,000원 | 994,505,375원 |
회차가 내려가더라도 제공된 시나리오에서 조현정의 매수인 인수액은 계속 130,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 단순히 최저가 하락분만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 더구나 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성이 남아 있어, 각 회차의 실제 총취득비용은 표의 매각가보다 높을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 관악구 신림동, 지하철2호선 신대방역 동측 인근. 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 신대방역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물 이용. 1층 필로티주차장·계단실, 2층 201호~205호, 3층 301호~305호, 4층 401호~405호, 5층 501호~505호로 조사됐습니다.
- 2층 현황. 건물현황도에는 201호·202호가 소재하나 현황은 201호~205호가 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 정비사업 관련. 감정요항에는 토지 일대의 가칭 신대방역2단지 지역주택조합 주택건설사업 관련 확인이 필요하다고 기재돼 있고, 한편 2026.06.16 기준 해당 지번 내 진행 중이거나 예정된 정비사업은 없다는 관악구 사실조회 회신도 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 점유자 확인. 선순위 전입 점유자의 실제 보증금·확정일자·점유관계와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 원본 문건으로 확인해야 합니다.
- 조현정 130,000,000원 인수. 현재 배당모형은 해당 보증금을 전액 매수인 인수로 분류합니다. 입찰가 계산에서 반드시 매각대금 밖의 추가비용으로 넣어야 합니다.
- 조영훈 임차권 확인. 보증금 200,000,000원과 배당요구가 확인되지만 대항력·우선변제 판정이 확정되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
- 등기 소멸만으로 판단 금지. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 선행 전입·점유에 따른 대항력은 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 실제 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 2층 호실 현황 차이. 건물현황도와 실제 호실 수가 다르게 기재돼 있어 임대차 범위와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 3,451,555,200원 자체를 시장가치로 간주하지 말고 별도의 실거래·매물 조사가 필요합니다.
맺으며 — “3,451,555,200원이 총비용이 아니다”
이 물건의 가장 큰 함정은 신건 최저가만 보고 총취득비용을 계산하는 것입니다. 제공된 배당표만으로도 조현정 보증금 130,000,000원이 매수인 인수로 확인되므로, 현재 회차 실질취득 하한은 3,581,555,200원입니다. 그런데 이것으로 끝나지 않습니다. 말소기준인 2025.04.01보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들이 존재해 추가 인수액을 아직 확정할 수 없습니다.
반대로 배당요구와 확정일자가 확인된 이해민·이영현·이자윤·백성현·김도희·최민우·김별이의 보증금은 현재 배당모형상 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 등기 말소가 아니라 각 점유자의 보증금·대항력·배당으로 실제 얼마가 소멸하고 얼마가 매수인에게 남는지를 끝까지 확정하는 데 있습니다. 실거래 자료까지 없는 상태이므로, 현재 단계에서 ‘가격이 싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 확정 인수 1.3억 + 미상 임차보증금 위험이 해소되기 전까지는 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
