부산지방법원 2025타경101693. 부산 북구 덕천동 만덕대로 54에 있는 대향빌딩과 토지의 일괄매각입니다. 토지는 429.3㎡, 일반상업지역의 상업용 토지이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층입니다. 감정 이용상태를 보면 1층과 5층은 근린생활시설로 사용 중이고, 지하 1층과 3·4·6·7·8·9층은 공실 상태로 탐문됐으며 2층은 물건이 적재된 공실 부분과 기계식 주차장으로 이용 중입니다.
말소기준권리는 2020.07.24. 북부산새마을금고 근저당권 5,200,000,000원입니다. 그 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 점유·전세권이 있어 단순한 “후순위 전부 소멸형”으로 보면 안 됩니다. 특히 노영진은 2003.10.29. 전입신고로 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 보증금 100,000,000원은 예상배당표에서 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101693 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 385-1 대향빌딩 · 부산광역시 북구 만덕대로 54 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상9층 |
| 토지 | 429.3㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 광대소각 |
| 소유자 | 노영태 |
| 감정가 / 최저가 | 8,002,272,240원 / 8,002,272,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산새마을금고 / 4,950,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.24. 을구 18번 북부산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘선순위’를 먼저 본다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노영진 | 대향빌딩 5층 | 100,000,000원 | 대항력 有 2003.10.29. | 미상 | 100,000,000원 인수 |
| 천정훈 | 대향빌딩 1층 일부 | 150,000,000원 | 대항력 없음 2024.07.04. | 미상 | 확인 인수 없음 |
| 노진솔 | 대향빌딩 1층 | 5,000,000원 | 대항력 없음 2024.11.15. | 미상 | 확인 인수 없음 |
| 안종화 | 2층 중 도면 표시 부분 232㎡ | 100,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 확인 필요 |
안종화는 상가건물임차권등기가 2023.05.31. 접수됐고 보증금은 100,000,000원입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2018.05.13., 사업자등록신청일 2018.06.08., 점유개시일 2008.06.09., 확정일자 2018.06.08.이 기재돼 있습니다. 다만 임차인 분석상 대항력 판정은 확정돼 있지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 예상배당의 매수인 인수액에는 노영진의 100,000,000원만 반영돼 있어, 안종화 건은 입찰 전에 반드시 별도 확인할 항목입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,002,272,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 82,422,722원 |
| 인수 · 임차인 노영진 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 전세권 · 이영준 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 18번 근저당 · 북부산새마을금고 | 5,200,000,000원 | 5,200,000,000원 |
| 을구 19번 근저당 · 북부산새마을금고 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 을구 22번 근저당 · 북부산새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 25번 근저당 · 북부산새마을금고 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 을구 27번 근저당 · 김민지 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 26-1번 가압류 · 부산신용보증재단 | 6,458,339원 | 6,458,339원 |
| 갑구 6번 가압류 · 이일종 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 이희영 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 김정희 | 549,021,917원 | 549,021,917원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 197,369,262원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총 7,722,480,256원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 197,369,262원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 실제 후순위 배당 및 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다. 노영진 보증금 100,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 인수 1억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 8,002,272,240원 | 100,000,000원 | 8,102,272,240원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 6,401,817,792원 | 100,000,000원 | 6,501,817,792원 | 1,387,080,642원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 5,121,454,233원 | 100,000,000원 | 5,221,454,233원 | 2,654,640,565원 |
확인된 인수액 100,000,000원은 각 회차에서도 동일하게 잡혀 있습니다. 따라서 입찰가를 판단할 때는 최저매각가만 보는 것이 아니라 낙찰가 + 인수액을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다. 다만 이 사건에는 실거래·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없으므로 현재 최저가나 유찰가를 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 덕천동, 지하철 3호선 숙등역 남서측 인근이며 주위는 각종 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 숙등역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층·5층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 지하1층·3층·4층·6층·7층·8층·9층은 공실 상태로 탐문됐고, 2층은 공실 부분과 기계식 주차장으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 429.3㎡, 일반상업지역·방화지구이며 대로2류와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 5,643,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설과 토지를 일괄매각하는 대형 상업용 물건이고 다수 층이 공실로 탐문된 상태입니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 환금성을 수치로 확인할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차 최저가 8,002,272,240원에 노영진 보증금 인수 100,000,000원을 더한 8,102,272,240원을 기본 자금 기준으로 보세요.
- 노영진 5층 점유. 대항력 있는 임차인으로 확인됐고 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 100,000,000원 전액 인수로 배당 시뮬레이션에 반영돼 있습니다.
- 이영준 전세권. 2004.02.20. 설정된 말소기준 이전 전세권입니다. 배당표에는 100,000,000원 전액 배당으로 잡혀 있으므로 매각물건명세서 원문상 소멸 조건을 확인해야 합니다.
- 안종화 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2018.06.08.이며 대항력 판정은 확정되지 않았습니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 실제 점유·사업자등록 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 천정훈 관계 확인. 등기부의 과거 채무자와 동일한 이름으로 경고가 잡혀 있습니다. 임대차 실체와 관계인 여부를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 예상배당 순서와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 공실·명도. 다수 층이 공실로 탐문됐으나 1층·5층에는 점유 임차인이 있습니다. 실제 명도 범위와 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 판단 유보. 실거래 자료가 없으므로 감정가·유찰가만으로 “시세 대비 저렴하다”고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 내용과 세금 관계를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “80억 신건”보다 먼저 볼 것은 1억 인수와 선순위 권리다
이 사건은 신건 최저가가 8,002,272,240원이지만 확인된 매수인 인수액 100,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득액은 8,102,272,240원입니다. 말소기준 이후의 압류·가압류·근저당은 소멸 구조가 비교적 명확하지만, 그보다 앞선 노영진의 대항력과 이영준의 전세권이 존재하고 안종화 임차권의 대항력 판정도 남아 있습니다.
감정 이용상태에서도 지하1층과 3·4·6·7·8·9층이 공실로 탐문된 대형 상업용 건물입니다. 실거래 자료가 없어 8,002,272,240원이 시장가보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없으므로, “신건 가격 메리트”에 점수를 줄 근거도 없습니다. 이 물건은 단순히 유찰률을 계산해 접근하기보다 선순위 점유·전세권의 최종 인수범위, 세금 우선순위, 실제 공실과 임대수익 구조를 확인한 뒤 실질취득가 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
