72,704,000원
109,500,000원
서울중앙지방법원 2025타경102421. 신림역 북동측 인근의 ‘신림큐브’ 10층 1009호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 전용 12.96㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 지동순이고, 2023.01.17 소유권을 넘겨받을 당시 등기상 거래가액은 160,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 7회 유찰 자체가 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인과 특별매각조건을 어떻게 함께 읽느냐입니다.
오세찬은 2022.12.16 확정일자를 받고 2022.12.27 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.02.20 윤주영 근저당권입니다. 따라서 특별조건이 없다면 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 보증금 160,000,000원 가운데 70,995,328원만 배당되고 89,004,672원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 10층 1009호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 12.96㎡ · 지상10층 중 10층 |
| 단지 | 신림큐브 · 96세대 · 2015.04.22 준공 |
| 소유자 | 지동순 (2023.01.17 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 72,704,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별조건으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.02.20 윤주영 근저당권 30,000,000원입니다. 오세찬의 전입·점유는 2022.12.27로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인되고, 확정일자 2022.12.16 및 배당요구도 있어 우선변제권도 행사합니다. 그 뒤의 윤주영 근저당, 박상권 근저당, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 이솔 명의의 주택임차권등기가 2019.06.12 설정돼 있었지만 2021.12.31 말소됐습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 오세찬 1명입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오세찬 | 전유부분 전부 | 2022.12.27 / 2022.12.16 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 일반 배당 계산만 적용하면 미배당 보증금 89,004,672원이 남지만, 특별매각조건에서 매수인 상대 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 정해 실질 승계는 0원으로 반영합니다. 이 조건은 오세찬 관련 미배당 보증금에 한정되므로, 별도의 다른 임차인이 존재한다면 그 인수 위험까지 해소하는 조건으로 볼 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 실질취득 72,704,000원으로 판단
신림큐브 전용 12.96㎡ 안팎의 실거래 표본입니다. 전체 12건 평균은 129,233,333원이지만, 과거 160,000,000원 거래까지 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 109,500,000원, 최신 거래도 2026.07 109,500,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -16.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.4㎡ | 10 | 109,500,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5 | 109,900,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5 | 114,900,000원 |
| 2023.06 | 12.96㎡ | 7 | 126,500,000원 |
| 2023.05 | 13.41㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 12.39㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 12.96㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 12.96㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 12.96㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2022.03 | 12.96㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 12.96㎡ | 7 | 121,000,000원 |
| 2021.12 | 13.41㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 129,233,333원 |
가격 판단의 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 109,500,000원과 최신 거래 109,500,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 72,704,000원은 그 66.4% 수준이므로, 이 사건은 “최저가가 싸 보일 뿐 실제로는 보증금을 떠안는” 유형과는 다릅니다. 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 실제 가격 할인폭이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,708,672원 |
| 1. 임차인 오세찬 보증금 | 160,000,000원 | 70,995,328원 |
| 2. 근저당 · 윤주영 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박상권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,708,672원을 제외한 70,995,328원이 오세찬 보증금에 배당됩니다. 일반적인 대항력 계산상 부족분은 89,004,672원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 미반영된 조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·신림선 신림역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 전용면적은 12.96㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물의 10층 1009호이며, 승강기·도시가스 난방·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지는 평지의 부정형입니다. 공시지가는 12,170,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 단지는 96세대이고, 이 물건은 7회 유찰됐으며 단지 경매물건 평균 유찰도 6.2회입니다. 최근 실거래 추세도 -16.4%여서 매도 유동성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 가격·권리 판단은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 해당 조건의 적용 범위와 문구를 그대로 확인해야 합니다.
- 일반 인수액과 실질 인수액 구분. 배당계산상 미배당 89,004,672원과 실제 매수인 부담 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 129,233,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 109,500,000원을 우선 기준으로 잡는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -16.4%이므로 현재 할인폭이 향후에도 그대로 유지된다고 전제하지 않는 것이 안전합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균도 6.2회 유찰입니다. 권리 문제만이 아니라 초소형 면적, 수요층, 현장 상태 등 응찰을 막은 요인을 현장 확인으로 좁혀야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 매각조건에 포함된 임차권등기 말소가 실제 소유권 취득 과정에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 160,000,000원짜리 물건으로 보면 틀린다
이 사건은 표면적으로 매우 위험해 보입니다. 임차보증금이 160,000,000원이고, 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 현재 최저가 72,704,000원에서는 89,004,672원이 배당되지 않기 때문입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어나는 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다.
하지만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인을 상대로 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 실질 인수는 0원, 실질취득은 72,704,000원으로 평가해야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균·최신 거래 109,500,000원의 66.4%라 가격상 여유가 있습니다.
다만 7회 유찰, 단지 경매 평균 6.2회 유찰, 최근 거래 추세 -16.4%는 분명한 경고입니다. 권리의 가장 큰 위험은 특별매각조건으로 해소됐지만, 시장성과 환금성까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 권리는 조건부로 합격, 가격은 메리트 있음, 환금성은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 특별매각조건을 정확히 확인한 뒤 최근 시세와 유찰 원인을 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
